新盤現(xiàn)降價(jià)苗頭 投資客加速離場(chǎng)

　　林喆 萬(wàn)晶

　　“沒(méi)想到，新一輪樓市調(diào)控如此嚴(yán)峻。我覺(jué)得房?jī)r(jià)要降，所以就取回了‘京貿(mào)國(guó)際城’的訂金。”已經(jīng)擁有一套兩居室的湯老師3月下旬在北京通州區(qū)一處新盤預(yù)交訂金2萬(wàn)元，預(yù)備購(gòu)買一套93平方米的新居。“4月13日開(kāi)盤的兩棟樓搶的人太多，我沒(méi)買上?！?BR>
　　調(diào)控新政出臺(tái)后，湯老師因沒(méi)有認(rèn)購(gòu)成功而暗自慶幸。目前，該樓盤販賣均價(jià)高達(dá)26800元/平方米。

　　繼14日公布進(jìn)步二套房貸首付比例和利率1.1倍政策后，國(guó)務(wù)院17日發(fā)出關(guān)照要求，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快、供給嚴(yán)重的地區(qū)，銀行可停息發(fā)購(gòu)三套及以上住房貸款，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證實(shí)或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證實(shí)的非本地居民停息發(fā)放購(gòu)買住房貸款。與此同時(shí)，“指導(dǎo)小我合理住房消耗和調(diào)節(jié)小我房產(chǎn)收益的稅收政策”正在加緊研究制訂中。業(yè)內(nèi)人士指出，旨在遏制炒房和謀利性購(gòu)房的調(diào)控政策將在短期內(nèi)為樓市“降溫”。

　　新盤降價(jià)現(xiàn)端倪

　　“告訴您一個(gè)好新聞，我們?nèi)缃耖_(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，假如全款付，均價(jià)可便宜3000元！”17日午時(shí)，位于通州的清水灣販賣人員給排號(hào)的李老師去電。

　　李老師介紹，清水灣下周六開(kāi)盤，如今有150套房子可以拿出來(lái)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。不足為奇，清水灣周邊項(xiàng)目海棠灣的售樓員也給李老師打去電話，稱“全款付出均價(jià)便宜2000元，貸款也可以便宜1200元?！?/P>

　　目前，這兩個(gè)集公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅的綜合項(xiàng)目販賣均價(jià)在24000元-25000元/平方米。按最新的價(jià)格計(jì)算，各戶型房源的優(yōu)惠幅度總價(jià)少則12萬(wàn)元，多則超過(guò)60萬(wàn)元。

　　受國(guó)際新城規(guī)劃、軌道交通建設(shè)等利好刺激，通州房?jī)r(jià)近兩個(gè)月敏捷上漲，新盤價(jià)格直逼3萬(wàn)元大關(guān)，清水灣和海棠灣正是通州區(qū)的領(lǐng)漲樓盤。

　　“這兩個(gè)項(xiàng)目原本價(jià)格就虛高，房子又多，就算優(yōu)惠3000元/平方米，照舊太貴?！崩罾蠋煂?duì)中國(guó)證券報(bào)記者透露表現(xiàn)。據(jù)了解，這兩個(gè)通州項(xiàng)目共有3500套房，在該區(qū)域?qū)儆诖媪枯^大的樓盤。受新政影響，新樓盤的客戶積蓄量普遍呈下滑之勢(shì)。為此，原定于18日開(kāi)盤的部分城區(qū)項(xiàng)目不得不推遲入市。

　　同樣的情況也出如今深圳。在深圳寶安區(qū)龍華的豪宅項(xiàng)目——水榭春天，中國(guó)證券報(bào)記者看到，在寬敞的售樓處，只有約10個(gè)看房客，幾個(gè)售樓小姐在忙著講解，另有幾個(gè)販賣人員則在大廳里徜徉。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，水榭春天一期已經(jīng)售完，價(jià)格高達(dá)每平方米1.7萬(wàn)—2.3萬(wàn)元，目前是二期開(kāi)盤前的蓄客登記，但情況并不理想。

