來源：新京報 記者：尹聰
曾經(jīng)在杭州地產(chǎn)界出盡風(fēng)頭的雅戈爾，這次“栽了”。
6月下旬，雅戈爾公布解除與杭州市國土資源局的地皮合同，退還其手中兩宗申花板塊的地皮。
這兩宗地皮，于3年前競得。彼時，國內(nèi)房地產(chǎn)市場紅火非常。本來做服裝的雅戈爾，化身“房地產(chǎn)大亨”，成為幾個城市的“地王制造者”。
申花地塊，即是雅戈爾在杭州重金砸下的大手筆?？們r24.21億元、樓面地價超過1.7萬元/平米，“面粉貴過面包”的申花地塊，榮登“地王”。
3年曩昔，地王卻因房地產(chǎn)調(diào)控、紅利前景等緣故原由，被雅戈爾退還。雅戈爾為此支出的代價是，4.84億元的保證金“打了水漂”。
無奈退地痛失4.84億元
退地的代價是，4.84億元將被扣除，相稱于其去年近16億元凈利潤總額的三成。
6月20日晚，雅戈爾發(fā)布通知布告稱，經(jīng)“友愛協(xié)商”后，其全資子公司城北置業(yè)已與杭州市國土資源局簽署協(xié)議，解除了杭政儲出[2010]53號、56號地塊(即“申花地塊”)的使用權(quán)出讓合同。
當(dāng)事另一方，杭州市國土資源局也幾乎同時吐露稱，雙方解約，重要是由于雅戈爾未按地皮出讓合同約定履行，并且已報杭州市政府贊成。
雅戈爾在2010年11月時通過公開競拍，拿下申花地塊。資料表現(xiàn)，申花地塊位于杭州汽車北站附近，距離西湖景區(qū)約10公里，并且還有“地鐵概念”的利好。
地皮競拍的游戲規(guī)則向來是“高價者得”。為將“成熟優(yōu)質(zhì)”的申花地塊攬入帳下，雅戈爾開出了24.21億元的總價。
此次雅戈爾退地的代價是，用作履約定金的4.84億元，將被杭州市國土資源局扣除而不返還。4.84億元相稱于地皮總價款的20%。在6月20日的通知布告中，雅戈爾稱，已對這部分損失作計提資產(chǎn)減值預(yù)備。
對以西裝、襯衫等服裝起家的雅戈爾而言，4.84億元相稱于其去年近16億元凈利潤總額的三成，接近10億元地產(chǎn)營業(yè)凈利潤的五成。
假如與服裝營業(yè)相比較，退地的損失顯得更大。年報表現(xiàn)，2012年，2萬余名雅戈爾服裝職工忙碌一年，賺得凈利潤8.18億元。退地?fù)p失4.84億元，等于全體服裝職工半年多的操勞“付諸東流”。
年報表現(xiàn)，2012年雅戈爾服裝營業(yè)共販賣2033.08萬件，實現(xiàn)凈利潤8.18億元，約合每件服裝可獲凈利為40.26元。以此計算，4.84億元的退地?fù)p失，要靠販賣1200多萬件服裝方能填補。
地價大幅回落，雅戈爾最終支出的成本，可能不止4.84億元。根據(jù)通知布告披露，假如申花地塊重新出讓后的總價款，低于雅戈爾拿地時24.21億元總價款的80%，雅戈爾將補交其中的差價。
按雅戈爾2010年的拍地價格計算，53號和56號地塊的樓面地價分別達(dá)到17751元/平米和18114元/平米。不料，兩年后的2012年8月，另一家地產(chǎn)公司天陽置業(yè)拿下了申花13號地塊。令雅戈爾難以面對的是，13號地與雅戈爾拍得的53號地、56號地相比，價格大幅回落。13號地的樓面地價為12028元/平米。也就是說，申花地塊最新拍賣的樓面地價，不到雅戈爾兩塊地的70%。
如許一來，雅戈爾開發(fā)出的房產(chǎn)與天陽置業(yè)開發(fā)的項目相比，失去價格上風(fēng)。雅戈爾若繼承開發(fā)，面臨虧損的可能，而退地則面臨補交差價。
雅戈爾在通知布告中稱，補交差價的承諾，構(gòu)成其或有負(fù)債。
“杭州地王”之役雅戈爾一戰(zhàn)成名
屢次以“地王制造者”的形象示人，雅戈爾置業(yè)負(fù)責(zé)人說，“其實是無奈之舉”，地皮招拍掛，本質(zhì)是“價高者得”。
申花53號、56號地塊的出讓，發(fā)生于2010年11月。當(dāng)時，全國房地產(chǎn)市場一片紅火，躍居《中國城市房價排行榜》首位的杭州，尤為顯明。房價跳漲的同時，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆闃O高，地王“屢現(xiàn)”。
與33號買家雅戈爾一同進場競拍的有，綠城、濱江、紹興金昌等多家浙江當(dāng)?shù)仡H具實力的開發(fā)商。此前的2007年，通過把杭州商學(xué)院地塊推上“杭州地王”之役，雅戈爾在杭州地產(chǎn)界“一戰(zhàn)成名”。
杭州的媒體將雅戈爾出手申花地塊的過程，描述為“簡單粗暴”。其中，53號地塊的競拍中，雅戈爾用時15輪“PK”掉了紹興金昌；56號地的競拍亦不過10輪，即被雅戈爾拍得。
