中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊第33期封面

　　假如地王的制造成為資本們屢見(jiàn)不鮮的游戲，那么誰(shuí)又是其中最大的受益者和受害者？

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者劉德炳 | 北京報(bào)道

　　在北京，一個(gè)指甲蓋兒大小的地方，如今最高能賣(mài)多少錢(qián)？4塊多。

　　這里是北京市向陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)，2013年7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億、配建公租房3.3萬(wàn)平米的條件競(jìng)得這里的HIJ地塊，樓面單價(jià)超過(guò)4.4萬(wàn)元/平方米，即每平方厘米4塊多，成為北京樓面單價(jià)最高的地塊，真算是“寸土寸金”。

　　半個(gè)多月之后的8月16日，在距離北京2300多公里的廣東深圳，華潤(rùn)置地以109億元總價(jià)競(jìng)得深圳前海第三宗地皮，再次刷新了深圳的地皮總價(jià)紀(jì)錄。

　　這就是“地王”——一段時(shí)間內(nèi)，在某個(gè)區(qū)域地皮市場(chǎng)中誕生的價(jià)格最高者。

　　經(jīng)歷了短暫沉寂之后，地王今年再次在各地橫空出世，又以極高的頻率被新的地王庖代。而地王市場(chǎng)的狂熱程度則是另一種對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)極為緊張的預(yù)示。

　　今年以來(lái)，在中國(guó)的城市版圖上，地王大戰(zhàn)遍地開(kāi)花，各大房企巨頭和資本大鱷們?cè)诮侵鹬匈s續(xù)刷新紀(jì)錄，制造了令人瞠目的價(jià)格標(biāo)尺。

　　2011年，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》發(fā)布的《2010年中國(guó)地王圖》數(shù)據(jù)表現(xiàn)，假如把北京的地皮悉數(shù)賣(mài)掉，可以制造出超過(guò)美國(guó)一年的GDP總量。而時(shí)至今日，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)把美國(guó)2012年的GDP遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋在身后。

　　市場(chǎng)忍不住要造地王，這無(wú)疑是一個(gè)極度傷害的旌旗燈號(hào)。中國(guó)的房地產(chǎn)究竟是成了佛照舊成了妖？假如地王的制造成為資本們屢見(jiàn)不鮮的游戲，那么誰(shuí)又是其中最大的受益者和受害者？

　　地王，我們何時(shí)說(shuō)再會(huì)？

　　地王價(jià)格連年漲

　　今年更比往年高

　　孫河這回算是給北京“出了一口氣”。近年來(lái)，盡管北京的房?jī)r(jià)是全國(guó)最高的，但是地王價(jià)格卻屢屢被上海、浙江溫州等城市超越。

　　7月23日下戰(zhàn)書(shū)，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在北京市國(guó)土局交易大廳看到，包括融創(chuàng)、泰禾、東亞新華、中糧地產(chǎn)、中鐵建、萬(wàn)科、招商、住總等一眾著名房企齊聚一堂，參與向陽(yáng)區(qū)孫河HIJ低密度地塊的競(jìng)爭(zhēng)。

　　經(jīng)過(guò)30多輪競(jìng)價(jià)后，孫河HIJ地塊的價(jià)格觸到了政府設(shè)定的價(jià)格上限，參與競(jìng)買(mǎi)的房企只得開(kāi)始競(jìng)報(bào)公共租賃房面積。隨后，又經(jīng)過(guò)30多輪公租房面積的競(jìng)報(bào)，中糧地產(chǎn)最終勝出。

　　知情人士稱(chēng)，按照國(guó)土部的規(guī)定，假如一宗地皮的溢價(jià)率超過(guò)50%，國(guó)土部便視為“非常交易地塊”，并對(duì)該地塊拿地、付款、開(kāi)發(fā)和販賣(mài)過(guò)程進(jìn)行全程重點(diǎn)監(jiān)測(cè)。因此，如今政府部門(mén)對(duì)一宗地皮實(shí)施最高限價(jià)，其價(jià)格上限通常會(huì)在底價(jià)的基礎(chǔ)上，上浮接近50%的水平。

