當(dāng)前，有關(guān)城鎮(zhèn)化的話題日益升溫。新一屆政府把城鎮(zhèn)化作為拉動內(nèi)需和帶動經(jīng)濟增加的引擎。官員、學(xué)者、企業(yè)家紛紛就城鎮(zhèn)化發(fā)表本身的觀點，其中國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中間主任李鐵的觀點值得引起細致，他對于城鎮(zhèn)化涉及的科學(xué)題目分析切中要害。他認為推進城鎮(zhèn)化進程關(guān)鍵在于改革，打破阻礙實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化的藩籬。

　　作為一名城鎮(zhèn)化改革的實踐者和積極推動者，李鐵在從事城鎮(zhèn)化政策研究工作的近20年時間里，多次參與了中間、國務(wù)院有關(guān)城鎮(zhèn)化政策文件的起草和制訂，而且親身參與了引導(dǎo)改革試點工作的實踐。最近他所在的城市與小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中間又推出《城鎮(zhèn)化與社會變革叢書》，把城鎮(zhèn)化改革的研究成果集結(jié)成冊。近日，李鐵接受了《經(jīng)濟參考報》記者的采訪。

　　新型城鎮(zhèn)化的重點是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化

　　《經(jīng)濟參考報》：十八大報告提出，要推動“工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)當(dāng)代化相互和諧”。中間經(jīng)濟工作會議進一步提出著力進步城鎮(zhèn)化質(zhì)量，要走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。新型城鎮(zhèn)化蘊含著怎樣的戰(zhàn)略意義？您心目中的新型城鎮(zhèn)化圖景是什么樣子？

　　李鐵：如何理解中間所提出的新型城鎮(zhèn)化道路，目前各方熟悉還未充足明晰：一些地方盼望借此機會上更多的項目；一些學(xué)者提出了高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化文明理念和響應(yīng)的指標(biāo)系統(tǒng)；企業(yè)家盼望找到新的投資熱點；有的人雖然熟悉到“以人為本”的實質(zhì)，但是在政策操作層面的設(shè)計上照舊八門五花，并未觸及實質(zhì)。就我小我理解，中間提出的新型城鎮(zhèn)化政策，核心內(nèi)容涉及以下兩個方面：一是人的城鎮(zhèn)化題目，就是如何解決農(nóng)夫進城就業(yè)后的基本公共服務(wù)題目；二是城鎮(zhèn)的發(fā)展模式和路徑，即如何實現(xiàn)城鎮(zhèn)發(fā)展的可持續(xù)、生態(tài)、低碳和綠色。

　　2012年，我國的城鎮(zhèn)化率達52 .6%，而按城鎮(zhèn)戶籍人口計算的城鎮(zhèn)化率僅35 .3%，之間存在著17 .3個百分點的差距。這說明2 .5億農(nóng)夫工和約7500萬城鎮(zhèn)間流動人口在城市還沒有享受到與城鎮(zhèn)戶籍居民劃一的公共福利。假如按照每年一個百分點的增加速度，到2020年，我國城鎮(zhèn)化率將達到60%，意味著我國的城鎮(zhèn)人口將會達到8億人左右。進城的農(nóng)夫工將會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再增長接近1億人。假如不及時解決他們的公共服務(wù)和進城落戶定居題目，我國城鎮(zhèn)化的質(zhì)量將不會得到根本改善，反而還會加劇將來可能出現(xiàn)的各類社會矛盾。

　　所謂新型城鎮(zhèn)化，就是要實現(xiàn)城鎮(zhèn)化從數(shù)量型增加到質(zhì)量型提拔的變化，也就是說要解決農(nóng)夫工進城后公共服務(wù)均等化和定居落戶難的題目。這也就意味著當(dāng)前城鎮(zhèn)化的工作重點是如何實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，如何堅定不移地進行戶籍管理制度改革和漸漸完美農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的進程。

