今年保障房投資只能在肯定程度上對(duì)沖房地產(chǎn)投資的降落，而其融資前景并不樂(lè)觀(guān)

　　在今年經(jīng)濟(jì)滑坡的陰影中，保障房被寄予拉動(dòng)投資的厚望。

　　其中內(nèi)含的邏輯是，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加的“三駕馬車(chē)”中，消耗轉(zhuǎn)變緩慢；出口雖臨時(shí)企穩(wěn)，但始終受外需拖累；以往對(duì)經(jīng)濟(jì)增加貢獻(xiàn)最大的投資，因房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)，進(jìn)而影響地方政府收入，其三大組成部分之二——房地產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資都面臨下滑風(fēng)險(xiǎn)。而要對(duì)沖商品房投資下滑、進(jìn)而托底投資，保障房建設(shè)被認(rèn)為是緊張手段。

　　住建部將今年的保障性住房新開(kāi)工目標(biāo)下調(diào)至700萬(wàn)套，但因?yàn)榉课萁ㄔO(shè)有兩到三年的周期，建設(shè)力度并未削弱。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中間主任秦虹估算，今年現(xiàn)實(shí)在建工程量在1800萬(wàn)套左右。

　　題目是，資金從何而來(lái)？

　　從2011年的情況看，保障房建設(shè)的資金來(lái)源包括中間財(cái)政、地方財(cái)政、信貸以及社會(huì)資金等。雖然財(cái)政部明確透露表現(xiàn)今年中間財(cái)政的投入會(huì)增長(zhǎng)，但是，對(duì)地方政府來(lái)講，一方面作為其收入緊張來(lái)源的地皮出讓收入開(kāi)始削減，另一方面，“4萬(wàn)億”投資項(xiàng)目的貸款以及2009年發(fā)行的地方政府債券，都開(kāi)始進(jìn)入還款期。

　　今年2月初財(cái)政部下發(fā)關(guān)照，要求切實(shí)落實(shí)保障房資金來(lái)源，確保不留資金缺口，其中即涉及拓寬地方政府資金來(lái)源渠道的行動(dòng)。不過(guò)，這些渠道雖有作用，但不能過(guò)分夸大。

　　“資金方面，今年跟去年最大的區(qū)別，就是信貸會(huì)更多。”瑞銀集團(tuán)中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤對(duì)財(cái)新記者透露表現(xiàn)，近期許多文件都提出，要加大對(duì)保障房的信貸支撐力度，預(yù)計(jì)今年信貸資金會(huì)增長(zhǎng)，而且增長(zhǎng)較多。

　　不過(guò)，對(duì)社會(huì)資金來(lái)講，保障房資金回報(bào)率低的題目仍未解決，“目前還沒(méi)看到資金來(lái)源改善的旌旗燈號(hào)。”莫尼塔投資分析師施琪對(duì)財(cái)新記者透露表現(xiàn)。

　　更為關(guān)鍵的題目在于，保障房在整個(gè)投資中的占比并不大，加之資金來(lái)源尚未明朗，其對(duì)投資的作用不應(yīng)高估。“保障房會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資降落有一個(gè)對(duì)沖，但對(duì)整個(gè)投資的拉動(dòng)談不上?！蓖魸Q(chēng)，今年房地產(chǎn)投資要弱許多，“投資拉動(dòng)不會(huì)表現(xiàn)在保障房上”。

　　地方財(cái)政壓力加大

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》表現(xiàn)，2011年全年新開(kāi)工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房1043萬(wàn)套(戶(hù))，基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房432萬(wàn)套。

　　對(duì)于保障房投資金額，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長(zhǎng)張學(xué)勤近日接受新華社、人民日?qǐng)?bào)等官方媒體采訪(fǎng)時(shí)透露表現(xiàn)，2011年全國(guó)保障性安居工程建設(shè)完成投資近1.3萬(wàn)億元。

