【閱讀提醒】

　　資金一向是保障房建設(shè)的大難題。

　　當前保障房建設(shè)的資金重要是怎樣構(gòu)成的，能否真正實現(xiàn)平衡？缺口要如何填補？要實現(xiàn)建設(shè)資金的可持續(xù)發(fā)展，中間到地方都想了哪些辦法？

　　政府補一點、小我拿一點、市場籌一點、銀行貸一點

　　“投資確實是一個大題目，以2011年為例，假如1000萬套保障房悉數(shù)完工，就必要1.3萬多億元。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新透露表現(xiàn)。

　　這1.3萬億元，從哪兒來？

　　算大賬，以2011年所需的1.3萬億元資金為例，中間和地方各級政府投入4000多億元，企業(yè)和小我要出5000多億元，銀行貸款等社會投資要出3000多億元。

　　在所有投入中，中間財政2011年安排了1522億元，剩余的必要地方投入。

　　“六個一點”——吉林省住建廳副廳長范強用一種形象的體例詮釋了資金來源：目前吉林采取“政府補一點、政策減一點、企業(yè)出一點、小我拿一點、市場籌一點、銀行貸一點”的辦法，積極籌措保障房建設(shè)資金。

　　2006年至2010年，吉林省行使國家補助資金86.81億元，省級財政投入62.87億元，銀行金融部門貸款108億元，各地政策性減免488.27億元。同時鼓勵和指導開發(fā)企業(yè)和居民小我出資，破解開發(fā)建設(shè)資金不足的難題。

　　目前，各地基本上都采取類似的方法多渠道融資。團體而言，30%靠財政，70%靠各渠道的融資。在財政資金中，又包括保障房專項資金、地皮出讓收益、公積金增值收益等。

　　在各類保障房中，經(jīng)濟適用房、限價房等販賣型的房源，可以通過販賣回籠資金，實現(xiàn)資金的平衡。重要的資金壓力來自廉租房、公租房等租賃型保障房。

　　“要實現(xiàn)保障房資金的平衡，首要的是結(jié)合資金來源和需求，合理確定各類保障房的建設(shè)比例，不能冒進。”陜西省住建廳副廳長張陽介紹，以2012年建設(shè)目標為例，經(jīng)過測算匯總，陜西省確定了廉租房、經(jīng)適房、公租房、限價房的比例為1∶1∶1.75∶1.25，如許尚有紅利資金0.45億元，基本可以實現(xiàn)建設(shè)資金的平衡。

　　根據(jù)住建部、財政部等部門測算的效果，2012年盡管保障房的開工量比2011年有所削減，但今年的在建工程量將達到1800萬套的歷史新高，因此資金的需求量比2011年可能持平甚至更多。建設(shè)規(guī)模的大幅增長，建材、人工等建設(shè)成本賡續(xù)上升，則進一步加劇了保障房建設(shè)的資金壓力。

　　記者在各地采訪時，不少地方的負責人都透露表現(xiàn)，2011年已經(jīng)是“砸鍋賣鐵”，想盡辦法為保障房建設(shè)投入資金。但近兩年，受貨幣政策和房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，銀行等金融機構(gòu)對保障房的支撐力度仍然有限，而地方賴以生存的地皮出讓收益也在削減。保障房資金的可持續(xù)，越來越難。

　　用好財政資金，發(fā)揮杠桿效應

　　保障房姓“公”，因此，堅持政府主導，財政資金賡續(xù)加大投入，將始終是保障房建設(shè)資金可持續(xù)的保障，也隨時做好為保障房運行管理資金“兜底”的預備。

　　陜西省渭南市住建局局長陳雙牛告訴記者，渭南市在陜西省屬于經(jīng)濟發(fā)展比較滯后的城市，保障房建設(shè)的資金壓力其實最后落到縣一級的政府，根據(jù)近兩年的建設(shè)標準，渭南市所屬的縣城要為保障房每平方米配套建設(shè)資金600元?！翱h城沒有別的錢，只有財政和少量的地皮收益。認清了保障房的定位，就要把保障房放在第一位，財政資金優(yōu)先保證保障房建設(shè)。”