　　房價轉(zhuǎn)變與城鎮(zhèn)化及城市等級相干

　　《經(jīng)濟參考報》：將來新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)之一就是要解決農(nóng)夫工定居落戶，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了廣闊的機遇。但是，當(dāng)前，中國的房價居高不下。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2013年6月，全國70個大中城市中有65個城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲?？梢哉f房價已成為中國老百姓最關(guān)注的話題，任何與房地產(chǎn)價格變動有關(guān)的新聞都會牽動老百姓的神經(jīng)，您認為，造成中國房價賡續(xù)上漲的緣故原由是什么？

　　李鐵：我們不能籠統(tǒng)判斷中國的房價上漲，首先要分析中國哪些地區(qū)的房價在上漲？為什么會上漲？為什么房地產(chǎn)成為大家都特別很是關(guān)注、各級地方政府都在全力推動的一個產(chǎn)業(yè)？

　　許多研究都把城市分為一線城市、二線城市，三、四線城市，這直接說明了中國的房地產(chǎn)發(fā)展，房價上漲和等級化的城鎮(zhèn)管理體系體例有直接的關(guān)系。首先，高房價重要集中在高等級城市，分外是直轄市、省級城市和副省級城市。城市資源分配不平衡，從最低等級城市向最高等級城阛阓中，等級越高的城市優(yōu)質(zhì)資源越集中，行政資源分布影響了市場資源分布。在高等級的城市買房，重要也是購買那里的優(yōu)質(zhì)資源和優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。而地皮的限量供應(yīng)導(dǎo)致這些城市資源的稀缺，高等級城市核心區(qū)域地皮資源永久是稀缺的，地皮資源稀缺一定會導(dǎo)致這些地段的房價的上漲。

　　其次，相比于金融、銀行存款、證券、基金等領(lǐng)域，房地產(chǎn)是目前相對穩(wěn)固的投資需求。地皮資源的稀缺性決定了它的價格上揚。

　　第三，經(jīng)濟增加帶來社會收入群體分化，基于人口總量的高收入人群基數(shù)大，形成對高等級城市高房價的支持。如果高收入人口占全國的10%，我們會有1.36億高收入人口形成持續(xù)的高端的購買群體，對高端、高條理地產(chǎn)有持久性的需求。他們第一會在本地買房，第二會到省會城市買房，然后到北京、上海買房。高收入人口到等級高的、核心資源好的、優(yōu)質(zhì)資源相對集中的城市買住房，這在當(dāng)下中國是最好的、最合理的選擇。

　　《經(jīng)濟參考報》：對于將來房價走勢您有何判斷？

　　李鐵：我認為，除了看住房供給量大小外，還必要考慮以下幾方面因素：

　　首先，城市的輻射范圍。城市等級越高，輻射范圍就越廣，北京輻射全國，省會城市基本上是輻射全省。高行政等級城市的資源短缺是常態(tài)的，而且不可再生。戶籍制度導(dǎo)致了公共服務(wù)封閉式的格局難以打破，在這種情況下，資源短缺、公共服務(wù)的封閉，也促進高等級城市房價進一步上漲。

　　其次，城市所在地區(qū)的人均收入水平。像浙江、廣東、江蘇等沿海發(fā)達地區(qū)，城市輻射范圍雖然不如西北地區(qū)的城市，但是人均收入水平高，也就支持這個區(qū)域的房價上漲幅度大于中西部地區(qū)。

　　最后，地皮出讓金制度下的城市發(fā)展模式。各級地方政府競相拓荒工業(yè)區(qū)，壓低地皮價格，賠錢搞招商引資，形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)，來支持政府的G D P和財政收入。這個成本要通過房地產(chǎn)開發(fā)、高額的地皮出讓金進行填補。如今每屆政府都要有新的政績，效果城市攤子越來越大，基礎(chǔ)設(shè)施、供應(yīng)的成本大幅度增長。政府稅收只能保財政、保吃飯，所以這些成本只能靠融資、賣地等體例償還，而融資還得靠將來的地皮出讓金償還。這就形成了這種惡性循環(huán)，導(dǎo)致如今新區(qū)、新城賡續(xù)擴展。

