徐王嬰

    日前，“首付可降至20%”的房貸新政幾乎刷屏了。

    臨時間，房地產去庫存題目再次成為人們關注的焦點。

    對此，國泰君安董事總經理任澤平稱：首付政策放松意在去庫存穩(wěn)經濟適度擴大總需求，以配合供應側改革為主，而非過度刺激。

    與此同時，有關統(tǒng)計數字表現：2015年房地產投資同比增速已從兩年前的20%以上跌至1%，為1998年房改以來中國經歷的最差投資數據。此外，房地產投資單月增速已延續(xù)5個月負增加。如許的數據無疑加劇了開年即“熔斷”背景下的經濟進一步下滑的預期?！?/span>

    房地產界的確是憂心如搗：任志強老師甚至認為，當前房地產市場的情況比2008年還要緊張；房地產庫存近7億平，難消化的只能炸掉。

    鑒于樓市的先導性、與上下流產業(yè)的強關聯(lián)性，“去庫存”進展如何，將直接決定房地產開發(fā)投資拖累固定資產投資和經濟增加的局面能否改觀。也因此，剛剛結束的中間經濟工作會議上，樓市“去庫存”上升為國家戰(zhàn)略，棚改貨幣化和規(guī)模化租賃等措施相繼出臺。在近日召開的浙江省住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長錢建民則透露表現：要力爭實現全年商品房販賣面積不低于4500萬平方米，新建商品房消化周期控制在18個月以內，商品住宅消化周期控制在12個月以內的目標。

    在首付政策放松等“組合拳”的拉動下，房地產去庫存大概會有較大的起色。但去庫存之后的房地產投資仍不容樂觀。由于很多開發(fā)商不是考慮繼承拿地的題目，而是考慮是否退出房地產市場，以及如何退出的題目。

    若此，房地產對經濟的拉動將再臨考驗。另一方面，被任志強老師“宣判”要“炸掉”的庫存題目好像也還沒有一個根本的解決之策。

    除了政策拉動，如從商業(yè)貸款、交易稅費、公積金提取、地皮供應以及長期有關的人口與戶籍改革等多個維度，從需求側方向進行寬松調整之外，房地產自身有哪些途徑，又有什么招數推動去化率，并進而走出產業(yè)發(fā)展的新路子？

    聯(lián)想到最近業(yè)界的一個征象，那就是房地產商的“去房地產化 ”。比如說萬達王健林，他將2016年房地產的預期販賣目標下調40%；再比如萊茵達置業(yè)，從一個房地產企業(yè)轉為體育賽事的開拓者。

    那么，當王健林高歌一曲《假行僧》，公布大幅下調房地產販賣目標的時候；當萊茵達置業(yè)牽手威尼斯人澳門股份有限公司進軍體育賽事商業(yè)開發(fā)的時候，是否意味著房地產投資已經真的沒戲，徹底淡出了大佬們的視線？

    談起房地產商，杭州人天然會提起綠城的宋衛(wèi)平、濱江的戚金興，筆者卻有一個無厘頭的聯(lián)想：其實有一個更牛逼的房地產大佬不為人所知，那就是阿里巴巴的馬云。

    之所以說馬云是最牛逼的房地產商，不僅由于他拿到的地皮量大價低；還由于他開發(fā)出來的創(chuàng)業(yè)空間至少在視覺上每每是最有氣勢的；他的創(chuàng)業(yè)空間里集聚的人口也是最富朝氣的；還由于他開發(fā)的物業(yè)具備著顯明的增值效應。比如阿里的淘寶城，以及淘寶城附近的住宅等。一句話，阿里巴巴由于拉動當地產業(yè)人口的集聚而拉動了地價與房價升值。假如說，傳統(tǒng)房地產商是把房地產做成產業(yè)；阿里則是通過產業(yè)，“順手牽羊”地做大了房地產。

    按照這個邏輯，傳統(tǒng)房地產企業(yè)是圈地，然后蓋房子賣；“馬云們”則是通過產業(yè)圈地皮；再通過產業(yè)地皮圈人頭；又通過產業(yè)人口圈市場。換句話說，他們走的是“產業(yè) +房地產”的特別路徑。

    用這個標準去看，以商業(yè)廣場開路的萬達房地產，其實早就是“產業(yè)  +房地產”的探路者；宋城黃巧靈在公布將宋城演藝打造為中國演藝第一股之后，更是用“宋城千古情”的復制模式在海南三亞、云南麗江等多個城市圈下了大片廉價的演藝用地，進而為其將來涉足的養(yǎng)老地產、文化地產等留足空間；而萊茵達置業(yè)，無非是由住宅地產、商業(yè)地產向體育地產轉型……

    的確，房地產是順周期行業(yè)，隨著中國經濟步入“新常態(tài)”，曩昔蠻橫生長的房地產市場也必要有洗手不干之變。當務之急，是從供應側入手進行變革。也就是說，將來的房地產運營商，不僅僅是拿地蓋房的開放商。而是從房產商升級為產業(yè)的規(guī)劃者、運營者與薈萃者。如此，方能拿到更便宜的地皮，圈到更多的房產消耗人口，從而更有勝算？

    聯(lián)想起杭州市拱墅區(qū)舊廠房大改造的案例。早在本世紀初，在杭州運河兩岸的老廠房，因為拱墅引入了景觀設計、視覺傳媒、動漫游戲等新興業(yè)態(tài)，并吸引LOFT49、A8藝術公社、絲聯(lián)166、元谷創(chuàng)意園等一批文創(chuàng)園區(qū)相繼鼓起，使拱墅區(qū)成為了全市文創(chuàng)產業(yè)發(fā)展的先行區(qū)。

    而互聯(lián)網電商沖擊傳統(tǒng)門店的同時，夢想小鎮(zhèn)、基金小鎮(zhèn)等特色小鎮(zhèn)也在快速崛起。也就是說，互聯(lián)網時代帶來了業(yè)態(tài)的更替，產業(yè)人口的流動，進而將帶動人們工作、生活空間的演變，從而營造新的供需平衡。

    于是，房地產市場涌現出新型的開發(fā)商。比如有的公司重要投資運營和整合存量地產，將其改造為新型辦公空間、創(chuàng)意園和設計型服務式公寓等。而萬達集團、泰禾集團等多家上市房企也透露表現：2016年將多元化發(fā)展，打造金融、健康、文化等新產業(yè)集群。

    在這個嚴寒的冬天，“產業(yè) +房地產”是否可以為這個房地產業(yè)的中興添一把爐火？詳細地說，就是用打造產業(yè)集群的路子化解房地產庫存，并引領新的投資方向。比如，順應互聯(lián)網時代的共享辦公空間正庖代傳統(tǒng)辦公樓受到市場迎接；互聯(lián)網消耗的激增也讓產業(yè)地產在二、三線城市蓬勃發(fā)展。為此，不少大開發(fā)商正追求新的增加點，著力培育文化地產、養(yǎng)老旅游地產等新型業(yè)態(tài)，為三四線城市導入產業(yè)、留住人口，從而帶動當地消耗……

    當然，產業(yè)+房地產，重要是指產業(yè)+商業(yè)地產，而城市居民住宅地產則很難通過產業(yè)帶動。所以，房地產業(yè)的轉型肯定要包括從賣房到租賃經營的轉型。

    無論如何，產業(yè) +房地產，將是從供應端走出的另一條蹊徑。

    站在2016年立春，這個特別的日子里做如許的暢想，筆者多少有些快意！