　　“這個(gè)地段賣到2萬(wàn)，太不可思議了。如今出了調(diào)控政策，大概會(huì)降一降，不發(fā)急買房了?！闭紤]換房的李女士透露表現(xiàn)，之前內(nèi)心很恐慌，如今鎮(zhèn)靜了很多，可能會(huì)觀望一段。現(xiàn)場(chǎng)多位看房客也都是觀望的心態(tài)，并不發(fā)急購(gòu)買。

　　投資客陷入徘徊

　　在水榭春天售樓處，中國(guó)證券報(bào)記者碰到的任女士是投資購(gòu)房。她說(shuō)：“我如今很夷由，首付比例和利率都大幅進(jìn)步了，必然克制相稱一部分需求，市場(chǎng)一冷，房?jī)r(jià)也會(huì)松動(dòng)?！?BR>
　　任女士坦陳，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究發(fā)現(xiàn)，此次進(jìn)步首付至五成，比2007年的政策更厲害，但整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境和流動(dòng)性規(guī)模完全不同，利率也差別很大，房?jī)r(jià)走勢(shì)還必要進(jìn)一步觀察。因此，任女士照舊決定繼承觀望，看看房貸新政能否產(chǎn)生結(jié)果，如今投資房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)太大。

　　手握五六套房產(chǎn)的張女士則有些恐慌?！按汗?jié)前我想把房子都賣了，夷由了一下沒(méi)賣，如今忽然出臺(tái)新政，不知道能否賣得出去?！钡嘎侗憩F(xiàn)，如今等著買房的人還那么多，很難想象以后房?jī)r(jià)會(huì)大跌。

　　對(duì)于深圳3月份二手房成交量比2月份大幅飆升，中原地產(chǎn)策略總監(jiān)周曜指出，這屬于典型的拉高出貨行情。目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況。這些擁有大量房源的投資客在蓄意拉高房?jī)r(jià)之后，正在快速出貨。

　　周曜認(rèn)為，投資客的出貨還會(huì)持續(xù)兩三個(gè)月，從4月第一周成交看，成交量依然偉大。他說(shuō)，投資客能快跑則快跑，不要再繼承捂盤了。

　　深圳資深投資客鄒建民告訴中國(guó)證券報(bào)記者，他所熟悉的投資客大多在兩會(huì)前就拋售了手里的房產(chǎn)，沒(méi)有跑完的人開(kāi)始恐慌了，但也有一些人還抱有幻想?！爸袊?guó)樓市沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)大范圍的下跌，許多投資客沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。2007年投資房產(chǎn)被套牢的投資客，許多人在去年反彈中就已經(jīng)解套出貨了。而一些去年沖進(jìn)樓市的新手，沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)2008年的大幅下跌，還在幻想房?jī)r(jià)繼承漲。”

　　鄒建民認(rèn)為，通過(guò)房?jī)r(jià)收入比和租售比測(cè)算，可能將來(lái)3年房?jī)r(jià)都將持續(xù)下跌，跌幅甚至?xí)_(dá)到50%。

　　房貸新細(xì)則本周將陸續(xù)出臺(tái)

　　對(duì)于差別化住房信貸政策，銀行業(yè)人士說(shuō)，盡管一些銀行分支機(jī)構(gòu)尚未收到總行的詳細(xì)實(shí)行關(guān)照，但這些細(xì)則將在本周陸續(xù)出臺(tái)，差別化房貸政策將周全落實(shí)。而且，因?yàn)檎邔?shí)行十分嚴(yán)酷，二套房貸很難再打“擦邊球”。

