中國(guó)住房題目的最大癥結(jié)在于：把商品房當(dāng)成了“房商品”。不改變住房的商品屬性而打壓房?jī)r(jià)，并不具備邏輯意義。地皮價(jià)格高、建設(shè)成本高、交易成本高、市場(chǎng)需求大而要房?jī)r(jià)便宜，就像面包要賣得比面粉便宜，這不吻合市場(chǎng)規(guī)律。

商品房與“房商品”的邏輯疑心

◎王曙光

這個(gè)題目是我在10年前就提出來(lái)的。

近些年來(lái)，住房題目一向成為公眾最關(guān)心和揪心的題目之一，無(wú)論是有房者照舊無(wú)房者，都投入了聚焦性關(guān)注。這充分說(shuō)明民生題目在全社會(huì)的價(jià)值排位。

住房，既是民生必需，又是財(cái)產(chǎn)。當(dāng)這兩種屬性交融在一路的時(shí)候，我們必須有清晰的價(jià)值判斷，不能讓房產(chǎn)成為聽(tīng)其自然的混血兒，一味跟著市場(chǎng)走。作為世界上人口最多的國(guó)家，既面臨著人多地少的長(zhǎng)期矛盾，又處在城市化快速發(fā)展期、大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市這個(gè)實(shí)際流向中，住房題目的原始設(shè)計(jì)，毫無(wú)疑問(wèn)，必須以解決人的居住需求為基本出發(fā)點(diǎn)。

客觀地說(shuō)，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我們較好地把握了這個(gè)出發(fā)點(diǎn)，用低成本解決了城市居民的低條理居住需求。雖然彼時(shí)大家住得都并不好，但由于住房沒(méi)有成為“房產(chǎn)”，這種用建筑材料圍合起來(lái)的閉合空間，不具備財(cái)產(chǎn)意義上的交易性，既不用考慮投資更不可能謀利，因而表現(xiàn)了當(dāng)時(shí)的低水平公平。

改革開(kāi)放后，隨著社會(huì)環(huán)境的轉(zhuǎn)變和生產(chǎn)力水平的進(jìn)步，以及人們?nèi)找嬖黾拥纳钚枨?，在住房制度改革方面，上世紀(jì)九十年代推出的商品房制度，變分房為購(gòu)房，“財(cái)產(chǎn)權(quán)”極大地刺激了消耗者對(duì)住房的購(gòu)買需求和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。也是客觀地說(shuō)，通過(guò)改革，大部分城市居民的居住水平有了大幅度提拔，城市形象有了大幅度提拔，并且，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，無(wú)論從開(kāi)發(fā)照舊消耗，都為中國(guó)的GDP 總量成為世界第二提供了相稱比例。但是，房地產(chǎn)的“商品性子”有點(diǎn)像高速運(yùn)轉(zhuǎn)的偏心輪：一方面是它的快速發(fā)展刺激了消耗，另一方面，它的快速發(fā)展打破了均衡，離住房的基本價(jià)值也漸行漸遠(yuǎn)。 

這種高速運(yùn)轉(zhuǎn)的凸起題目是，住房的社會(huì)公平性和均衡性被打破了——  一是在人均享有民生權(quán)利上的失衡：有錢才能買房，無(wú)錢只能想房；二是在居住和投資價(jià)值上的失衡：房產(chǎn)成了最保值和增值的商品；三是在勞動(dòng)價(jià)值上的失衡：工作一輩子不如買房一會(huì)兒（買房賣房的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)勞動(dòng)收益）；四是在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重上的失衡：地皮財(cái)政成為許多地方最緊張的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

顯而易見(jiàn)，中國(guó)住房題目的最大癥結(jié)在于：把商品房當(dāng)成了“房商品”。

房?jī)r(jià)為什么像一個(gè)皮球，越拍越高？這是由于我們并沒(méi)有解決“房商品”的屬性。住房的財(cái)產(chǎn)屬性前置，交易價(jià)值顯明。也就是說(shuō)，住房并沒(méi)有堅(jiān)守“居住”這一基本功能，在財(cái)產(chǎn)層面上的保值和增值功能非理性放大，從商品投資乃至滑向謀利。