　　記者在各地采訪時了解到，地方政府普遍盼望中間財政能進一步增強支撐力度。對此，財政部部長助理王保安透露表現(xiàn)，在2012年保障房建設(shè)套數(shù)有所調(diào)減的情況下，中間財政的保障房投入還將大幅增長，現(xiàn)實上將多分擔一些。隨著國家財力的增加和整個資金安排結(jié)構(gòu)的調(diào)整完美，中間財政還將加大對中西部地區(qū)的支撐力度。

　　歸根到底，保障房建設(shè)屬于地方政府的事權(quán)范圍，對地方政府而言，在賡續(xù)增長財政投入的同時，還應該考慮如何用好各級財政資金，讓財政資金發(fā)揮更大的效應。

　　近兩年，各地紛紛建立了保障性住房專屬的投融資平臺，成為創(chuàng)新保障房融資的重要體例。這種平臺的運作模式，大多是政府向投融資平臺注入肯定的財政或地皮資產(chǎn)，發(fā)揮財政資金撬動和放大作用，向金融機構(gòu)貸款融資。

　　如北京市2011年在安排專項財政資金131億元的基礎(chǔ)上，成立北京市保障性住房建設(shè)投資中間，市財政一次性注資100億元。江蘇常州則將每年的財政專項資金一部分為融資平臺增資，降低負債率，進一步發(fā)揮杠桿效應。

　　陜西省則首創(chuàng)了“財政+國企”的模式，省政府出資10億元，該省最大的國有企業(yè)延伸石油集團出資30億元，共同成立平臺。憑借財政和國企的優(yōu)質(zhì)名譽，截至去年10月，該平臺已融資55億元，保證了一些資金有困難的縣市順利開工建設(shè)。

　　融資的同時，將來如何償還銀行貸款，也是各地頭疼的題目。假如無法順利償還本金，融資平臺有可能面臨資金鏈斷裂的風險，將緊張影響保障房建設(shè)進度。

　　財政也將是還貸的最后保障。除了財政資金直接用于償還貸款以外，為了減輕金融機構(gòu)的顧慮，江蘇南京市正在籌劃建立由財政支撐的“保障房償債基金”，用于償還保障房建設(shè)的貸款。

　　租售并舉求解資金平衡，地方探索必要支撐

　　在建設(shè)成本賡續(xù)上升的情況下，地方財政賡續(xù)投入，偶然也顯得力不從心。

　　以東北某市為例，算上拆遷征收地皮的成本，公租房的建設(shè)成本最低每平方米也要2000元，國家和省級補助占600元?！白屖屑壵跓o償劃撥地皮的情況下，再補貼1400元，太難了?！碑?shù)赜嘘P(guān)負責人告訴記者。

　　在財政資金左支右絀的情況下，去年以來，受貨幣政策影響，金融機構(gòu)對保障房的支撐力度十分有限。盡管央行、銀監(jiān)會等部門多次要求金融機構(gòu)要大力支撐保障房建設(shè)，但現(xiàn)實落實情況并不理想。

　　對銀行而言，最大的擔憂照舊公租房、廉租房等租賃型保障房，投資偉大，回報慢，風險大。綜合一些省份的測算，假如按照如今指定的公租房租金標準，在不考慮房屋維修、通貨膨脹因素等“理想狀況”下，公租房靠租金償還銀行貸款本息的周期，至少要18年，長的則達到30年甚至更長。對銀行而言，并非香餑餑。

　　多數(shù)金融機構(gòu)對貸款給公租房有所顧慮，但惟獨對重慶的公租房情有獨鐘。2011年前9月，重慶市公租房已向銀行及非銀行金融機構(gòu)融資500億元，并與社?；疬_成協(xié)議，貸款45億元。