　　綜合判斷，在一線、二線高等級的城市，資源稀缺性還存在，房價還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照如許的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴張到肯定程度的時候會導(dǎo)致崩盤。

　　有人認為，中國的房地產(chǎn)會出現(xiàn)像歐美、日本一樣一樣的泡沫，其實不能簡單地進行類比。這些國家城市化率已經(jīng)飽和，而中國才剛剛過半，戶籍人口城鎮(zhèn)化率才35 .3%。因此對于城鎮(zhèn)住房的需求還有很大的空間，啟動內(nèi)需也與此有關(guān)。分析中國的泡沫，成因不同，效果也不同，可能會帶來局部中小城市樓市的崩盤，但是在高等級城市不僅不會崩盤，還會上漲。

　　解決房價居高不下需改革

　　《經(jīng)濟參考報》：高企的房價阻礙了農(nóng)夫工市民化的步伐，不利于推進城鎮(zhèn)化，農(nóng)夫工進的來，但是無法在城鎮(zhèn)中定居，而且居高不下的房價對于中國經(jīng)濟的發(fā)展也帶來了很大的隱患，很多地方出現(xiàn)了各種所謂的“鬼城”，您認為要解決高房價必要采取哪些措施？

　　李鐵：新型城鎮(zhèn)化的重點就是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化。要想解決房價居高不下的題目只有通過改革才能實現(xiàn)。

　　第一，尊重市場規(guī)律，不要讓稀缺的資源被限制在較低的價格，造成緊張的虛耗，促進商品房價格的市場化。取消限購政策，認同房價上漲的市場規(guī)律，政府通過稅收等措施，拿出更多的資源解決公共服務(wù)的題目。

　　第二，進步城區(qū)稀缺地皮資源的行使服從。如今的二、三線城市，一些城市把本身搞成所謂的生態(tài)城市、綠色城市，攤大餅，形成了地皮的緊張擴張，搞上百米寬的大馬路，幾千畝的大廣場，幾平方公里甚至十幾平方公里的生態(tài)公園，有的城市面積并不大，人口也不多，只有十幾萬人、二十多萬人，根本沒有這么大的需求，如許造成地皮資源的緊張?zhí)摵摹?/P>

　　第三，合理配置空間公共資源。一是通過市場的規(guī)律，或者通過行政的指導(dǎo)，使一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對均勻分布，合理疏散人口，遏制房價的上漲趨勢。二是改變交通狀態(tài)，原來高速公路連接中小城市，如今要建設(shè)輕軌，在相對遠的地方，增長中低收入者購房的供應(yīng)。

　　第四，加大租房的力度。人口的流動就業(yè)和居住，在任何一個市場經(jīng)濟國家都是常態(tài)，不能通過所謂的改革，去強化保障房的福利供應(yīng)，來把這種流動的常態(tài)，通過傳統(tǒng)的體系體例，打著改革的旗號固化。在買和租的政策選擇下，租房有更廣闊的市場。全國2 .6億農(nóng)夫工和7000萬城鎮(zhèn)流動人口，絕大多數(shù)人口以租房的體例在城鎮(zhèn)居住。租的過程中我們有更多的選擇，可以指導(dǎo)民間資本，甚至在集體地皮上進行改革，行使存量用地建造公共租賃房。政府增強設(shè)施的配套建設(shè)，完美租房系統(tǒng)。穩(wěn)固的居住條件并沒有涉及買房照舊租房，只要是租，也可以構(gòu)成穩(wěn)固的居住條件，租房的市場、租賃市場的供應(yīng)，也會為房地產(chǎn)業(yè)拓荒一個廣闊的空間。

　　總之，推動新型城鎮(zhèn)化必要推進戶籍制度改革，釋放人口盈利；堅持集體地皮改革，釋放集體地皮的低成本盈利；進一步推進城鎮(zhèn)等級管理制度改革，促進城市發(fā)展資源的平等分配，釋放中小城市的活力，為中國的經(jīng)濟、為房地產(chǎn)企業(yè)提供更好的發(fā)展平臺。