心比天高，命若紙薄，“千億濱江”的“杭州劫”。

一點財經 劉亞杰｜作者

嚴 睿｜編輯

這是一段南美大陸伸向太平洋的風景：19座火山島交錯綿延了1000公里，形成加拉帕戈斯群島。當地熱帶季風習習吹拂，贏得島內植被豐茂，萬物棲生，從渺小蟲豸到參天巨獸隨處可見，共同演繹著生命的噴薄與茁壯。

只是有個問題：千萬不要走出去，踏出一步就是生命的終結，萬物概莫能外。如此怪異情景，被人們稱為“加拉帕格斯現(xiàn)象”。

方位一變，風水云雨皆異——在地產圈子里，人們總喜歡這樣看問題。一些房企，只想著打開頭頂那扇天窗，享受尺寸之光。曾幾何時，他們亦曾孟浪逐潮，直落得一身傷痕堪堪廢命，最終學會知足常樂。

就像加拉帕格斯的萬物，既然外面的世界很無奈，何必苛求遠方的精彩？

“規(guī)模在千億以下的，未來生存會愈來愈難，甚至于淘汰?！辈簧俜科蟾吖茉诮邮堋兑稽c財經》采訪時如是斷言。按其觀點，過去濱江集團（002244.SZ）一直在安全水位線下徘徊。面對潛在大浪，應該換一副安全的救生圈。思來想去，走出杭州的小圈子不香嗎？

真香！可那又怎樣？濱江集團董事長戚金興也曾手持開山斧，在上海、深圳，甚至海外一番拓展。只是到頭來，故事沒有按照設想講下去，戚金興也沒能力挽狂瀾，走出杭州終究還是美好的理想。

杭州成就了戚金興。某種意義上，生于斯，長于斯，讓他無比熟悉這里的一切，也給他帶來萬貫家業(yè)，以12億美元身價位列中國富豪榜263位；只是很多時候，溫柔鄉(xiāng)代表著企業(yè)的上限，風浪帶來的不是磨礪，而是更深層的依賴，走出杭州這個地方，總是活不久。

于是那塊地，成了戚金興的“加拉帕格斯”：美好、精致、平靜、優(yōu)雅，不過只有那么大。

| 出圈之痛

在杭州這畝田地浸潤下，濱江找不到綠城集團（09979.HK）之外的對手。

最膨脹的時候，不過就是說一句“光長三角市場，就足夠濱江開發(fā)了?！蹦鞘且粋€姿態(tài)，甚至有些“一人一城”的忠勇。

2014年3月7日上午9:00，全國兩會浙江代表團開放日活動中，時任杭州市長張鴻銘略顯緊張。參加活動前，他已經很清楚，這一陣需要應對的最麻煩問題：“杭州樓市要崩了嗎？”

結果當然是否定了，可是故事看起來沒那么簡單。第三方數據顯示，截至2014年2月19日，杭州市區(qū)商品房存量達到11.97萬套，達到2007年以來的歷史高位。要知道，2013年杭州市區(qū)新建商品房簽約為8.7萬套。兩個月不到的時間，市場供交易的存量已超過一年前的消化能力。

房企很快見證，房價被“看不見的手”不斷揉搓擠壓，浙江廣鴻的天鴻·香榭里項目，均價從1.93萬元/平方米，一夜間下調至1.33萬元/平方米。第二天，憤怒的業(yè)主就用“看得見的手”，拆毀了明亮的售樓處。

號稱“東部老虎”的戚金興什么沒見過？可是這次他還是慌了。

2013年底投資的濱江萬家名城剛開盤，那里距離事發(fā)地僅有不到10分鐘的車程；更可怕的是，按照當年財報，濱江集團的手里存貨價值還有301億元，逆勢去化難度很大。

機會都放在杭州一個籃子里，風險實在太高了，于是戚金興有了“出圈”的想法，第一次想往杭州外面的世界。

放在過去，不會有人相信這是戚金興的打算。但情況不同了，隨著融創(chuàng)、龍湖、碧桂園等全國性房企群聚，杭州的機會正被快速瓜分。杭州透明售房網數據顯示，2014年中萬科錄得21.78億元的杭州主城區(qū)銷售業(yè)績，已經超過濱江集團的20.95億元。

