前兩個(gè)月，全國(guó)住房成交量同比增加6.1%。剛剛結(jié)束的住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，得出了上述最核心的數(shù)據(jù)。

　　針對(duì)這個(gè)持續(xù)一個(gè)月調(diào)研方才得出的效果，住建部認(rèn)為較為樂(lè)觀(guān)。而“微服私訪(fǎng)”的調(diào)研情勢(shì)，也加強(qiáng)了住建部對(duì)這一數(shù)據(jù)的信賴(lài)度。由此，住建部將今年上半年的地產(chǎn)市場(chǎng)依然定性為觀(guān)察期。

　　此前，市場(chǎng)預(yù)期3月份之后，政府會(huì)繼承出臺(tái)大規(guī)模房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激政策的想法，將會(huì)落空。

　　微服私訪(fǎng)

　　據(jù)悉，此次住建部派出了規(guī)模重大的調(diào)研組，對(duì)全國(guó)30多個(gè)大中城市進(jìn)行實(shí)地踩盤(pán)和調(diào)查。為此，除了主管房地產(chǎn)市場(chǎng)的部門(mén)，城建司、保障司、政策研究中間都派出人手全力幫忙。所到城市，除了要求地方政府提供統(tǒng)計(jì)資料外，一個(gè)緊張的義務(wù)就是秘密身份到各樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)去了解真實(shí)狀態(tài)。

　　在關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)論太多、博弈太復(fù)雜、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也多如牛毛的情況下，這一次住建部顯然采取了更具現(xiàn)實(shí)結(jié)果的調(diào)研體例。住建部的高層官員在一個(gè)討論會(huì)上曾透露表現(xiàn)，住建部進(jìn)行了微服私訪(fǎng)，了解到的真實(shí)情況并沒(méi)有相干方面表述的那么頹廢。

　　住建部此次調(diào)研，有兩點(diǎn)值得細(xì)致。第一，調(diào)研以“微服私訪(fǎng)”情勢(shì)進(jìn)行，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月。第二，救市爭(zhēng)論核心已經(jīng)從泛泛的救市轉(zhuǎn)向是否要救開(kāi)發(fā)商。由于在將來(lái)相稱(chēng)長(zhǎng)一段時(shí)間，都將存在量升價(jià)跌的趨勢(shì)。

　　截至目前，調(diào)研已基本結(jié)束，材料正在匯總當(dāng)中。住建部官員吐露，一個(gè)具有廣泛代表性的數(shù)字是，全國(guó)的住房成交量在此前兩個(gè)月同比增加6.1%。這個(gè)數(shù)字盡管抹煞了地域間的差異，但依然能大體反映出，成交量回暖在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。

　　住建部判斷，2008年下半年延續(xù)出臺(tái)的刺激政策已經(jīng)開(kāi)始展現(xiàn)成效。由此，將來(lái)一段時(shí)間住建部對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策仍定位于觀(guān)察期，相干政策將不會(huì)有大的調(diào)整。

　　照舊觀(guān)察期

　　2008年，中國(guó)住房市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行，處于歷史上最不景氣時(shí)期，各城市成交量大幅下跌。以北京為例，住宅成交量腰斬，成交金額1037億，降幅47%，跌回2004年的水平。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲形勢(shì)，逼迫政府部署救市措施。但在如何救市上，卻存在較大的分歧。2008年12月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展措施》，重要內(nèi)容為降低地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。這個(gè)文件發(fā)布之前，發(fā)改委約見(jiàn)了全國(guó)性開(kāi)發(fā)商組織負(fù)責(zé)人。該組織提交了一份重要包括4方面內(nèi)容的政策建議，包括攤開(kāi)第二套房貸款限定、二手房交易稅費(fèi)減免、開(kāi)發(fā)商企業(yè)稅費(fèi)減免等。

