2011年，針對住宅的房地產(chǎn)調(diào)控會更加嚴峻，更多的細化政策將出臺，一些調(diào)控的死角將被格外“關(guān)懷”。就房價而言，筆者預計2011年很難上漲，不少地區(qū)可能小幅下跌，市場天平將開始向買方傾斜。

　　2010年前11個月，全國商品房新開工面積大增48.7%，遠遠高于2009年全年11.54%的增速。因為新居販賣多為預售，因此2011年樓市供應將增加較多。在供應增加的情況下，需求則被克制。在投資性需求方面，今年的政策不大可能放松，克制力度甚至還會加大；在自住需求方面，目前的房價又是多數(shù)家庭所承擔不起的。在如許的情況下，目前樓市庫存漸漸增長，北京可售住宅已超過10萬套，上海掛牌的二手住宅已超過15萬套。2010年，一、二線城市的住宅銷量已出現(xiàn)下滑，昔時前52周，10個重點城市中，住宅成交量除武漢小漲1.18%以外，其余城市均下跌，跌幅較大的城市包括：深圳50.83%，南京45.45%，杭州44.47%，上海40.32%，北京39.7%。2011年，一、二線城市的住宅銷量仍將保持低量，基本不可能回到2009年的水平，全國住宅販賣面積增幅可能在10%以下，很有可能負增加。

　　就全國而言，限購令、投資性購房首付進步以及貸款利率上浮等政策的威力還將漸漸顯現(xiàn)。2007年9月末，中國曾出臺二套房貸款首付四成（目前是五成）、利率為基準利率110%的調(diào)控政策，對投資需求的襲擊較大；2008年，在雷曼倒閉引發(fā)金融危急前，中國經(jīng)濟仍在高速增加，但2008年前8個月房地產(chǎn)銷量卻負增加14.74%，說明二套房首付進步和利率上浮的影響特別很是大；去年前11個月，全國住宅銷量僅小幅增加7.4%。因為房價漲幅高于貨幣供給量的增幅，隨著2009年過度投放的貨幣被漸漸消費和“稀釋”，適度寬松貨幣政策結(jié)束，住宅市場的貨幣將不再過剩，這將影響房企販賣金額的增加。

　　數(shù)據(jù)表現(xiàn)，房企去年前11個月的資金來源高達63220億元，開發(fā)投資則僅有42697億元，資金較為余裕。但是，商品房販賣額少于開發(fā)投資額，為4.23萬億元。因為全國地價短期內(nèi)難以下跌，將來房企的購地付出將較多。同時，政府對閑置地皮的清理、去年大量新開工面積的后續(xù)投資等，都將消費房企的資金。另外，雖然統(tǒng)計數(shù)據(jù)表現(xiàn)房企團體資金充裕，但多數(shù)上市公司的現(xiàn)金流為負，不少中小房企以企業(yè)股權(quán)質(zhì)押貸款，這或許說明多數(shù)房企的資金并不余裕。在2011年房地產(chǎn)開發(fā)貸款及房地產(chǎn)信任仍將繼承收緊的情況下，僅從房企資金情況來看，也必要平價販賣以回籠資金。

　　綜上判斷，2011年房價很難上漲。不過，在通脹預期下購房需求釋放、長期以來房價上漲導致百姓強烈看漲預期的背景下，房價也不大可能有大幅的下跌。(黃祖斌)（京華時報）