　　中國(guó)證券報(bào)記者18日走訪多家銀行分支機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)業(yè)務(wù)部工作人員透露表現(xiàn)，因?yàn)榉抠J政策是在周末推出的，目前尚未收到總行的詳細(xì)關(guān)照，房貸政策將在得到總行細(xì)則后調(diào)整。工商銀行海淀分行的一位信貸經(jīng)理說(shuō)，19日總行可能下發(fā)二套房貸詳細(xì)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)銀行某房貸客戶經(jīng)理透露表現(xiàn)：“因?yàn)闆](méi)有接到關(guān)照，所以目前建行仍按照現(xiàn)有制度放貸。在實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)下發(fā)后，二套房貸款的首付比例和利率將調(diào)整?！惫獯筱y行、中信銀行等股份制銀行有關(guān)人士也透露表現(xiàn)，近期將下發(fā)新的房貸標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房貸新政傳導(dǎo)到銀行各支行及營(yíng)業(yè)部門還必要一段時(shí)間，預(yù)計(jì)在一周內(nèi)，各大銀行將陸續(xù)出臺(tái)實(shí)行細(xì)則。

　　工商銀行上述信貸經(jīng)理說(shuō)，“即使是通過(guò)內(nèi)部關(guān)系或是天資優(yōu)秀的大客戶，銀行最多會(huì)在客戶的貸款時(shí)效上進(jìn)行優(yōu)惠，五成的首付比例和1.1倍的貸款利率不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。”他說(shuō)，目前北京銀監(jiān)會(huì)還沒(méi)有就二套房采取何種貸款體例進(jìn)行嚴(yán)酷限定。在申請(qǐng)二套房貸時(shí)，購(gòu)房人可將第一套房進(jìn)行抵押，如許二套房貸就可以按照基準(zhǔn)利率計(jì)算。(于萍)

　　成思危：樓市將回歸理性

　　在18日召開(kāi)的“2010年投資與理財(cái)年會(huì)”上，原全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)成思危透露表現(xiàn)，在中間出臺(tái)一系列貨幣、地皮和稅收等政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)理性回歸。隨著調(diào)控重心轉(zhuǎn)移到保障和民生等基礎(chǔ)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸以消耗為主導(dǎo)而非炒作投資主導(dǎo)的市場(chǎng)。

　　“如今的房地產(chǎn)上漲是最后的瘋狂?！鼻迦A大學(xué)教授、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來(lái)較為快速的下滑。

　　李稻葵透露表現(xiàn)，不能再以調(diào)整的思路看待房地產(chǎn)行業(yè)，而應(yīng)將2010年看做新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)改革元年。一系列政策行動(dòng)明確地注解了政府的決心，投資者必須看到這一轉(zhuǎn)變。他說(shuō)：“由于政府意愿在，老百姓抱怨在，兩頭的壓力會(huì)促使地方政府采取根本性措施著力開(kāi)發(fā)保障性住房，加大供應(yīng)?！?蔡宗琦)

　　■ 觀點(diǎn)

　　郭士英： 房?jī)r(jià)調(diào)整將持續(xù)一兩年

　　方正商學(xué)院副院長(zhǎng)郭士英在18日召開(kāi)的“2010年投資與理財(cái)年會(huì)”上透露表現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中較大的堰塞湖，短期調(diào)整在所難免。目前，重要地區(qū)都已超越“房地產(chǎn)貸款占比20%、空置率10%”這一國(guó)際警戒線，房?jī)r(jià)收入比緊張失衡，因?yàn)樨泿耪呖赡艹霈F(xiàn)反向變動(dòng)，上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)可能在2010年下半年開(kāi)始調(diào)整。他透露表現(xiàn)，北京通州及廣州的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)調(diào)整將持續(xù)一到兩年的時(shí)間，其中泡沫較大的房地產(chǎn)市場(chǎng)平均降幅有可能達(dá)到20%。這種調(diào)整應(yīng)看做是行業(yè)過(guò)快上漲的自覺(jué)調(diào)整，同時(shí)恰逢政策打壓必要。2011年底，調(diào)整結(jié)束后資產(chǎn)價(jià)格又將再度迎來(lái)上漲期。

