3月下旬，濱江集團(tuán)（002244）年度業(yè)績揭曉。615億元的銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，137.74億元的營業(yè)收入?yún)s是5年來首降，這是一個很難直接定性的數(shù)字矩陣。

　　1992年，時任杭州市江干區(qū)江四建副總的戚金興用借來的8萬元創(chuàng)辦了濱江集團(tuán)。戚金興用20年時間將濱江帶到不管是規(guī)模、品質(zhì)還是聲譽(yù)皆達(dá)到了浙系房企第一梯隊的高度，其與綠城組成的“雙子星”，相繼貢獻(xiàn)了一系列建筑精品，杭州城也得益于品質(zhì)開發(fā)商的深耕，提高了進(jìn)入門檻，外來房企不得不打起精神，拿出看家絕活以期在此站穩(wěn)腳跟。

　　對濱江來說，對規(guī)模的追求并不是企業(yè)發(fā)展中最看中的，品質(zhì)才是。然而在“圈地大躍進(jìn)”的時期，講求匠心難免有些奢侈，市場的認(rèn)可往往會衍生出對未來的期盼。在行業(yè)大年的背景下，“慢進(jìn)”與“不進(jìn)”一樣，都容易被貼上“退步”標(biāo)簽，部分?jǐn)?shù)據(jù)的下滑，在一定程度上為質(zhì)疑聲創(chuàng)造了溫床。

　　出乎意料的是，隨后與資本并無太多交集的濱江卻獲得了多家機(jī)構(gòu)的增持評價，要理解這一行為，我們需要明白這些數(shù)字背后的成因，以及它潛在的走向趨勢。

　　4月10日上午，杭城終于告別初春的乍暖還寒，走進(jìn)陽光的明媚中。慶春東路38號濱江房產(chǎn)集團(tuán)的辦公樓里，陽光灑在核桃木地板上，古樸而精致。

　　濱江集團(tuán)董事長戚金興的辦公室大門在距離約定時間尚有2分鐘時赫然打開，他同客人一一道別后，熱情迎進(jìn)了等候在外的《國際金融報》記者，一場新的交流開始。

　　三個“對得起”

　　三年前，他感慨“時間匆忙，做事很有緊迫感。”如今迎來送往，他的時間依舊被緊張地做了切割劃分。

　　灰色西裝套在粉色襯衫外，頭發(fā)梳理得一絲不茍，戚金興將其頗高的建筑美學(xué)造詣延用到了衣品上。

　　他的身上有一種力挽狂瀾的魄力，一天前的股東大會上，會前部分股東對于公司在資本市場的表現(xiàn)略有微辭，戚金興一番開誠布公的講話后，這場股東大會的現(xiàn)場表決最終走向全票贊成。

　　他性格中有著典型的大開大闔，開于溝通，闔于思索。

　　即便外界認(rèn)為戚金興鮮明的個性特色早已烙印于企業(yè)之中，濱江儼然是戚金興的濱江，他依然拒絕認(rèn)可“大家長”式的管理風(fēng)格，而將其放權(quán)與管理間的平衡定位于“大校長”式。

　　這場采訪的開端，戚金興出人意料地用“充其量算合格”的評語回顧了濱江集團(tuán)上市以來行業(yè)地位的變化。10年間，濱江排名最低時是位于行業(yè)第51位，高峰是2017年的34名。

　　這不是戚金興的自謙之詞。

　　2017年底的總結(jié)大會上，酒入豪腸，戚金興舉杯動情地向員工表態(tài)“濱江未來要做強(qiáng)做大，我要做到三個對得起”。

　　在能力具備的情況下卻錯失了一些機(jī)會是戚金興的遺憾所在，他表態(tài)未來要做到三個“對得起”：“對得起一路走來關(guān)心支持我的領(lǐng)導(dǎo)、朋友，包括合作伙伴和我的家人。對得起我的客戶，因為濱江開發(fā)項目數(shù)量的有限，很多想買房的客戶沒能享受到濱江的服務(wù)。對得起團(tuán)隊，團(tuán)隊?wèi)?zhàn)斗力旺盛，要給他們更好的機(jī)會?！?/p>

　　戚金興沒有回避造成這一遺憾的原因。

　　他向來推崇“找對競品”，在他看來，“小到個人大到公司、國家，每個階段皆需要找對競品，競爭對手找準(zhǔn)了，企業(yè)的發(fā)展方向也就對了”，而競品的節(jié)奏也將直接影響到濱江的步伐。

