我的判斷是：至少五年內(nèi)，房?jī)r(jià)暴漲將成過(guò)去時(shí)，但“房子如蔥”也無(wú)可能?？傮w上的平穩(wěn)（也許會(huì)有小波動(dòng)），才是未來(lái)房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)。

　　一石激起千重浪。

　　11月6日，財(cái)政部長(zhǎng)肖捷表示將按評(píng)估值征房地產(chǎn)稅的消息引發(fā)AH地產(chǎn)股集體跳水。A股方面，萬(wàn)科A一度大跌4%，陽(yáng)光城、保利地產(chǎn)、合肥城建等多股跌逾2%；港股融創(chuàng)中國(guó)跌近9%，中國(guó)恒大、佳兆業(yè)、碧桂園等多股跌逾3%。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)入冬，不動(dòng)產(chǎn)將成“凍產(chǎn)”之聲鵲起；“房子如蔥”的預(yù)判之聲再起。

　　當(dāng)然也有唱反調(diào)的。方正證券任澤平在2015年提出的“一線房?jī)r(jià)翻一倍”的預(yù)測(cè)被重新翻了出來(lái)。而杭州樓市的現(xiàn)實(shí)版，似乎也在跟“房子如蔥”的預(yù)測(cè)唱反調(diào)。

　　有報(bào)道說(shuō)，最近杭州上塘宸章三期250套房子只用了86秒就售罄了，均價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米。另有數(shù)字顯示：9月份杭州新增客源和帶客量環(huán)比分別增長(zhǎng)18.4%和17.2%。有人據(jù)此判斷杭州的房?jī)r(jià)還要漲。

　　筆者認(rèn)為，過(guò)分看空與過(guò)于看多都不足取。說(shuō)“房子如蔥”是意淫；言房?jī)r(jià)還將暴漲則是唬人。

　　先說(shuō)說(shuō)“房子如蔥”。

　　逛菜市場(chǎng)的人都知道，現(xiàn)在的小蔥大都是做為隨手禮贈(zèng)送的，買菜者也習(xí)慣了讓對(duì)方給自己免費(fèi)送點(diǎn)兒小蔥。即便是花錢買，那也是用整錢兌開(kāi)之后找回來(lái)的零錢。

　　“房子如蔥”，就算房子不是白送，大概也便宜得幾乎可以忽略不計(jì)？若此，前提是土地不要錢、建材不要錢、建筑不要錢、人工不要錢，還有，房產(chǎn)建筑和銷售是零稅收。

　　按此邏輯，房地產(chǎn)根本不是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，而是回到三、四十年前的政府分房時(shí)代。這與十九大關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的精神相違背。無(wú)論如何，對(duì)固定資產(chǎn)投資形成直接影響的房地產(chǎn)投資，雖不再是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但其作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)的地位仍將被保留。只要其平穩(wěn)健康地發(fā)展，是能夠?qū)χ袊?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮積極作用的。

　　當(dāng)然，“房?jī)r(jià)如蔥”也不是絕無(wú)可能。比如開(kāi)發(fā)商免費(fèi)提供房產(chǎn)，然后高價(jià)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)等；或者政府開(kāi)征天價(jià)房產(chǎn)稅。但這會(huì)使老百姓會(huì)從“買不起房”變?yōu)椤白〔黄鸱俊薄６绻l(fā)展到大眾“住不起房”，則既影響民生，也傷害經(jīng)濟(jì)。

　　正因此，本輪調(diào)控對(duì)樓市也并非一味打壓，而是以保持平穩(wěn)和健康發(fā)展為目的。實(shí)踐中，針對(duì)不同城市的不同做法使得“防風(fēng)險(xiǎn)”和“穩(wěn)增長(zhǎng)”兩項(xiàng)任務(wù)能夠同步推進(jìn)。比如一二線城市側(cè)重給樓市降溫和化解風(fēng)險(xiǎn)，而三四線城市則是側(cè)重消化庫(kù)存。一句話，調(diào)控的目的是使這個(gè)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，而非取消這個(gè)市場(chǎng)。