　　資金來(lái)源方面，已宣布的數(shù)據(jù)包括中間財(cái)政下達(dá)保障性安居工程補(bǔ)助資金1526億元，新增保障性住房開(kāi)發(fā)貸款1751億元，行使住房公積金貸款支撐保障性住房建設(shè)試點(diǎn)發(fā)放貸款265.88億元。三者合計(jì)為3542.88億元。

　　從各地來(lái)看，情況不盡雷同。財(cái)政投入是部分省市保障房建設(shè)的重要資金來(lái)源。根據(jù)山東省財(cái)政廳的數(shù)據(jù)，2011年全省財(cái)政投入保障住房資金282億元，比2010年增長(zhǎng)179億元，增加1.74倍，占保障房總投資的一半以上。

　　河南2011年籌措保障房建設(shè)資金325.68億元，其中爭(zhēng)奪國(guó)家補(bǔ)助72.97億元，省財(cái)政配套23.51億元，市縣籌措落實(shí)資金50.79億元。三者合計(jì)占比達(dá)到45.2%。

　　相比之下，江蘇、北京保障房建設(shè)對(duì)財(cái)政資金的依靠要小一些。江蘇去年保障房資金總投入超過(guò)520億元，其中省市縣財(cái)政投入及按規(guī)定渠道提取資金合計(jì)150多億元，通過(guò)銀行貸款、信任投資等渠道籌集370多億元。

　　北京市保障房辦公室發(fā)展規(guī)劃處處長(zhǎng)張國(guó)偉在一券商座談會(huì)上吐露，北京去年保障性住房投資746億元。

　　北京市財(cái)政部門(mén)安排保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)資金113.97億元，包括中間補(bǔ)助專(zhuān)項(xiàng)資金、地方政府債券、廉租住房專(zhuān)項(xiàng)資金等來(lái)源；成立北京市保障房建設(shè)投資中間，目前已到位融資資金80億元，實(shí)現(xiàn)投資90億元；作為行使公積金貸款支撐保障房建設(shè)試點(diǎn)城市之一，北京獲得的貸款額度為150.41億元，2011年底悉數(shù)實(shí)現(xiàn)放款。此外，北京還擬安排500億元私募債，以企業(yè)為發(fā)行主體，以限價(jià)房安置房為投資標(biāo)的，市場(chǎng)化定價(jià)，認(rèn)購(gòu)優(yōu)秀。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局宣布的數(shù)字，去年新增開(kāi)工未竣工工程611萬(wàn)套，加上今年新開(kāi)工的700萬(wàn)套，在建工程數(shù)量將超過(guò)2011年。張學(xué)勤稱(chēng)，現(xiàn)實(shí)在建工程量至少1700萬(wàn)套。

　　另外，山西、江蘇、江西等地，還在國(guó)家下達(dá)的義務(wù)量上自行加碼。加之今年增長(zhǎng)了完工指標(biāo)，秦虹預(yù)計(jì)，建設(shè)資金的現(xiàn)實(shí)投入也將超過(guò)2011年。

　　財(cái)政部近期多次表態(tài)稱(chēng)，2012年中間財(cái)政安排保障性安居工程補(bǔ)助資金將大于2011年，下達(dá)進(jìn)度也顯明加快。中間財(cái)政已于2011年9月尾提前關(guān)照2012年部分中間補(bǔ)助資金數(shù)額，并將于2012年4月尾前下達(dá)剩余的補(bǔ)助資金。

　　目前，國(guó)家發(fā)改委會(huì)同住建部下達(dá)421億元，其中255億元補(bǔ)助新建廉租住房和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造，166億元補(bǔ)助配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！敖衲甑谝还P中間補(bǔ)助資金下達(dá)比去年早一個(gè)月?！睆垖W(xué)勤吐露。

　　不過(guò)，對(duì)地方政府來(lái)講，2012年保障性住房建設(shè)資金壓力將更加嚴(yán)厲。除在建數(shù)量增長(zhǎng)，保障房結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變也必要政府投入的增長(zhǎng)。