　　第二天，中糧地產(chǎn)就拿地情況發(fā)布通知布告，稱(chēng)北京向陽(yáng)孫河HIJ地塊用地規(guī)模75359.79平方米，建筑控制規(guī)模81716平方米；規(guī)劃用途為二類(lèi)居住用地、托幼用地和醫(yī)院用地。但是，關(guān)于地價(jià)及其他市場(chǎng)信息，中糧地產(chǎn)卻只字未提。

　　根據(jù)業(yè)界測(cè)算，扣除保障房面積后，該地塊的樓面單價(jià)高達(dá)4.4萬(wàn)元/平方米，成為北京新的單價(jià)地王，這也是北京有史以來(lái)的最高價(jià)地王。此前，這一區(qū)域的樓面單價(jià)只有2萬(wàn)多元/平方米。

　　地王年年有，2013年格外多。回頭來(lái)看號(hào)稱(chēng)是“地王年”的2009年、2010年，與2013年相比，簡(jiǎn)直是小巫見(jiàn)大巫。不僅僅是之前的地王價(jià)格峰值屢被突破，而且從數(shù)量來(lái)看，2013年地王可謂是在多個(gè)城市遍地開(kāi)花。

　根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》旗下的智囊機(jī)構(gòu)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院根據(jù)27個(gè)省份省會(huì)城市的地價(jià)編制出的“2013年中國(guó)地王圖”表現(xiàn)，今年以來(lái)，各大房企正在全國(guó)跑馬圈地，部分城市的地王價(jià)格創(chuàng)出了史無(wú)前例的新高，49個(gè)地王中，有將近一半的地王被大型房企奪得，除了中糧地產(chǎn)，萬(wàn)科、恒大、綠地、保利、中海等著名地產(chǎn)大佬均斬獲頗豐。

　　其中，一貫稱(chēng)不拿地王的行業(yè)龍頭萬(wàn)科奪得了上海、重慶兩地的總價(jià)地王，而在廣州、杭州等地，萬(wàn)科奪得的地皮價(jià)格雖然不是最高的，但也排在前列。如在廣州，萬(wàn)科奪得的荔灣區(qū)地塊總價(jià)為6億元，樓面單價(jià)高達(dá)19638元/平方米，這一價(jià)格排在廣州第五。

　　恒大地產(chǎn)今年奪得了?？诳們r(jià)地王、廣州單價(jià)第二的兩個(gè)“地王級(jí)地塊”，并且一口氣在重慶奪得多宗高價(jià)地，將總價(jià)第四、第五、第七、第九的地塊收入囊中。此外，從未進(jìn)京的恒大地產(chǎn)也在今年進(jìn)軍北京市場(chǎng)，在體量高達(dá)51.1萬(wàn)平方米的昌平區(qū)沙河高教園地塊爭(zhēng)取戰(zhàn)中，恒大地產(chǎn)最終報(bào)價(jià)35.6億元，總價(jià)位列北京第二。

　　中海地產(chǎn)則奪得了合肥總價(jià)地王和內(nèi)蒙古呼和浩特單價(jià)地王；保利奪得了重慶總價(jià)地王；綠地奪得了西安總價(jià)地王、昆明單價(jià)地王、昆明總價(jià)地王。

　　在多個(gè)地王大戰(zhàn)現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，大佬們幾乎不經(jīng)思量就一再舉牌。針對(duì)市場(chǎng)質(zhì)疑地產(chǎn)大佬熱衷搶地王，萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人透露表現(xiàn)，充分估計(jì)到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)酷地說(shuō)，萬(wàn)科所拿的僅僅是一個(gè)城市的區(qū)域地王，市場(chǎng)影響不是分外大，風(fēng)險(xiǎn)也可控。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“比較非常的是，3月份調(diào)控政策出臺(tái)，眼下政策正漸漸落實(shí)，但沒(méi)想到市場(chǎng)隨后會(huì)以地王頻出往返應(yīng)，而且速度這么快，這是相稱(chēng)值得小心的?！?/P>