56號地憑借其18114元/平米的樓面地價，成為“地王”。環(huán)伺周邊地塊，雅戈爾的拿地價格均高出不少。來自新浪樂居的資料表現(xiàn)，其周邊的保利香檳國際樓面地價為11000元/平米，而欣盛東方福邸則在9900元/平米左右。
屢次以“地王制造者”的形象示人，雅戈爾招致了“推高杭州房價”的指斥。有購房者甚至在網(wǎng)上號召“抵制雅戈爾”。
“其實是無奈之舉。”雅戈爾置業(yè)負(fù)責(zé)人曾說，地皮招拍掛，本質(zhì)是“有償出讓、價高者得”，“競標(biāo)者眾”，而“奪魁者一”。
通知布告表現(xiàn)，拍下申花地塊后，雅戈爾在約定的時間內(nèi)，向杭州市國土資源局繳付了第一筆12.1億元的地皮出讓價款。
此后，雅戈爾申花地塊的運作，便陷入了沉寂。有杭州業(yè)內(nèi)人士指出，一樣平常而言，成熟開發(fā)商會在拿地10個月后即開工建設(shè)。但去年初，有媒體報道，拿地已曩昔15個月，但兩宗地皮依然被筑墻圍困，且長滿荒草。
當(dāng)時，即有關(guān)于“雅戈爾申請退地”的新聞傳出。但雅戈爾和官方均否認(rèn)了該新聞。根據(jù)當(dāng)時的說法，雅戈爾長久未開發(fā)的重要緣故原由是，還沒到政府交地時間。
今年3月，申花地塊的設(shè)計平面圖，出如今杭州市規(guī)劃局的網(wǎng)站上。這好像粉碎了此前的退地傳聞。有新聞甚至稱，年內(nèi)有望開工建設(shè)。
僅過了3個月，“雅戈爾退地”就成為既定事實。“地王”作古。
一邊退地一邊斥資20多億拿地
退地并非雅戈爾不再看好地產(chǎn)，而只是不看好申花地塊的開發(fā)前景。
“2011年1月以來，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境和市場形勢發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變?！边@是通知布告給出的退地理由。而雅戈爾董秘劉新宇稱，退地是公司“綜合權(quán)衡的效果”。
在杭州雙贏置業(yè)營銷機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳看來，雅戈爾退地可能是基于對將來房價走勢不樂觀。據(jù)她分析，以兩宗地塊逾1.7萬元/平米的樓面地價看，加上建安、營銷等成本后，要想在項目上有利可圖，“雅戈爾必須把房子賣到3萬元/平米左右”。
“如今申花地塊四周的房價，最高不超過2.5萬元/平米。”章惠芳說，從退地的行為看，雅戈爾可能預(yù)期，近幾年內(nèi)不會出現(xiàn)房價漲到使其“扭虧為盈”的局面。
“如今退地虧損4.84億元，雅戈爾或許判斷，投入幾十億開發(fā)后，仍然是賠錢的，并且可能賠得更多?！闭禄莘挤治龇Q。
據(jù)報道，早在去年，雅戈爾負(fù)責(zé)人曾透露表現(xiàn)，近況之下，申花地塊的兩宗地皮“確實沒有紅利空間”。
對于“為何不追求轉(zhuǎn)讓而直接選擇退地”的題目，劉新宇沒有正面回答。
章惠芳分析稱，目前的樓市以及信貸情況下，一個“能一下取出24億元”的接盤者并不好找，而另一方面，即便是那些真正有實力的開發(fā)商，面對超過1.7萬元/平米的樓面地價，“也不敢輕易接手”。
章惠芳還猜測，退地事件中，或許也摻雜著雅戈爾戰(zhàn)略調(diào)整的意味?！把鸥隊栠M入杭州后，一向給人以水土不服的印象?！闭路Q，御西湖項目開發(fā)時間過長等事件，就是例證。
地產(chǎn)機構(gòu)杰盟智庫實行長蘭洪海，也以“水土不服”形容雅戈爾在杭州的體現(xiàn)。在他看來，雅戈爾退地是“斷臂求生”的痛楚抉擇。
就在退地之前的5月尾，雅戈爾公布斥資14.5億元拿下寧波東城核心區(qū)一宗地皮。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，雅戈爾在寧波以招拍掛或參股等情勢，向地產(chǎn)砸進了20多億元。
“寧波拿地、杭州退地，可以反映出雅戈爾地產(chǎn)布局的趨勢。”章惠芳說。不過，劉新宇此前曾對媒體稱，退地不意味著雅戈爾退出杭州地皮市場。
“退地因趕上宏觀調(diào)控等多個緣故原由，是經(jīng)營運動中不可避免的失誤?！眲⑿掠罘Q，雅戈爾的做事風(fēng)格比較妥當(dāng)。
但在蘭洪海看來，房地產(chǎn)紅火時期，雅戈爾“高價奪地王”的舉動，“照舊比較激進的”。
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