　　2008年地產(chǎn)行業(yè)一片向好之際，濱江吃了“三分飽”。錯失了幾乎到手的6個項目，全年只拿下3個項目。

　　隨后的2009年至2010年，戚金興坦承濱江過快地對三四線城市進(jìn)行拓展，“吃了12分飽，以至于用了3年半進(jìn)行消化”。

　　2014年濱江去化完成一身輕，欲再次提速奔跑時，終于還是從謹(jǐn)慎穩(wěn)妥出發(fā)，實施“兩保持兩下降”：保持現(xiàn)金流和銷售量，降低貸款與負(fù)債。

　　7年間3次“饑飽不均”影響了濱江的成長，即便金色海岸、武林壹號、壹品等精品項目備受市場推崇，濱江“杭城豪宅”霸主的地位日益穩(wěn)固，規(guī)模擴(kuò)充依然未能達(dá)到戚金興的理想要求。

　　沖擊千億

　　濱江決定沖刺。1962年出生的戚金興生肖屬虎，他將這一行動比作“釋放虎心”。人生不同階段在戚金興看來皆有不同特質(zhì)，30歲成家立業(yè)，40歲精力旺盛，50歲經(jīng)驗豐富，60歲則邁向綜合高峰期。

　　他笑言“男人真正成熟需要到60歲”，距離這一節(jié)點(diǎn)尚有4年的戚金興決定提速，這也是他給自己尋找的沖刺理由。

　　2015年之前，戚金興眼中的“安逸”是盡心打造產(chǎn)品，保持一定的銷售額即可，杭州城是他深耕的重點(diǎn)，對外拓展的想法并不強(qiáng)烈。

　　后來他的理解發(fā)生變化，行業(yè)聚攏下，強(qiáng)者恒強(qiáng)、大者恒大，很多“體質(zhì)”不如濱江的房企沖得都比濱江猛，更大的體量意味著更大的生存空間和輾轉(zhuǎn)騰挪的能力，這才是安逸。

　　戚金興給濱江定下的目標(biāo)是先邁進(jìn)30強(qiáng)門檻，再移步至25位以內(nèi)，他將這一座次視為地產(chǎn)界里的“常委席”。這一排名的實現(xiàn)，需要業(yè)績的支撐，2018年濱江沖擊千億，2019年則要千億以上。

　　濱江沖規(guī)模的底氣還源于其穩(wěn)健的財務(wù)情況，其凈資產(chǎn)負(fù)債率在行業(yè)中處于尾端，相較于激進(jìn)房企和次激進(jìn)房企動輒5倍以上的有息負(fù)債比凈資產(chǎn)(倍)，濱江的這一數(shù)值僅為0.56。

　　這一穩(wěn)健的數(shù)字讓戚金興開始反思是否過于保守?銀行資源未能得以有效利用，是否一定程度上影響了公司未來的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?

　　濱江決定走出原先的“安全地帶”，以“趕考生”的心態(tài)奔赴一線城市拓展疆域。

　　自此，濱江確立“三點(diǎn)一面”發(fā)展戰(zhàn)略，其中杭州作為大本營，深圳作為主戰(zhàn)場，上海作為次戰(zhàn)場。長三角的富?？h市是“一面”，用作開展“游擊戰(zhàn)”，有合適項目即開展。

　　彼時的滬深早已被各大房企覬覦，高手云集、競爭激烈，濱江想進(jìn)入實屬不易。

　　“正規(guī)軍到深圳才發(fā)現(xiàn)土拍少，很難從一級市場獲取土地”，于是濱江選擇切入舊城改造市場，怎奈舊改項目耗時長，無法施展“陣地戰(zhàn)”的打法，濱江不得不重新審視這一現(xiàn)狀，將深圳由主戰(zhàn)場改成了游擊區(qū)。

　　上海的拓展同樣面臨困境，2015年底，濱江集團(tuán)聯(lián)合平安不動產(chǎn)以34.65億元奪得上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)祁連社區(qū)一地塊，將其打造為進(jìn)軍上海的自證之作——濱江公園壹號。隨后濱江又陸續(xù)拿下3個項目，上海市場卻遭遇嚴(yán)格調(diào)控，積壓了大量的樓盤，濱江公園壹號正深陷其中。

　　戚金興坦承“調(diào)控和競爭白熱化，讓濱江終難施展拳腳”。經(jīng)此一役，戚金興將上海由次戰(zhàn)場調(diào)整為品牌展示中心，弱化其原定的“票倉”屬性，更多地承擔(dān)起濱江產(chǎn)品展示中心的職能。