　　地王身價(jià)分化：

　　北上廣漲，其他省會(huì)城市跌

　　幾乎所有省會(huì)都誕生了新地王，但是與2010年相比，2013年的地王們，身價(jià)也出現(xiàn)了極大的分化。

　　在北京、上海、廣州、杭州等城市，地王一浪高過(guò)一浪，后面的地王很快就推翻前面的地王。

　　以上海為例，5月9日，浦東新區(qū)世博會(huì)地區(qū)A09A-02地塊經(jīng)過(guò)200多輪競(jìng)價(jià)，最終被一家臺(tái)灣企業(yè)MaxbaseHoldings?limite以12.12億元拍得，樓面單價(jià)為39932元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)47.5%，打破了2011年以來(lái)的上海地皮成交紀(jì)錄。不料，這一紀(jì)錄僅僅持續(xù)了幾小時(shí)，統(tǒng)一區(qū)域世博會(huì)地區(qū)A09B-02地塊被遠(yuǎn)東新世紀(jì)中國(guó)投資有限公司以9.78億元摘得，成交樓面單價(jià)高達(dá)40079元/平方米，成為單價(jià)地王。

　　5月29日，北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以46億元的價(jià)格奪得了上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊地塊，當(dāng)時(shí)，這一價(jià)格是今年上海地皮成交總價(jià)最高的。但一個(gè)月不到，6月27日，綠地集團(tuán)與福建泰坤貿(mào)易有限公司組成的聯(lián)合體以47.21億元拿下上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中間3地塊，打破了前者的總價(jià)地王紀(jì)錄。不過(guò)，沒(méi)過(guò)幾天，7月3日，萬(wàn)科張江聯(lián)合體以48.7億元高價(jià)奪地，再次打破紀(jì)錄。

　　而時(shí)至8月，號(hào)稱(chēng)“上海市中間最后一塊黃金地”的“徐家匯中間項(xiàng)目”地塊，在經(jīng)歷了數(shù)次轉(zhuǎn)手，沉浮18年后，重回地皮市場(chǎng)。該地塊設(shè)立肇端總價(jià)175.2611億元，9月5日競(jìng)價(jià)當(dāng)天，該地塊必然刷新上?？們r(jià)地王的紀(jì)錄。

　　北京地王的故事也還沒(méi)完，大概過(guò)不了多久，中糧地產(chǎn)的地王將被庖代，由于北京東三環(huán)附近的一塊地即將上市，業(yè)界預(yù)計(jì)，屆時(shí)，北京地王可能會(huì)改頭換面。

　　對(duì)此，楊紅旭透露表現(xiàn)，地王最能反映地皮市場(chǎng)的動(dòng)向，地王賡續(xù)變更，充分注解今年北上廣地皮的熱度，但是與此形成極大反差的是，其他省會(huì)城市的地皮卻有些冷清。

　　與2010年地王全國(guó)開(kāi)花，北上廣之外的城市經(jīng)常冷不丁冒出一個(gè)價(jià)格極高的地王不同，2013年，地價(jià)創(chuàng)出有史以來(lái)新高的地王多集中于北上廣，但其他省會(huì)城市的地王價(jià)格反而出現(xiàn)了降落。

　　2010年，南寧單價(jià)地王已經(jīng)高達(dá)11000多元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)水平，而在2013年，南寧單價(jià)地王已經(jīng)降到9332元/平方米。

　　更為夸張的是西安，西安2010年的單價(jià)地王高達(dá)11666元/平方米，但2013年西安單價(jià)地王只有2348元/平方米。

　　在貴陽(yáng)，2010年的單價(jià)地王價(jià)格為3854元/平方米，而今年的地塊單價(jià)普遍不到1000元/平方米。截至今年8月，貴陽(yáng)地王為云巖區(qū)北京路北側(cè)、安云路東側(cè)地塊，由貴州旅游投資控股集團(tuán)奪得，樓面單價(jià)只有1405元/平方米。

　　任志強(qiáng)解住房需求：

　　老小分居產(chǎn)生新需求

　　好像沒(méi)有任何理由克制各路資金造地王的熱情。剛剛曩昔的2013年上半年，房地產(chǎn)幾乎再現(xiàn)“越調(diào)越漲”。

　　根據(jù)克而瑞等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，2013年上半年，萬(wàn)科販賣(mài)830億元，同比上漲36%，位居全國(guó)房企第一，也是世界住宅販賣(mài)量第一；綠地、中海、保利的販賣(mài)額分別為653億、465億、635億元，排在第二至第四位；販賣(mài)額排在第5的恒大地產(chǎn)上半年販賣(mài)面積達(dá)到729萬(wàn)平方米，蟬聯(lián)房企販賣(mài)面積第一，同比增幅達(dá)16%，而金額方面也剛好達(dá)到482億元，基本完成年度千億目標(biāo)的一半。

