專家認為，征收房產稅可以降低房屋空置率，增長房源供應，既加大謀利成本，又緩解供需矛盾。在周全征收房產稅前，應當進行地皮出讓金制度的改革

　　一周亮相五“地王”

　　假如不克制地價上漲趨勢，下半年房價或繼承顯明上漲

　　“金九銀十”剛開門，市場就上演了“瘋狂的地皮”的戲碼。

　　9月2日，天津育梁道地塊溢價163%覓得歸宿，折合樓面地價22953元/平方米，成為天津首塊樓面地價突破2萬元/平方米大關的住宅用地。

　　9月4日，北京農展館地塊成交，溢價率16.67%，折合樓面價每平方米7.3萬元，加冕北京單價“地王”。

　　9月5日，上海徐家匯中間項目地塊以217.7億元被競得，溢價率24.4%，刷新了上?？們r“地王”紀錄。

　　隨后，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元，蘇州金雞湖兩地塊狂攬47.25億元，分別創(chuàng)造當?shù)亍暗赝酢毙录o錄。

　　事實上，早在7月，地皮市場就已經開始“發(fā)燒”。今年7月成交的北京夏家胡同地塊、北京孫河地塊、廣州南洲路地塊、珠海聯(lián)澳路西側地塊等當月“地王”，都是樓面價格逼平甚至超越了周邊一二手房的售價。

　　這種“面粉超過面包價”的征象，顯明影響了開發(fā)商的預期，導致9月份上演了新一輪的搶地大戰(zhàn)。

　　“相比往年樓市最火爆時期出現(xiàn)的‘地王’，本輪‘地王’的單價、總價都突破了市場的想象力。其中農展館地王的樓面價，可以說已經秒殺了全北京絕大部分在售物業(yè)?！北本┲性禺a研究總監(jiān)張大偉分析，假如按照每平方米7.3萬元的樓面價計算，疊加建安、管理、稅費、資金成本后起碼高達10萬元，剔除其中不可販賣部分，入市的成本價已達12萬元以上，而販賣價格估計將突破15萬元。“地價與房價相互影響，在目前情況下，地價房價均在互相促進上漲，假如不克制這種地價上漲趨勢，下半年房價繼承顯明上漲的可能性特別很是大?！?/P>

　　實際中，地皮市場高燒不退，已開始推高樓市漲價的預期。8月22日，北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)理工大學9號地成交，其純商品房部分折合樓面價超過2萬元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域樓面價新高，并超過周邊在售物業(yè)價格。僅一周后，周邊即將開盤的萬科金域緹香、京投萬科新里程等項目就透露表現(xiàn)，預計售價將進步至2.2萬元/平方米以上。

　　“地王”頻出，源于資金充裕

　　房企資金自2010年來首次步入“偏松”區(qū)間，大量社會資金流向房地產業(yè)

　　“地王”頻出，表現(xiàn)房地產企業(yè)對市場判斷積極，且資金狀態(tài)顯明改善，現(xiàn)金流充裕。

　　易居房地產研究院發(fā)布的《全國房企資金狀態(tài)季報》表現(xiàn)，2013年上半年房企資金來源同比增速達32.1%，比2012年同期加快26.4個百分點，創(chuàng)下2011年以來新高。國家統(tǒng)計局宣布的數(shù)據(jù)也表現(xiàn)，今年前7個月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金66831億元，同比增加31.5%。

　　這是自2010年以來，房地產開發(fā)企業(yè)資金首次步入“偏松”區(qū)間。2010年以來樓市調控組合拳頻出，房企紛紛面臨成本走高、資金鏈嚴重的狀態(tài)。2011年底，房地產業(yè)一度陷入資金低谷。昔時11月，全國36個城市流標地塊合計達到117宗，環(huán)比上漲了432%，流標面積達1580萬平方米，其中不乏北京、上海、廣州等一線城市的優(yōu)質地塊；昔時前11月，全國130個城市的地皮出讓金總額同比削減了5200億元，同比降落了三成。

　　那么，為何從今年一季度起，房企資金嚴重的局面開始得到緩解了呢？

　　現(xiàn)在的房企“不差錢”，一方面是因為商品房販賣同比增速處于高位，企業(yè)販賣資金回籠順利，加快了企業(yè)資金周轉。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表現(xiàn)，今年前7個月，住宅販賣面積增加27.1%，販賣額增加39.9%?！岸鄶?shù)布局一、二線城市的房企得益于房價上漲，販賣回款增長，資金實力得到加強，資金鏈也趨向寬松?！辨溂业禺a分析師張旭認為。