　　在戚金興看來，“上海的項目不求多，但一定要做一個成一個”。畢竟要成為規(guī)模房企，謀求更大的行業(yè)話語權(quán)，偏居杭城斷然不行。戚金興要借上海的舞臺來展示濱江的實力，奠定行業(yè)地位，糧倉則調(diào)整為聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東。

　　這一戰(zhàn)略相較此前的“三點(diǎn)一面”，改變了對于一線城市的進(jìn)攻，縮短戰(zhàn)線，調(diào)整了管理半徑，以便火力更加集中。

　　這些范圍投射到地圖上便是浙江、江蘇、安徽、上海、江西。對于2018年千億目標(biāo)的構(gòu)成，戚金興有著清晰的規(guī)劃：“中心城市杭州貢獻(xiàn)300億元，五個重點(diǎn)城市，上海、深圳、溫州、湖州和義烏各銷售60億元，平湖等十個富?？h各銷售30億元?！睘I江對于杭州無疑提出了更高的訴求。

　　這幾年杭州城樓市風(fēng)云變幻，綠城股權(quán)易主，外來列強(qiáng)爭相叩響城門，萬科、融創(chuàng)爭做前三，濱江此輪的規(guī)模加速和發(fā)力杭州一度被市場視作是本土開發(fā)商欲扛起浙系房企的大旗。

　　戚金興認(rèn)為這是一個略顯狹隘的解讀，畢竟自濱江沖千億的那刻起，早已沒有“本土”概念。如果觀念里仍然將濱江定位于地方房企，對于濱江是一種束縛，跳脫出這一概念才能飛得更高。

　　再次聚焦杭州是戚金興的攻守道，牢牢握緊根據(jù)地的情況下進(jìn)可攻，退可守?！吧钲谑侨f科的大本營，天津是融創(chuàng)的大本營，他們都有自己的根據(jù)地。就企業(yè)本身而言，我需要考慮的是這個，而不是是否本土。濱江要建立自己的主戰(zhàn)場，上海不可能，深圳也不可能，濱江手握大量杭州的優(yōu)質(zhì)土地，且積累了廣泛的黏性用戶，杭州作為濱江根據(jù)地水到渠成。”

　　戚金興難掩對杭州市場的看好，在戚金興眼中，杭州已然成為中國的杭州，世界的杭州。“人才是城市未來發(fā)展的核心競爭力，杭州去年人口凈流入28萬，且多為高學(xué)歷人才。此外，杭州這幾年依托其在自身新經(jīng)濟(jì)中的表現(xiàn)，受到了外界更多的關(guān)注和重視?！?/p>

　　千億騰飛對于濱江而言，似乎不難實現(xiàn)。手握2500億元貨值的濱江，只要去化率達(dá)到40%即可達(dá)標(biāo)，何況濱江早已憑借口碑牢牢占據(jù)了銷售端的主動權(quán)。

　　2018年濱江拿地的步伐明顯在加速，全年30個地塊的目標(biāo)截至4月初已經(jīng)實現(xiàn)11塊，節(jié)奏穩(wěn)中求進(jìn)。

　　物業(yè)上市

　　上市10年來相較于部分地產(chǎn)股的走勢，濱江在資本市場的表示始終較為平穩(wěn)。

　　2017年6月起，濱江集團(tuán)擬12個月內(nèi)，累計增持金額不少于5億元，不超過20億元，這一增持行動在近期更是頻繁上演。

　　戚金興在將這一行動歸結(jié)于信心：“5億元對于穩(wěn)定股價或者市值來說杯水車薪，真金白銀的增持源于對濱江未來的信心并希望傳遞給市場?！?/p>

　　有分析人士替濱江鳴不平，認(rèn)為濱江在借助資本力量方面偏弱，導(dǎo)致股價存在一定程度的“低估”。戚金興對此倒頗為淡然，其坦承對于“對于資本市場是重視的，但是沒有具體行動。長期以來濱江的關(guān)注點(diǎn)始終在產(chǎn)品品質(zhì)上，品質(zhì)與經(jīng)營線相匹配，衍生出生產(chǎn)力，從而體現(xiàn)在資本市場中”。

　　相較于香港房企的銷售業(yè)績當(dāng)年即可體現(xiàn)在財報中，內(nèi)地的周轉(zhuǎn)要長些，戚金興堅信隨著濱江規(guī)模的“大躍進(jìn)”，最遲2020年濱江的潛力將會在資本市場體現(xiàn)出來，屆時濱江的股價和市值將會迎來新的高峰。

　　今年濱江集團(tuán)將向資本市場再度發(fā)力，其物業(yè)拆分上市有了最近的進(jìn)展，在渠道已經(jīng)打通的情況下，年底前濱江集團(tuán)的物業(yè)板塊將以紅籌股身份登陸港股。

　　專訪實錄

　　記者：如何評價濱江集團(tuán)2017年的市場表現(xiàn)?