　　2008年多家房地產(chǎn)企業(yè)還在為進(jìn)入房企販賣(mài)百億俱樂(lè)部而津津樂(lè)道，僅僅五年之后，百億、兩百億俱樂(lè)部已經(jīng)黯然失色，不少房企正朝著進(jìn)軍500億俱樂(lè)部、1000億俱樂(lè)部、2000億俱樂(lè)部而暗自覺(jué)力。

　　對(duì)此，楊紅旭透露表現(xiàn)，今年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定五項(xiàng)增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施(下稱(chēng)“國(guó)五條”)，市場(chǎng)還有些夷由，但隨著成交量在5—7月敏捷攀升，房企們發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)仍處于上升通道之中。尤其是大型房企資金充裕、販賣(mài)較快，有資金上風(fēng)，也有補(bǔ)倉(cāng)的強(qiáng)烈意圖。

　　正由于販賣(mài)過(guò)快，部分房企面臨缺地的局面。日前在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪(fǎng)時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)將這一輪地皮成交上漲定義為“補(bǔ)倉(cāng)”。“目前市場(chǎng)上對(duì)一二線(xiàn)城市的地皮需求較大，這就要補(bǔ)倉(cāng)，因此高價(jià)地集中在一線(xiàn)城市。”

　　在北京拿下三塊高價(jià)地的泰禾集團(tuán)的品牌總監(jiān)沈力男告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，在城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，將來(lái)房地產(chǎn)業(yè)仍將發(fā)揮肯定的作用，市場(chǎng)依然向好，中國(guó)的一些核心上風(fēng)城市必將對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生較大吸引力。

　　對(duì)此，萬(wàn)科多次在年報(bào)中指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正發(fā)生巨變，尤其是中國(guó)沿海正誕生著全球有史以來(lái)最大規(guī)模的城市帶，數(shù)以?xún)|計(jì)的小我和數(shù)以萬(wàn)萬(wàn)計(jì)的家庭未來(lái)到這些地方，住宅企業(yè)能夠在這種偉大的城市化進(jìn)程中，獲得近乎無(wú)窮的發(fā)展空間。

　　對(duì)此，任志強(qiáng)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》饒有興致地介紹了他的最新研究成果：中國(guó)正漸漸進(jìn)入老齡化社會(huì)，但這并不意味著購(gòu)房需求就要響應(yīng)削減。上世紀(jì)80年代左右，德國(guó)是7300萬(wàn)人口，1900萬(wàn)個(gè)家庭。2010年，他們?cè)鲩L(zhǎng)了800萬(wàn)人，變成了8100萬(wàn)人口，但變成了4100萬(wàn)個(gè)家庭。只增長(zhǎng)了800萬(wàn)人口，但是增長(zhǎng)了2200萬(wàn)個(gè)家庭，為什么？一調(diào)查發(fā)現(xiàn)，是由于老人和孩子分開(kāi)住，這就是家庭分裂速度，家庭分裂導(dǎo)致家庭數(shù)量增長(zhǎng)。同樣道理，最近每年多建了1000多萬(wàn)套房子，為什么我國(guó)住房私有化率還在降呢？由于家庭分裂導(dǎo)致家庭數(shù)多了，基數(shù)變了，雖然13億人口沒(méi)有變，但是家庭戶(hù)數(shù)多了，所以住房私有化率降落了，基數(shù)大。家庭數(shù)變多了，將會(huì)增長(zhǎng)更多市場(chǎng)需求，所以將來(lái)市場(chǎng)依然存在較多需求。

“賣(mài)掉”北京的地，能換美國(guó)一年GDP

　　這是一個(gè)定律：在地王賡續(xù)問(wèn)世的年份，房?jī)r(jià)每每是扶搖直上。最近5年，房地產(chǎn)發(fā)生了太多如許的故事。

　　記者在北京夏家胡同地塊附近走訪(fǎng)了解到，在地王還沒(méi)出世時(shí)，業(yè)主們和中介就開(kāi)始議論起來(lái)，部分業(yè)主甚至決定停息拋出手中房產(chǎn)。7月3日，該地區(qū)誕生樓面單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的地王，部分業(yè)主開(kāi)始上調(diào)房?jī)r(jià)，有些房源價(jià)格比之前上調(diào)了3000元/平方米左右。