　　再看“房?jī)r(jià)暴漲說(shuō)”。

　　繼去年9月底的一輪密集調(diào)控潮之后，十九大報(bào)告再次發(fā)聲：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”；并要求加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。與此同時(shí)，各地調(diào)控政策加碼，財(cái)政部長(zhǎng)還發(fā)出了有關(guān)征收房地產(chǎn)稅的消息。在此背景下仍高呼房?jī)r(jià)將暴漲的，不是唬人就算自欺欺人。

　　日前國(guó)土部表示，將堅(jiān)持新發(fā)展理念，深化國(guó)土資源供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。落實(shí)“三去一降一補(bǔ)”任務(wù)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，實(shí)行分類調(diào)控、因城施策，建立房地產(chǎn)多元化供地機(jī)制。這無(wú)疑是一種信號(hào)，未來(lái)房產(chǎn)的種類會(huì)越來(lái)越多，如商住房，經(jīng)濟(jì)適用房，共有產(chǎn)權(quán)房，租賃房，甚至小產(chǎn)權(quán)房……

　　不能小覷租賃市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)銷售的影響。隨著多地推出租售同權(quán)，今有報(bào)道稱五城市住房租賃平臺(tái)上線，四城市即將推出。與此同時(shí)，租賃住房用地的掛牌也走上臺(tái)前。最近，上海出讓11幅租賃住房用地全部由國(guó)企底價(jià)拿下。其中，今年7月24日，上海首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地成交，成交樓面單價(jià)為5569元/平方米。無(wú)獨(dú)有偶，10月27日，杭州首宗租賃住房用地成功出讓，由國(guó)企杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司以底價(jià)競(jìng)得，折合樓面價(jià)5049元/平方米；深圳組建的國(guó)有住房租賃企業(yè)人才安居集團(tuán)也已開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，未來(lái)將建設(shè)40萬(wàn)套保障性住房（含人才住房），其中70%為租賃住房。此外，今年10月30日以來(lái)，已經(jīng)有三家銀行、多家龍頭房企表態(tài)響應(yīng)“租購(gòu)并舉”，為住房租賃市場(chǎng)各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品與服務(wù)。

　　人們有理由相信：隨著租賃同權(quán)的推進(jìn)，“不求所有、但求所在”的住房觀會(huì)逐漸得到認(rèn)同。另一方面，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2016年全國(guó)居民人均住房建筑面積為40.8平方米的數(shù)據(jù)顯示來(lái)看，房地產(chǎn)也將迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。無(wú)疑，房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)高漲的階段已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。

　　但如果據(jù)此判斷房地產(chǎn)就此熄火，并認(rèn)為“房子如蔥”，那也是天真的“一廂情愿”。因?yàn)橹袊?guó)人“安居才能樂(lè)業(yè)”，以及置業(yè)傳承的觀念還是根深蒂固的。黨的十九大報(bào)告也指出，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。應(yīng)該說(shuō)，從“住有所居”到“居者有其屋”，再到“詩(shī)意般棲息與居住”，體現(xiàn)的是人民日益增長(zhǎng)的美好生活的需要。而隨著二孩政策的放開(kāi)，房產(chǎn)從剛需轉(zhuǎn)向改善的需求發(fā)展等，都將支撐房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)的合理存在。更不消說(shuō)，房地產(chǎn)還是一個(gè)關(guān)聯(lián)性很大的產(chǎn)業(yè)。

　　所以，我的判斷是：至少五年內(nèi)，房?jī)r(jià)暴漲將成過(guò)去時(shí)，但“房子如蔥”也無(wú)可能。總體上的平穩(wěn)（也許會(huì)有小波動(dòng)），才是未來(lái)房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)。

來(lái)源：浙江在線  
作者：徐王嬰    責(zé)任編輯  鄭亞麗  
2017年11月07日