任何商品的價(jià)格，取決于市場(chǎng)需求，同時(shí)，也受生產(chǎn)成本以及交易成本的影響。假如一個(gè)商品既有凸起的市場(chǎng)需求，又要承擔(dān)高額的生產(chǎn)和交易成本，其價(jià)格肯定低不下來(lái)。因此，住房一旦滑向?yàn)樯唐?，價(jià)格的走高就是大勢(shì)所趨——首先，無(wú)論是城市人口照舊農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移，都是剛性需求的細(xì)胞，隨著城市化進(jìn)程，這種需求只會(huì)增長(zhǎng)而不會(huì)消減；其次，住房建設(shè)成本也越來(lái)越高，從飛漲的地皮價(jià)格，到建筑材料和民工勞動(dòng)力成本，無(wú)不周全攀升；再次，交易成本的一起走高，各種新老交替的交易稅費(fèi)，都推動(dòng)了二手房的價(jià)格，最終成為購(gòu)房者偉大的負(fù)擔(dān)；當(dāng)然，還有通貨膨脹的影響，以及謀利炒作……

以往很多調(diào)控措施，都指望使房?jī)r(jià)降下來(lái)，但在壯大的市場(chǎng)慣性面前，這些單點(diǎn)政策落地實(shí)效為何微乎其微，甚至“組合拳”也難長(zhǎng)期見(jiàn)效？

假如我們深入解剖住房題目的肌理，就不難發(fā)現(xiàn)：不改變住房的商品屬性而打壓房?jī)r(jià)，并不具備邏輯意義。地皮價(jià)格高、建設(shè)成本高、交易成本高、市場(chǎng)需求大而要房?jī)r(jià)便宜，就像面包要賣得比面粉便宜，這不吻合市場(chǎng)規(guī)律。

再分析購(gòu)房群體：在一些大城市，為什么那么多工薪階層不顧統(tǒng)統(tǒng)寧可做房奴也要去買房？這是由于僅靠工資收入，直面節(jié)節(jié)高的房?jī)r(jià)和物價(jià)，你就會(huì)很快成為這個(gè)城市的弱勢(shì)群體，只有購(gòu)房才能獲得城市居民地位上的支持點(diǎn)。也就是說(shuō)，相稱多的人是屬于“被買房”、“被投資”一族。而連工薪族都加入了購(gòu)房大軍，面對(duì)如許的市場(chǎng)需求，房?jī)r(jià)還會(huì)低下來(lái)嗎？

那么，如何解決以上疑心呢？我提出四點(diǎn)參考：

一是讓商品房走出“房商品”誤區(qū)。不能把住房等同于通俗商品，從民生公共產(chǎn)品角度來(lái)看待住房，使住房漸漸回歸居住本質(zhì)和公平享有?！叭擞蟹烤印保@是根本。

二是積極消化空置房。積極的政策應(yīng)盡快消化現(xiàn)有空置房，包括待售房和二手房， 對(duì)二手房大幅降低交易成本，促使大量空置房盡快流轉(zhuǎn)，既知足剛性需求，也兌現(xiàn)投資收益，包括可考慮由政府回購(gòu)二手房作為保障性住房?！胺坑腥司印保@是重心。

三是辯證地看房?jī)r(jià)。從房?jī)r(jià)形成的綜合因素調(diào)控，分外要結(jié)合CPI指數(shù)的實(shí)際進(jìn)行分析，從而得出房?jī)r(jià)參考值，而不是主觀的意志調(diào)控；

四是審慎對(duì)待保障性住房的地皮供給。不宜以大量新地皮的供給來(lái)“打壓”房?jī)r(jià)，而應(yīng)先消化空置房作為保障性住房的房源，再推出新地皮，以保證國(guó)家地皮的集約使用。

有人說(shuō)，在中國(guó)最贏利的產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)，但我們也要客觀地看到，最不容易做的也是房地產(chǎn)——面臨國(guó)際國(guó)內(nèi)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，誰(shuí)能將企業(yè)辦成“百年基業(yè)長(zhǎng)青樹(shù)”？作為資金密集型企業(yè)，處在金融危急的風(fēng)口浪尖，其風(fēng)險(xiǎn)壓力常人難以體驗(yàn)。買房不容易，賣房也不容易，民生題目必要共識(shí)才能共贏。

住房這個(gè)復(fù)雜題目的解決，是對(duì)社會(huì)管理水平的緊張?zhí)翎叄匾鐣?huì)的高度伶俐。我信賴，在市場(chǎng)和計(jì)劃之間，“力度”要有前提；同時(shí)，政策也不會(huì)對(duì)購(gòu)房者和房地產(chǎn)業(yè)采用“拍蒼蠅”式的體例進(jìn)行“襲擊”，由于這不吻合社會(huì)管理的科學(xué)性，更不是在民生題目上的社會(huì)管理創(chuàng)新。

民眾期待、政府期待、開(kāi)發(fā)商期待、銀行期待是一個(gè)團(tuán)體，以上多方組成一個(gè)圓，這才是我們共同的社會(huì)價(jià)值。（作者系浙江省浙商研究會(huì)實(shí)行會(huì)長(zhǎng)、浙江大學(xué)CCE中間副主任）