　　但是，隨意造地王，也有可能導(dǎo)致吃不了兜著走。

　　在地王一再出現(xiàn)的2010年，多宗地王傳出退地的新聞。2010年溫州單價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米的地王，一向面臨著貶值、賣(mài)不動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，其一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格只有保本價(jià)45000多元/平方米，離7萬(wàn)元/平方米的預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，但目前來(lái)看，因?yàn)闇刂莘績(jī)r(jià)仍在降落，這一地王能否全身而退是個(gè)大難題。

　　中國(guó)社科院此前的一份報(bào)告指出：“目前來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲速度雖然大大放慢，但仍高于城鄉(xiāng)居民收入增加速度，中國(guó)85%的家庭沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住宅。”

　　有分析人士指出，盡管有偉大的購(gòu)房消耗潛力，但在高房?jī)r(jià)的背景下，真正有購(gòu)買(mǎi)力的人群并不多。

　　房地產(chǎn)牽動(dòng)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全局。信達(dá)證券地產(chǎn)分析師張冬峰曾告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“這是一種比較傷害的局面，所謂的‘三駕馬車(chē)’，投資和消耗對(duì)房地產(chǎn)依靠太大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，如今資金幾乎普遍傾向通過(guò)房地產(chǎn)這種行業(yè)賺快錢(qián)。這么發(fā)展下去，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一個(gè)30年在哪兒？”

　　張冬峰還認(rèn)為，中國(guó)目前的財(cái)富高度集中在40~55歲左右的一撥人手中，這不僅在將來(lái)有可能引發(fā)偉大的社會(huì)題目，更緊張的是在10年、20年之后，隨著這部分人年齡漸長(zhǎng)，其消耗觀(guān)念必將趨于保守，而如今年輕人普遍因?yàn)榉孔拥蓉?fù)擔(dān)過(guò)重，將來(lái)的消耗能力將十分有限，屆時(shí)中國(guó)老年化將在財(cái)富失衡的局面下進(jìn)一步加劇，在肯定程度上陷入如同日本一樣十余年的經(jīng)濟(jì)衰退。

　　全球最大的空頭基金尼克斯掌門(mén)人、做空大師詹姆斯·查諾斯日前接受日本媒體采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，中國(guó)當(dāng)下的房地產(chǎn)熱酷似1980年代后期的日本，偉大的房產(chǎn)泡沫規(guī)模無(wú)疑將載入歷史，并將對(duì)中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融系統(tǒng)產(chǎn)生沉重襲擊。

　　查諾斯稱(chēng)，據(jù)其試算，從建設(shè)成原本看中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值已升至GDP的300%~400%，而1989年日本的這一比例為375%。中國(guó)政府試圖控制泡沫，但并未奏效，大量的房產(chǎn)建設(shè)仍在繼承，謀利資本賡續(xù)涌入，金融機(jī)構(gòu)也染指其中，無(wú)心本業(yè)的中國(guó)企業(yè)也紛紛將資金投向房地產(chǎn)。

　　2013年上半年，北京的地皮總收入已達(dá)到664億元人民幣，而成交的地皮面積為813萬(wàn)平方米。以此計(jì)算，北京市地皮的平均價(jià)格為8167元/平方米。

　　北京市的國(guó)土面積為16410.54平方公里，如果將北京市地皮悉數(shù)變賣(mài)，即將8167元/平方米和地皮面積這兩個(gè)數(shù)據(jù)相乘，可以得出當(dāng)前北京地皮總市值已經(jīng)高達(dá)134萬(wàn)億元人民幣。

　　8月2日，美國(guó)商務(wù)部宣布調(diào)整后的2012年GDP數(shù)據(jù)，為16.3萬(wàn)億美元，約合人民幣100萬(wàn)億元。美國(guó)一年的GDP還不及北京地皮總市值。

　　“從肯定角度而言，這個(gè)有些驚人的數(shù)據(jù)確實(shí)真實(shí)反映了中國(guó)房產(chǎn)泡沫的危急程度?！睆埗逋嘎侗憩F(xiàn)。

　　“不攤開(kāi)地皮供給，北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)漲到10萬(wàn)是可能的”