　　另一方面，嘗試在海外融資以緩和資金鏈的房企不在少數(shù)。保利在今年首嘗海外融資，在境外發(fā)行了一筆5億美元的五年期固息債券，折合年收益率4.713%。越秀集團今年也首次發(fā)行美元債券以拓寬融資渠道，并將全年融資目標調高了10%。

　　值得細致的是，不僅在海外，境內大量社會資金也流向了房地產業(yè)。

　　“大量資金正通過信任、基金、券商資管等影子銀行的情勢進入房地產業(yè)?！弊》亢统青l(xiāng)建設部政策研究中間房地產處副研究員鐘庭軍說，盡管近年來支撐實體經濟發(fā)展的優(yōu)惠政策頻出，但民營經濟的發(fā)展環(huán)境并不樂觀。因此，本應進入實體經濟的資金，以理財產品、信任產品以及民間高利貸等情勢，流向了利潤更高的房地產業(yè)。

　　數(shù)據(jù)表現(xiàn)，今年上半年，定金、預收款及國內銀行貸款在企業(yè)到位資金中所占比重不足一半。大量房地產企業(yè)，分外是中小房地產企業(yè)是通過影子銀行完成融資的。例如，9月12日，以131.8%的高溢價率拿下上海浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)某住宅地塊的陽光城集團，除了開發(fā)貸款和流動資金貸款等傳統(tǒng)融資模式外，目前已實施存續(xù)有用的融資計劃，到賬金額共計約55.6億元，其中信任融資就達25.6億元。

　　“地王”頻出，還源于地皮制度異化

　　一些地方政府對地皮創(chuàng)收過度依靠，存在單純尋求地皮高收益的傾向

　　資金充裕只是“地王”誕生的前提之一，“地王”頻出，還基于房企對市場供需關系仍將持續(xù)嚴重的基本判斷。

　　“盡管目前看來‘地王’的價格都高得離譜，但從機會成本的角度講，將地皮收入囊中又是劃算的?！辩娡ボ娬J為，在醫(yī)療、教育等社會資源集中的一線城市，住宅地皮供給有限，遠遠知足不了住房需求，例如北京去年批準預售的商品住宅套數(shù)僅十二三萬套左右，而僅注冊結婚人口就達到十三四萬對?！澳壳暗牡仄づc稅收制度決定了沒有比房地產業(yè)門檻更低的投資渠道了，尤其在一二線城市，拿到地就意味著贏利?！?/P>

　　在業(yè)內專家看來，此番“地王”頻出，再次證實了一些地方政府對地皮財政過度依靠，造成地皮制度的異化。

　　據(jù)介紹，我國目前實施的建設用地收購貯備制度，原本是政府規(guī)范城市地皮供給的政策工具，具有確保政府地皮收益增值等益處，但一些地方政府在地皮貯備機制運作過程中，存在單純尋求地皮高收益的傾向，導致地皮貯備制度的目標和手段發(fā)生了變異。

　　“分外是2004年同一推行地皮‘招、拍、掛’政策以來，地方政府現(xiàn)實上獲得了更多的地皮壟斷權。”鐘庭軍介紹，國外地皮貯備制度的緊張目標是克制地皮謀利和平抑地皮價格，其主流思想是地皮貯備不應有紅利或很少紅利，其手段是不管以出租照舊出售體例供給貯備地皮，一樣平常都不采用招標、拍賣等體例，重要是在嚴酷的成本測算后采取協(xié)議體例出讓?！拔覀兊牡仄ぶ贫?，使地方政府有能力控制地皮供應規(guī)模、節(jié)奏、用途結構。為了尋求地皮高收益，商品住宅用地同一采用‘招拍掛’制度，而住宅用地在地皮供給總量中的占比又被設置得相對較低，這就人為制造了供給短缺，讓開發(fā)商患上‘地皮饑渴癥’，造成地價和房價輪番過快上漲。”

　　不少企業(yè)反映，今年下半年以來“地王”頻出的緊張緣故原由，就是由于一些地方政府加大了地皮供給量，尤其是推出了相稱多的優(yōu)質地塊供市場爭取。像北京農展館地塊就被比作北京三環(huán)的絕版地塊。而通過“賣地”，地方財政收入大大增長。像上海，僅9月前12天，地皮出讓金就突破了300億元，而上半年其月均財政收入才391億元。