　　綜合各地信息，去年保障房的建設(shè)重點(diǎn)為棚戶(hù)區(qū)改造，與經(jīng)適房、限價(jià)房類(lèi)似，其資金基本可以通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作來(lái)解決。但2012年各地的建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向公租房、廉租房，這兩類(lèi)政府持有產(chǎn)權(quán)的保障房對(duì)政府資金的依靠顯明增長(zhǎng)。

　　以山東為例，其財(cái)政廳文件表現(xiàn)，雖然中間分配的2012年新增城鎮(zhèn)保障性住房義務(wù)總量比去年有所削減，但由政府承擔(dān)的保障房卻增長(zhǎng)了1.44萬(wàn)套，財(cái)政投資的義務(wù)進(jìn)一步加重。

　　融資渠道亟待拓寬

　　財(cái)政部2月初下發(fā)關(guān)照，拓寬了地方政府資金來(lái)源渠道，包括今年增長(zhǎng)的地方債收入優(yōu)先用于保障房、小我住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入專(zhuān)項(xiàng)用于保障房等。

　　但是，地方債收入中保障房所占的比例并不清楚。2011年財(cái)政部代剃頭行的地方債中，江西70億元，其中用于保障性住房建設(shè)的資金約30億元；黑龍江69億元，其中三分之二以上已投入到保障性安居工程建設(shè)中。

　　根據(jù)上海和重慶的預(yù)算報(bào)告，小我住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)一年來(lái)，兩地的小我房產(chǎn)稅收入分別為22.1億元和1億元。

　　為進(jìn)步保障房的投入，部分省份開(kāi)始進(jìn)步從地皮出讓收入的提取比例。按規(guī)定，地皮出讓凈收入不低于10%的比例用于廉租住房保障。河南從2012年起改為地皮出讓金毛收入中提取3%，用于保障房建設(shè)；安徽的比例則為2%-5%。

　　汪濤對(duì)財(cái)新記者透露表現(xiàn)，如今想讓地方財(cái)政增長(zhǎng)投入，但是財(cái)政好多是專(zhuān)款專(zhuān)用，最終照舊得通過(guò)信貸。

　　她認(rèn)為，去年貸款少的一個(gè)緊張緣故原由是中間對(duì)地方債比較憂(yōu)慮，對(duì)融資平臺(tái)貸款卡得比較緊。如今摸底之后，對(duì)這一題目如何解決已經(jīng)有了輪廓，流量可以向前滾動(dòng)，會(huì)釋放出一部分資金。

　　根據(jù)財(cái)政部的關(guān)照，她稱(chēng)，保障房融資平臺(tái)很可能在增量融資方面被“開(kāi)綠燈”，并獲得銀行新增貸款的支撐。

　　張學(xué)勤接受官方媒體采訪(fǎng)時(shí)則透露表現(xiàn)，吻合規(guī)定的地方政府融資平臺(tái)公司可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專(zhuān)項(xiàng)用于保障性安居工程建設(shè)。承擔(dān)保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目的其他企業(yè)，也可以在政府核定的建設(shè)投資額度內(nèi)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資。

　　另外，住房公積金貸款支撐保障房建設(shè)試點(diǎn)可能擴(kuò)大。山東、福建等省均稱(chēng)積極爭(zhēng)奪擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

　　去年部分省市成立專(zhuān)門(mén)的保障房建設(shè)公司，也在研究創(chuàng)新融資體例。北京市住建委提出，支撐金融產(chǎn)品創(chuàng)新，探索發(fā)行中長(zhǎng)期債券、房地產(chǎn)投資信任基金等金融工具支撐保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，要規(guī)范行使企業(yè)債券融資。

　　張國(guó)偉在前述券商座談會(huì)上吐露，2012年北京市保障性住房共需投入資金1000億元，除20%的資本金，共需融資800億元。初步設(shè)想為財(cái)政資金50億元，公積金貸款200億元，債券融資200億元，商業(yè)貸款300億元，發(fā)行房地產(chǎn)信任基金50億元。