　　目前，國(guó)土資源部對(duì)地王尤其是特大地塊保持著密切關(guān)注。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智7月11日透露表現(xiàn)，當(dāng)前的地皮市場(chǎng)存在著供地者和用地者達(dá)成“默契舉動(dòng)”的情況。通過(guò)違規(guī)出讓等手段，導(dǎo)致大量地皮囤積在用地者手中，長(zhǎng)期不開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)不足。目前國(guó)土部已經(jīng)選擇了可能存在違規(guī)情況的“特別”地塊284宗，在相干省市的幫忙下，正在對(duì)這些地塊進(jìn)行調(diào)查分析。此外，國(guó)土資源部也通過(guò)擴(kuò)大地皮供給降地價(jià)。

　　然而，地皮市場(chǎng)的熱情始終沒(méi)能消退。

　　在各類(lèi)調(diào)控措施中，房產(chǎn)稅最受關(guān)注，而隨偏重慶、上海等地開(kāi)始征收，現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策與調(diào)整地皮財(cái)政的目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。多位專(zhuān)家均指出，房產(chǎn)稅改革必須凸起其改革試點(diǎn)作用，應(yīng)敢于突破目前的征稅模式，為改革積累更多預(yù)備。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員曾指出，調(diào)控的難點(diǎn)，一是中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的剛性需求，每年有1000多萬(wàn)的農(nóng)夫進(jìn)城；二是民間資本投資領(lǐng)域過(guò)窄；三是全球化的熱錢(qián)涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對(duì)地皮財(cái)政的依靠，使得房?jī)r(jià)越高、地皮價(jià)格越高，而地皮價(jià)格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢(qián)就更多；六是中國(guó)各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距偉大，很難用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“地皮財(cái)政模式假如不改，地王征象將難以遏制。”一位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪(fǎng)時(shí)坦言，“通過(guò)地皮出讓制度改革，將地皮收入化整為零，弱化各地的高價(jià)賣(mài)地沖動(dòng)，能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良舉動(dòng)，從而在數(shù)年內(nèi)把因地價(jià)扭曲而推高的房?jī)r(jià)變得趨于正常?！?/P>

　　還有的地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士建議，只有打破地皮地方壟斷，才有望從根本上緩和目前的供需矛盾，最終破解高房?jī)r(jià)。

　　“不攤開(kāi)地皮供給，北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)漲到10萬(wàn)是可能的?！比沃緩?qiáng)說(shuō)。

　　2013地王八宗“最”？

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 劉德炳 | 北京報(bào)道

　　一、最高樓面單價(jià)

　　中糧北京向陽(yáng)地塊

　　業(yè)界對(duì)中糧地產(chǎn)所拿的北京向陽(yáng)孫河HIJ地塊樓面單價(jià)的估價(jià)是4.4萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格已經(jīng)是今年全國(guó)最貴，是“地王之王”，但是考慮到該地塊還要求建設(shè)肯定的教育設(shè)施等，這就意味著該地王的價(jià)格最終可能高達(dá)5萬(wàn)元/平方米左右，這天然令全國(guó)其他所有地王都瞠乎其后了。

　　面對(duì)種種質(zhì)疑，中糧地產(chǎn)相干負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》透露表現(xiàn)，充分進(jìn)行了可行性研究、進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與審核。但是從公開(kāi)資料來(lái)看，對(duì)于該地王中糧地產(chǎn)簡(jiǎn)單宣布了其面積、四至、總價(jià)等基本信息，關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)、前景、授權(quán)、審核等只字未提。

　　二、最高總價(jià)

　　深圳前海地王

　　三年不鳴，一鳴驚人，這說(shuō)的就是深圳地王市場(chǎng)。今年，深圳賡續(xù)冒出地王，其地王總價(jià)也創(chuàng)造了全國(guó)最高價(jià)，同樣堪稱(chēng)“地王之王”。

　　這就是深圳前海T201—0078地塊，該地塊占地面積61831平方米，為商業(yè)性辦公地塊，建筑面積50.3萬(wàn)平方米，出讓肇端價(jià)達(dá)67.2億元。最終，該地塊被華潤(rùn)置地以109億元奪得，可以說(shuō)是深圳地皮市場(chǎng)前所未有的大手筆。

　　不過(guò)，這僅僅只是開(kāi)始，將來(lái)深圳前海板塊還將有大量地皮陸續(xù)上市，看起來(lái)，這里即將上演一場(chǎng)場(chǎng)悅目的地王大戲。