　　地皮制度的異化，又使開發(fā)商具備了壟斷定價能力，可以將地皮成本轉嫁到消耗者身上?！伴_發(fā)商其實賣的不是房子，而是地段。由于沒有其他諸如合作建房等體例參與競爭，開發(fā)商擁有了該地塊的壟斷定價權，即便把地價抬得很高，也可以通過房價來消化。”鐘庭軍說。

　　穩(wěn)地價期待制度改革

　　下半年出臺新的調控政策的幾率增大，以房產稅庖代對地皮財政的依靠值得探索

　　面對“地王”熱高燒不退，業(yè)內展望，年內中間政府出臺新的房地產調控政策的幾率增大。

　　“在一二線城市，房企敢以這么高的價格拿地入市，證實大家都在豪賭市場爆發(fā)式上漲?！睆埓髠フJ為，目前來看，調控政策加碼的可能性特別很是大，地皮價格如此不理性地上漲，可能會導致調控再出重拳。

　　中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一透露表現(xiàn)，總結今年2月出臺的住房轉讓嚴酷按20%征收小我所得稅的規(guī)定后，卻未能有用實施的這一“重拳打在棉花上”的教訓，將來出臺的政策應更有針對性和有用性。

　　以房產稅庖代對地皮財政的依靠，被認為是給“地王”熱降溫值得探索的途徑。

　　“征收房產稅的根本價值不在于打壓房價，而在創(chuàng)新稅收來源，矯正地皮制度的異化?！辩娡ボ娬J為，一些地方政府對地皮財政過度依靠是有緣故原由的。執(zhí)行分稅制以來，財權事權舛錯等，地方財政收入渠道匱乏，加速了地皮貯備制度的異化過程，使一些地方財政變成了地皮財政。

　　鐘庭軍詮釋，征收房產稅，表現(xiàn)了誰受益誰付費的原則。住房增值不在于房子自己，而在于居住者享受了該房屋地段的社會資源，例如醫(yī)療、教育等。這些社會資源由公共財政付出，也應以使用者付費的情勢提供資金來源。另一方面，對存量房屋征收房產稅，也可以降低房屋空置率，增長房源供應，既加大謀利成本，也緩解供需矛盾。

　　也有學者提醒，在住房產權人一次性交納了70年的地皮出讓金后，房產稅現(xiàn)實上是一種重復征稅。因此在周全征收房產稅前，應當進行地皮出讓金制度的改革，這又要求對現(xiàn)階段地方公共財政結構和城市基礎設施建設體系體例作出一系列調整。

　　或許，要破解“地王”謎題，應當像住建部房地產市場監(jiān)管司司長沈建忠說的那樣，“房地產的轉型與創(chuàng)新，簡單地說就是把‘房地產’去掉一個字，把‘地’字去掉?？康仄ぺA利不是開發(fā)商的本事，要靠產品、服務、管理、理念贏利。”

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　　往日地王今安在

　　往日風光的“地王”，并非都有始有終，也有不少敗走麥城。

　　今年6月20日，雅戈爾公布，因為房地產調控、紅利前景等緣故原由，中斷杭州申花地塊開發(fā)。這片地皮于3年前競得，曾是風光臨時的“地王”。而雅戈爾“割肉”的代價是4.84億元的保證金“打了水漂”。

　　今年7月以來，因為業(yè)績不理想且負債高企，中冶置業(yè)也先后向南京市政府提出退出下關濱江2號地塊、1號地塊的開發(fā)。昔時豪賭250多億元拿下的“地王”現(xiàn)在換來的是董事長、總裁的雙雙辭職。

　　廣州亞運城項目開售三年來，販賣價格長期徜徉在成本線附近，2012年4月甚至創(chuàng)下8000多元/平方米的月販賣均價。今年3月販賣火爆之時，販賣單價也不過1萬元出頭。2009年，富力、雅居樂、碧桂園三大廣東巨頭聯(lián)合拿下廣州亞運城地塊，總價創(chuàng)下255億元天價。但此后，因為該地塊過于重大，即便是三大巨頭也覺吃力，2010年，另外兩大巨頭中信和世茂房地產加盟。有業(yè)內人士展望，按6400元/平方米的樓板價算，亞運城至少要賣12000元/平方米才能“保本”。