　　內(nèi)部人士吐露，住建部當(dāng)時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商提交的這份建議有不同看法。從程序上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商提交建議的渠道慣例應(yīng)該經(jīng)由住建部通報(bào)，但這次是經(jīng)由發(fā)改委。之后，國(guó)務(wù)院發(fā)布的文件也表現(xiàn)，僅采納了開(kāi)發(fā)商四條建議中的一項(xiàng)，即二手房交易稅費(fèi)減免。

　　對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的地產(chǎn)業(yè)刺激政策，房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)是政策好，但是力度不夠。華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在今年年初透露表現(xiàn)，中間必要繼承出臺(tái)更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，北京才有可能用更短的時(shí)間消化庫(kù)存。

　　盡管被認(rèn)為政策刺激力度不足，但住建部依然將這段時(shí)期定為觀(guān)察期，期限是截至今年的三四月份。房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策周期波動(dòng)在3個(gè)月左右，2月份住建部的微服私訪(fǎng)，便是為下一步的政策調(diào)整提供依據(jù)。

　　調(diào)研結(jié)論樂(lè)觀(guān)

　　房地產(chǎn)類(lèi)上市公司的不俗體現(xiàn)，支撐了住建部“相稱(chēng)樂(lè)觀(guān)”的調(diào)研效果。中海地產(chǎn)，2008年全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)販賣(mài)額266.1億元，及販賣(mài)面積270.9萬(wàn)平方米，分別按年增加19.3%和25.4%。保利、萬(wàn)科、金地都保持了較好的成績(jī)。在較好的業(yè)績(jī)，以及對(duì)成交回暖的樂(lè)觀(guān)預(yù)期下，前一周，股市房地產(chǎn)板塊漲幅躍居第一位。

　　不過(guò)，業(yè)界對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)是否走出寒冬，仍然存在質(zhì)疑。房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)存在顯明分化，而目前這種回暖態(tài)勢(shì)能否持續(xù)，也是疑問(wèn)。

　　發(fā)改委宣布數(shù)據(jù)表現(xiàn)，近80%的城市住宅成交量環(huán)比上漲，且三成以上城市漲幅超過(guò)50%。從整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，如許的數(shù)據(jù)能夠支持市場(chǎng)回暖的判斷。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商個(gè)體就未必如此。戴德梁行發(fā)展顧問(wèn)部董事王晨介紹說(shuō)，所謂救市應(yīng)該分為兩個(gè)層面，一是救成交量，二是救開(kāi)發(fā)商。王晨認(rèn)為，目前沒(méi)有需要再出臺(tái)刺激成交量的政策。但是，從成交量回暖到房?jī)r(jià)反彈，則必要一個(gè)相稱(chēng)長(zhǎng)的過(guò)程，其中的一個(gè)階段是成交量增加而房?jī)r(jià)下跌，這段時(shí)期對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，壓力仍然偉大。

　　高盛最近的報(bào)告認(rèn)為，盡管成交量反彈，“穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然遙不可及”。高盛高華分析師透露表現(xiàn)，“考慮到庫(kù)存，經(jīng)測(cè)算，成交量維持同比50%增加，房?jī)r(jià)在四季度才能穩(wěn)住?！边@是一個(gè)很高的要求，50%和6.9%增速之間差距甚遠(yuǎn)。而且，一二月份6.8%的樂(lè)觀(guān)數(shù)據(jù)，能持續(xù)多久照舊個(gè)疑問(wèn)。

　　相對(duì)高盛頹廢的看法，一些樂(lè)觀(guān)的中介公司認(rèn)為，2月份的成績(jī)假如能在3、4月份保持下來(lái)，房?jī)r(jià)就能穩(wěn)住。

　　這些爭(zhēng)論，對(duì)于政府的政策制訂意義已經(jīng)不大，政府只關(guān)心交易量是否回暖。而房?jī)r(jià)的下跌過(guò)程會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，最終將考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的生存能力（經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)）