　　而以目前的情況來(lái)看，深圳前海的“地王之王”很有可能在9月份被上海徐家匯中間項(xiàng)目庖代，由于這里的肇端總價(jià)就超過(guò)175億元。

三、最大黑馬

　　懋源置業(yè)

　　在北京三環(huán)內(nèi)原則上不再供給住宅用地的當(dāng)下，位于南三環(huán)內(nèi)的北京市夏家胡同地塊無(wú)異于鳳毛麟角，很顯然就是為做地王而生的。

　　現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)數(shù)十輪廝殺，該地塊報(bào)價(jià)直線(xiàn)上升，觸到了政府設(shè)置的最高限價(jià)17.7億元，遂轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)公租房面積環(huán)節(jié)，最終，北京懋源置業(yè)以17.7億元地價(jià)和建設(shè)38000平方米公租房的代價(jià)，在九龍倉(cāng)、融創(chuàng)、保利、恒大等十余家房企虎視眈眈之中，奪得了該地塊。該地塊樓面價(jià)高達(dá)4.1萬(wàn)元/平方米，令業(yè)界震驚。

　　北京懋源置業(yè)名頭并不響，卻擊敗了一干地產(chǎn)龍頭，現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)拍的一家開(kāi)發(fā)商對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》透露表現(xiàn)，實(shí)在太不測(cè)。但是懋源置業(yè)所開(kāi)發(fā)的紅璽臺(tái)在北京高端豪宅市場(chǎng)占有一席之地，位于東三環(huán)外的該項(xiàng)目拿地價(jià)格只有1萬(wàn)元/平方米，但目前售價(jià)八九萬(wàn)元每平方米，一向是北京豪宅價(jià)格的領(lǐng)跑者。

　　據(jù)業(yè)界估算，夏家胡同地塊項(xiàng)目房子上市時(shí)，售價(jià)將高達(dá)7萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米。

　　四、最反常的大腕

　　萬(wàn)科

　　雖然一向聲稱(chēng)不拿地王，但2013年萬(wàn)科卻按捺不住了。6月27日，成都四季流輝投資有限公司、成都金色年代投資有限公司聯(lián)手以底價(jià)53.72億元摘得重慶江北區(qū)一地塊，這一地塊規(guī)劃建筑面積為124萬(wàn)平方米，是中國(guó)地王圖中27個(gè)省會(huì)城市中面積最大的一宗地王，也刷新了恒大地產(chǎn)一個(gè)月前剛剛創(chuàng)下的2013年重慶總價(jià)紀(jì)錄。

　　不過(guò)，事實(shí)證實(shí)，成都四季流輝投資有限公司、成都金色年代投資有限公司只是萬(wàn)科、保利的馬甲。換個(gè)馬甲拿地，尤其是奪地王，確實(shí)是一些開(kāi)發(fā)商習(xí)用的手段。這充分證實(shí)地王市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)照舊比較激烈的，換個(gè)馬甲每每能出其不意，最終擊敗對(duì)手。

　　隨后的7月3日，萬(wàn)科聯(lián)手張江集團(tuán)合作競(jìng)得上海市浦東張江高科技園區(qū)中區(qū)地塊，48.7億元的成交高價(jià)刷新不久前剛剛誕生的上海總價(jià)“地王”。隨后萬(wàn)科又再次“出手”，以1.9萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，創(chuàng)造廣州荔灣區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)新“地王”。

　　不過(guò)，地王的說(shuō)法也遭到了萬(wàn)科的反駁。萬(wàn)科有關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》透露表現(xiàn)，僅僅一個(gè)區(qū)域的地王能算地王嗎？

　　五、最大贏家

　　綠地集團(tuán)

　　以47.2億元奪得上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中間3地塊，成為上?？們r(jià)第二，并且在昆明、西安等地?fù)屨忌巷L(fēng)地王，除此外在多個(gè)城市搶得其他的優(yōu)質(zhì)地塊，如說(shuō)2013年誰(shuí)在地王市場(chǎng)收獲最多，很顯然是綠地集團(tuán)。有分析人士認(rèn)為，綠地到處搶地王，也是為了增長(zhǎng)上市公司的籌碼。