　　從投資角度來(lái)看，郭士英預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)重要投資價(jià)值將向三四線城市深入拓展，這與目前重要針對(duì)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市進(jìn)行調(diào)控的政策基調(diào)符合。長(zhǎng)期來(lái)看，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的支柱地位及產(chǎn)業(yè)鏈條根深蒂固，前景不容嫌疑。只有在2018年到2020年間，中國(guó)社會(huì)正式進(jìn)入老齡社會(huì)，65歲以上年紀(jì)的人口有可能占到10%-15%，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在大趨勢(shì)上遭遇拐點(diǎn)。(蔡宗琦)

　　地產(chǎn)股反彈缺少動(dòng)力

　　4月以來(lái)，申萬(wàn)地產(chǎn)板塊累計(jì)下跌6.87%，全國(guó)性龍頭地產(chǎn)商股價(jià)跌幅居前。雖然目前大多數(shù)地產(chǎn)股PNAV(股價(jià)對(duì)凈資產(chǎn)價(jià)值)出現(xiàn)較大幅度的折讓，地產(chǎn)板塊PE也處于低谷，但我們認(rèn)為，這不構(gòu)成大舉建倉(cāng)地產(chǎn)股的充分條件。假如如今的調(diào)控措施不能遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，更兇猛的財(cái)稅手段還會(huì)跟進(jìn)，屆時(shí)還會(huì)引發(fā)地產(chǎn)股進(jìn)一步下跌。

　　從歷史體現(xiàn)看，在調(diào)控期間，地產(chǎn)股的估值沒(méi)有最低，只有更低。截至4月16日，以團(tuán)體法TTM算，申萬(wàn)地產(chǎn)板塊PE為27.98倍，PB為3.23倍(剔除負(fù)值)，均大大低于36.8倍和4.2倍的歷史均值水平。雖然許多地產(chǎn)股PNAV出現(xiàn)了50%左右的折讓，但假如繼承出臺(tái)更緊的稅收政策，板塊團(tuán)體的估值水平還將繼承下探。從2007年的調(diào)控周期看，地產(chǎn)板塊相對(duì)大盤的跌幅最大接近27%，而目前地產(chǎn)股的相對(duì)跌幅還不到9%，雖然目前處于低谷，但我們看不到顯明向上的動(dòng)力。

　　從橫向比較看，目前強(qiáng)周期行業(yè)的團(tuán)體估值都位于較低水平。我們認(rèn)為，估值低不肯定是買入的充分理由，在市場(chǎng)風(fēng)格轉(zhuǎn)化糾結(jié)的過(guò)程中，強(qiáng)周期行業(yè)如地產(chǎn)，若沒(méi)有超預(yù)期的因素和穩(wěn)固的政策導(dǎo)向，難以得到市場(chǎng)資金的青睞。

　　緊縮政策的出臺(tái)對(duì)行業(yè)龍頭的影響最為直接和顯明。目前出臺(tái)的貨幣調(diào)控更多是調(diào)節(jié)需求方，即克制需求，假如運(yùn)行一段時(shí)間后，政策結(jié)果不大，有可能轉(zhuǎn)為調(diào)供應(yīng)，這對(duì)于地皮貯備較多、經(jīng)營(yíng)范圍較廣的大地產(chǎn)商可能是利空。而對(duì)于市場(chǎng)相對(duì)集中的二三線地產(chǎn)商，因?yàn)榇舜呜泿耪{(diào)控具有廣泛性和同等性，假如在頹廢預(yù)期籠罩下，居民自住需求得到克制，則這些公司的販賣將受到直接影響。假如市場(chǎng)過(guò)于單一，面臨的團(tuán)體性風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　對(duì)于擁有更多地皮資源和開(kāi)發(fā)上風(fēng)顯明的城投類地產(chǎn)公司，我們認(rèn)為，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)的多元性和資產(chǎn)的多樣性，這些公司抵御調(diào)控的能力要好于一樣平常民營(yíng)公司。假如目前政策在短期內(nèi)能達(dá)到預(yù)定的調(diào)控結(jié)果，投資者可以適當(dāng)布局相干公司。(張?zhí)┬?