　　張國(guó)偉透露表現(xiàn)，北京將繼承申請(qǐng)私募債支撐保障房建設(shè)，500億元作為債券余額，滾動(dòng)支撐。另外，還將研究建立保障房流動(dòng)性資金池，通過(guò)設(shè)立保障房基金等途徑，募集肯定規(guī)模的資金作為貯備資金，用于保障房應(yīng)急、短期過(guò)橋貸款等，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)加以補(bǔ)償。

　　對(duì)于今年的保障房資金，莫尼塔投資施琪對(duì)財(cái)新記者透露表現(xiàn)，除了中間財(cái)政投入可能增長(zhǎng)至2000億元、各地從地皮出讓收入中提取1300億元左右，加上肯定數(shù)量的貸款，其余的并不易估算，由于保障房有很大的不透明性，一些國(guó)有企業(yè)的集資建房也被劃歸到其中，“這部分投資具有肯定不確定性”。

　　接近山東省住建廳的一位人士告訴財(cái)新記者，在保障房的統(tǒng)計(jì)中，確實(shí)有一部分企業(yè)集資建房，政府很愿意企業(yè)如許做，由于連地皮都不用劃撥了。

　　對(duì)今年保障房資金到位情況，該人士稱(chēng)，山東省內(nèi)有一個(gè)說(shuō)法，在保障房總數(shù)肯定的情況下，結(jié)構(gòu)上可以變一下，即可以從政府投入較多的公租房、廉租房變?yōu)榻?jīng)適房、限價(jià)房。

　　地方政府盼望計(jì)劃資金到位后，能吸引更多的社會(huì)資金。山東鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)公租房，而企業(yè)出于對(duì)留住員工、方便管理的目的，也愿意參與。前述接近山東住建廳的人士稱(chēng)，因?yàn)樯綎|政府比較強(qiáng)勢(shì)，企業(yè)會(huì)配合政府的必要，以換取往后發(fā)展的有力支撐。

　　2011年淄博東岳集團(tuán)等大型企業(yè)新建改建公共租賃住房3200余套。

　　不過(guò)，施琪認(rèn)為，雖然財(cái)政部、發(fā)改委多次發(fā)文敦促，目前保障房資金回報(bào)率低的題目并未解決。要吸引社會(huì)資金，還要在建設(shè)制度上有所創(chuàng)新，比如采取類(lèi)似重慶的模式，滿(mǎn)肯定期限后可以出售，進(jìn)步資金回報(bào)率，“目前還沒(méi)看到保障房資金來(lái)源改善的旌旗燈號(hào)”。

　　在資金來(lái)源尚未明朗的情況下，寄望其能對(duì)沖商品房投資的下滑，進(jìn)而拉動(dòng)投資增加并不實(shí)際。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2011年中國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資31.1萬(wàn)億元，按保障房投資完成額1.3萬(wàn)億計(jì)算，其占比也不超過(guò)4.2%。

　　施琪認(rèn)為，保障房對(duì)投資談不上拉動(dòng)，更多的起到托底作用，只是讓投資增速下滑不那么快而已。

　　汪濤則認(rèn)為，這種簡(jiǎn)單測(cè)算會(huì)有誤差，更故意義的是看現(xiàn)實(shí)資本形成，比如建好多少面積的房、用了多少?lài)嵉乃嗪弯撹F。

　　去年保障房開(kāi)工未竣工項(xiàng)目增長(zhǎng)了611萬(wàn)套，加上今年新開(kāi)工的700萬(wàn)套，“今年資金能到位的話(huà)，施工面積可能會(huì)增加很快”。

　　汪濤預(yù)計(jì)，保障房在建面積將約占城鎮(zhèn)住房在建面積的三分之一，固定資產(chǎn)投資名義增速名義會(huì)降落，現(xiàn)實(shí)增速相差不大，但對(duì)大宗商品的需求要弱一些。保障房會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資降落有肯定對(duì)沖，但“投資拉動(dòng)不會(huì)表現(xiàn)在保障房上”。(財(cái)新《新世紀(jì)》)