　　六、最悲慘的退出

　　雅戈?duì)栙u(mài)地

　　雖然5月份在面對(duì)記者采訪(fǎng)時(shí)，雅戈?duì)栂喔扇耸窟€刀切斧砍地說(shuō)，旗下的地王沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，但6月，雅戈?duì)杽t上演了戲劇性的一幕。雅戈?duì)柟?，贊成全資子公司杭州雅戈?duì)柍潜敝脴I(yè)建議，不再繼承開(kāi)發(fā)曾經(jīng)的地王——杭州申花地塊，并根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，計(jì)提資產(chǎn)減值預(yù)備金48420萬(wàn)元。雅戈?duì)柾嘎侗憩F(xiàn)，奪得該地塊后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境、市場(chǎng)形勢(shì)和供需關(guān)系發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，因此，綜合權(quán)衡后，停止開(kāi)發(fā)有助于最大限度地珍愛(ài)股東利益及公司權(quán)益。

　　七、最蹊蹺的收回

　　中冶地王蹊蹺被退

　　與雅戈?duì)柕赝跸底詣?dòng)退出不一樣，按照中冶的說(shuō)法，中冶沒(méi)有任何責(zé)任，就遭到了南京市國(guó)土局收回地王的決定。?7月5日下戰(zhàn)書(shū)，南京國(guó)土局發(fā)布通知布告，稱(chēng)“經(jīng)市政府批準(zhǔn)，下關(guān)濱江2號(hào)地塊因故停止出讓程序”。這幅于2012年11月30日以56.2億元出讓的地塊是當(dāng)之無(wú)愧的地王，中冶是金主。當(dāng)時(shí)，中冶和南京市國(guó)土局處在蜜月期，南京方面為地王設(shè)定的條件像是為中冶量身定做，以至于最后中冶的奪地備受質(zhì)疑。但沒(méi)想到，他們最終照舊在這塊地上鬧掰了。

　　依照南京市官方文件的說(shuō)明，制止出讓該地塊的緣故原由是開(kāi)發(fā)條件發(fā)生了轉(zhuǎn)變。但有市場(chǎng)人士質(zhì)疑，因?yàn)榈貎r(jià)太高，地王也遭到了國(guó)土資源部的追查，令南京方面感受到了壓力。

　　中冶透露表現(xiàn)，已于2013年7月8日致函南京市國(guó)土資源局，要求其在3日內(nèi)退還2號(hào)地地皮投標(biāo)保證金11.3億元及響應(yīng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

　　八、最彎曲勉強(qiáng)的地王之旅

　　潘石屹

　　邇來(lái)地產(chǎn)大佬SOHO中國(guó)潘石屹的上海之旅頗為彎曲勉強(qiáng)，雖然有“爛尾樓專(zhuān)業(yè)戶(hù)”的雅號(hào)，但事實(shí)證實(shí)爛尾樓不是那么容易收購(gòu)的。

　　2010年，上海證大置業(yè)一舉擊敗新黃浦、中華企業(yè)(聯(lián)合)、復(fù)地集團(tuán)(聯(lián)合)等3家開(kāi)發(fā)商，以92.2億元競(jìng)得上海外灘地王。但事實(shí)證實(shí)，上海證大最終無(wú)力開(kāi)發(fā)這一地王。

　　隨后復(fù)地集團(tuán)關(guān)聯(lián)方復(fù)星入股這一地王，但上海證大仍無(wú)力推動(dòng)開(kāi)發(fā)。

　　就在復(fù)星預(yù)備全盤(pán)接手之時(shí)，不料半路殺出個(gè)程咬金，潘石屹爭(zhēng)先一步，將另一半股權(quán)買(mǎi)了下來(lái)。為此，復(fù)星起訴，證大與另一小股東將外灘8-1地塊股份出售給SOHO中國(guó)違規(guī)。上海市第一中級(jí)人民法院宣判，原告復(fù)星集團(tuán)勝訴。

　　盡管在這一地王上有些失意，但是2013年，潘石屹在上海地皮市場(chǎng)上不甘失敗。今年4月， SOHO中國(guó)最終以31.9億元拿下長(zhǎng)寧古北5-2商業(yè)地塊，折合樓價(jià)約30244元/平方米，溢價(jià)率48.4%。雖然過(guò)程堪稱(chēng)彎曲勉強(qiáng)，但潘石屹終于在上海奪得了一宗地王級(jí)地塊。