　　潘石屹：成交量將敏捷降落

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控新政對(duì)住房市場(chǎng)的影響將很快奏效，住房成交量將敏捷降落，住房?jī)r(jià)格的轉(zhuǎn)變將在一個(gè)月內(nèi)見(jiàn)分曉。

　　潘石屹說(shuō)，以租金回報(bào)率與銀行按揭貸款利息的差距來(lái)估算，第一季度上海住宅的回報(bào)率為2.3%，北京為2.9%，而銀行按揭貸款利率為6.5%(二套房利率)，相差約-4%。根據(jù)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，兩者之差超過(guò)-3%，房?jī)r(jià)肯定會(huì)出現(xiàn)大跌。但潘石屹?gòu)?qiáng)調(diào)，最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策重要針對(duì)住宅市場(chǎng)，商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)不會(huì)受到影響。(費(fèi)楊生)

　　買在漲停板

　　小王簽完購(gòu)房協(xié)議的第二天，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策便接踵而至。他無(wú)奈地說(shuō)，很可能買在了漲停板。但是定金加上手續(xù)費(fèi)已經(jīng)付了9萬(wàn)元，不買好像也不實(shí)際。

　　小王參加工作只有一年時(shí)間，原本買房需求并不大，由于租房并不困難，而且也沒(méi)什么蓄積。他的怙恃卻很發(fā)急，由于2009年北京房?jī)r(jià)大幅上漲，假如不買未來(lái)費(fèi)用更高。于是，春節(jié)回京后，小王便開(kāi)始動(dòng)手看房。

　　剛開(kāi)始，他并不發(fā)急，由于房?jī)r(jià)出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，房產(chǎn)中介可以提供的房源也許多。不過(guò)，后來(lái)出現(xiàn)的幾個(gè)地王讓他發(fā)急起來(lái)。在地王的影響下，北京房?jī)r(jià)啟動(dòng)新一輪上漲，通州新城規(guī)劃更是加速了房?jī)r(jià)上漲。小王在石景山區(qū)看的一套二手房3月初總價(jià)為90多萬(wàn)，4月份漲至將近120萬(wàn)。石景山區(qū)再向西是門頭溝，房?jī)r(jià)也從不到1萬(wàn)元漲到了1萬(wàn)多元。相比之下，口袋里預(yù)備買房的錢大幅縮水。

　　房?jī)r(jià)瘋漲讓原本岑寂的小王開(kāi)始有點(diǎn)恐慌了。他感到，房?jī)r(jià)走勢(shì)不能以常規(guī)思維來(lái)理解，某些專家說(shuō)的“什么時(shí)候買房都是對(duì)的”談吐可能真有可取之處。一位有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的同事對(duì)他說(shuō)，盡管價(jià)格漲成如許、樓市一定要出調(diào)控政策，但是等到調(diào)控政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)可能又比如今高出了很多，到那時(shí)，購(gòu)房成本未必會(huì)比如今低。房產(chǎn)中介的置業(yè)顧問(wèn)則對(duì)他說(shuō)：“你如今買房一個(gè)月后，我能夠給你以更高的價(jià)格賣出去。”

　　那就買吧！小王痛下決心打算買下石景山區(qū)的那棟房子，并與房主簽了協(xié)議。始料未及的是，調(diào)控政策出臺(tái)得如此敏捷、如此嚴(yán)峻。

　　小王憂慮，房子買在了漲停板，至少是階段性高點(diǎn)，短期估計(jì)漲不回來(lái)了。更大的擔(dān)憂則是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌。假如大跌，還要買嗎？中介對(duì)他說(shuō)，政策對(duì)剛性需求影響不大，即使價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，跌幅也不會(huì)大。同事則對(duì)他說(shuō)，反正你是買來(lái)自住，價(jià)格漲跌其實(shí)無(wú)所謂，長(zhǎng)期看應(yīng)該照舊會(huì)漲。(顧鑫)（中國(guó)證券報(bào)）