　　“連社保這種風險控制極其嚴酷的資金也能支撐重慶的公租房，很說明題目。金融機構(gòu)之所以支撐，最關(guān)鍵的是我們有完美的資金平衡方案?！敝貞c市國土房管局局長張定宇透露表現(xiàn)。

　　在重慶市平衡公租房資金的制度設(shè)計中，最核心的是公租房居住滿5年，將販賣一部分。

　　據(jù)張定宇介紹，2010—2012年3年間，重慶共將建設(shè)公租房4000萬平方米。按每平方米每月租金10元計算，每年租金收入有48億元。統(tǒng)共必要投資約1200億元，財政可投入350億元，貸款融資800億元左右每年利息40億元。如許算下來，每年租金基本可以償還利息，余額用于保障房的管理。前5年不還本金的情況下，就可以實現(xiàn)當期的資金平衡。

　　5年以后，開始償還本金，公租房社區(qū)漸漸培育成熟，商鋪的價值開始展現(xiàn)。重慶市計劃通過出售10%左右的商鋪，籌集數(shù)百億元。同時，對租住滿5年的居民，出售30%左右的公租房，又能籌集約400多億元，兩者相加，基本可以知足償還貸款本金的需求，實現(xiàn)總投資的平衡。有了這種平衡和回報模式，金融機構(gòu)天然會格外青睞。

　　“5年以后，公租房的新開工建設(shè)會從一個岑嶺期漸漸進入穩(wěn)固期。財政穩(wěn)固投入、穩(wěn)固建設(shè)，可以實現(xiàn)輕裝上陣?！睆埗ㄓ钫f，執(zhí)行5年以后出售部分公租房，重要是為了解決現(xiàn)階段大規(guī)模建設(shè)時期的資金嚴重。

　　吉林省在全國較早探索執(zhí)行廉租房“按份共有產(chǎn)權(quán)”，廉租房住戶可以出一部分資金，獲得部分產(chǎn)權(quán)，并通過嚴酷的制度，保證共有產(chǎn)權(quán)籌集的資金循環(huán)用于保障房建設(shè)自己。這種體例，為吉林省加快廉租房建設(shè)提供了關(guān)鍵性的支撐。

　　無論租售并舉照舊共有產(chǎn)權(quán)，政策上都還沒有明確給予支撐，只是一些省市的探索。但在不少地方主管部門的負責人看來，假如制度上不進行探索、突破，這幾年的保障房資金很難持續(xù)。保障房建設(shè)，應該更加實事求是，在不同階段，采用不同的手段加快建設(shè)進度。

　　香港公屋咋運營（鏈接）

　　香港的公屋由房屋委員會（房委會）管理，房屋署為房委會的實行機關(guān)。

　　由于長期奉行低租金政策，僅租金收入難以維系公屋運行。以2009年—2010年度為例，房委會公屋租金收入為99.23億港幣，薪水、維修、折舊等開支為116.85億港幣，二者相抵尚“虧”17.62億港幣。

　　目前，房委會重要通過兩種途徑補貼公屋，一是按市值出租公屋附屬的商業(yè)設(shè)施和非住宅設(shè)施，如商場、鋪位及停車場。二是通過各種自置居所計劃出售房屋，從中獲得可觀的紅利。此外，政府也會通過免費撥地、撥出資本和貸款提供資助。2010至2011年度，特區(qū)政府推行公屋政策的開支預算為104億港幣，約占公共開支總額的4.3%。

　　據(jù)統(tǒng)計，2009年—2010年度，房委會出租商業(yè)樓宇和資助自置居所兩項紅利合計為20.22億港幣，加上其他項目紅利，昔時綜合運作紅利為3530萬港幣。房委會估計，考慮出售剩余居屋的收益，下一年度綜合運作紅利可超過4億港幣。（人民日報）