　　戚金興：過去十年我有三個評價，就全國行業(yè)地位而言，最低位置是51位，最高位置是去年的35位，前進(jìn)了16位，對我來講充其量是合格。但有一點(diǎn)是比較好的，就是我們的品質(zhì)，我們的管理能力，我們的服務(wù)能力，這三塊是優(yōu)良以上。行業(yè)和市場對我的評價是優(yōu)秀，我給自己留一點(diǎn)空間，優(yōu)良以上，這是我自己的第一個評價。

　　第二個評價是浙江省內(nèi)濱江應(yīng)該說是名列前茅，甚至數(shù)一數(shù)二。

　　第三個是過去十年，很多人認(rèn)為濱江發(fā)展很平穩(wěn)，我在去年年底總結(jié)這十年時說過，其中有6到7年，我們走了一點(diǎn)小彎路。

　　記者：濱江的區(qū)域布局戰(zhàn)略相較此前有所變化，深圳和上海似乎有所弱化，有何考量?

　　戚金興：此前三點(diǎn)一面戰(zhàn)略中，深圳是主戰(zhàn)場，上海是次戰(zhàn)場，我們經(jīng)過兩年的碰撞，將深圳由原來的主戰(zhàn)場調(diào)整為游擊區(qū)，上海由原來的次戰(zhàn)場調(diào)整為品牌展示中心，項目不在多，但一定要做一個成一個。濱江今年將聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東。

　　記者：濱江今年的目標(biāo)是沖擊千億，能否詳解下千億的構(gòu)成?

　　戚金興：中心城市杭州今年計劃銷售300億元，5個重點(diǎn)城市上海、深圳、溫州、湖州和義烏各銷售60億元，10個富?？h市各銷售30億元。

　　記者：市場認(rèn)為濱江對于規(guī)模開始有訴求，是在外來房企進(jìn)攻下，綠城霸主地位讓出后，濱江想扛起浙系房企的旗幟?

　　戚金興：現(xiàn)在沒有本土，中國就是本土，我對本土概念的感知就是我的大本營。深圳是萬科大本營，天津是融創(chuàng)大本營，濱江也需要建立自己的主戰(zhàn)場。上海是不可能的，深圳也不可能，而濱江在杭州有那么多優(yōu)質(zhì)土地，有那么多忠實的客戶。

　　記者：合作開發(fā)會降低權(quán)益金額，怎么看?

　　戚金興：每家企業(yè)都有優(yōu)勢所在，社會應(yīng)當(dāng)有所分工，使得各自專業(yè)得以淋漓盡致地發(fā)揮。你看像李嘉誠他們這些香港企業(yè)很多都講求合作，很少會單干。只要能夠?qū)崿F(xiàn)共贏，各自發(fā)揮作用就一定是有利的。合作開發(fā)，提高了效率，減小了成本代價，收益率風(fēng)險都更可控，為何不做呢?

　　記者：濱江內(nèi)部沒有實行跟投機(jī)制，但團(tuán)隊的人員流失率卻非常低，如何做到穩(wěn)定軍心?

　　戚金興：關(guān)于企業(yè)治理，我曾經(jīng)在1996年請教過吳敬璉，他說世界上沒有一種模式能確保企業(yè)一定成功，但成功的企業(yè)一定有好的模式。跟投機(jī)制過去五年為什么做得好?因為誰跟投誰賺錢，但是杠桿還是存在風(fēng)險的。濱江依托的是什么?尊重!員工和團(tuán)隊能夠得到尊重，其次是激發(fā)潛力，但是我們的激勵措施不是跟投。

　　記者：公司未來關(guān)于長租領(lǐng)域的規(guī)劃?

　　戚金興：濱江成立了專門的租賃住房子公司，計劃今年準(zhǔn)備確保一千套長租房供應(yīng)，三年內(nèi)爭取兩萬套，未來五年五萬套，十年內(nèi)十萬套。長租房業(yè)務(wù)未來將成為公司盈利新的增長點(diǎn)。