眼看對手磨刀霍霍紛至沓來，自己豈能畫地為牢？反擊，必須反擊。

2015年底，濱江集團開始對外擴張計劃：先是聯(lián)合平安不動產，以34.65億元奪取上海市大場鎮(zhèn)祁連社區(qū)地塊，借91.7%的溢價率宣示“地王”身份；后通過聯(lián)合成立中崇濱江與安遠控股進入上海與深圳舊改項目，各項資金合計約20億元。

不過從結果來看，走出去的結果十分糟糕。2017年深圳更新政策，禁止將廠房改造為公寓，讓安遠控股無法落實安豐工業(yè)區(qū)項目；2018年湘府花園三期項目未成型，濱江集團無奈，只得通過訴訟追討投資款項。

為了“出圈”，戚金興拿出了不少勇氣，可是2017年上海商品房市場銷售額與銷售面積還是下降了39.86%和37.48%；安遠更直接，11.6億元債權僅回收4.36億元，最終計提7.24億元的壞賬。

在這段四處碰壁的歲月，還是杭州堅挺的房價，一直支撐濱江集團。

到2019年，杭州仍然以148.08億元，59.34%的營收貢獻，拖著整個公司向前跑。相比四年時間磨出48.19億元營收的上海，以及宣告失敗的深圳，回到杭州的田地，才能讓戚金興舒適安康。

| 這兒不是杭州

只是那份舒適安康，是戚金興真正想要的嗎？絕對不是，至少當時不是。在他的內心深處，換一種活法的念想已經積蓄很久。

“我的目標是在2021年，濱江的銷售額要突破千億?！痹缭?016年，戚金興已經不滿于當時濱江集團的發(fā)展節(jié)奏。按照他的設計，公司必須盡快成長，片刻不能等。因此沒有杭州樓市波動，戚金興也會走出杭州。

為達成目標，戚金興制定了非常具體的規(guī)劃：杭州大本營200多億，上海與深圳各貢獻200多億，長三角的富裕縣市貢獻200億。再加上規(guī)劃北京等地貢獻部分業(yè)績，千億規(guī)模沒有那么難。即使這一年，濱江集團的營收只有194.52億元。

濱江集團董事長戚金興

紙面上計算當然容易，不過實際執(zhí)行是另一碼事。年報數據顯示，2016年營收貢獻前五大區(qū)域均在浙江省，分別為杭州、衢州、紹興、金華以及嘉興，其中杭州地區(qū)營收為151.4億元，占總營收比重為77.83%，其他地區(qū)均在10%以內。

五年內，杭州區(qū)域從150億元增至200億元不難，可是長三角區(qū)域貢獻200億元，上海、深圳、北京等地從零增長至200億元——相當于5年之內再造4個濱江集團，這實在太難了。再走“拿地-開發(fā)-銷售”的穩(wěn)健路線，很難達成目標。

于是濱江集團嘗試在全新的區(qū)域，解鎖全新的模式——舊城改造?，F(xiàn)在回看戚金興的選擇，這并不符合濱江集團的風格。

論開發(fā)能力，濱江集團可謂強悍。以錢江世紀城為例，2013年6月底價拿地并確定了“金色江南”的項目名稱后，年底項目樣板房基本完工，戚金興興致盎然地計劃春節(jié)前要去樣板房驗收。次年7月項目開盤，總共只用1年的時間。速度，一直是濱江集團的強項。

可是舊改完全不一樣。它成本低、效率高，同時周期長、風險大，是一門“犧牲速度，換取收入”生意。

舊改之路上，綠景中國（00095.HK）曾在2016年上半年，造就了營收提升613%的神話；也有富力地產（02777.HK）的赤沙村舊改項目，一停就是10年的悲劇。可謂一半是海水，一半是火焰。

“開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關系復雜等問題，讓舊改項目存在很多不確定性。”在業(yè)內人士看來，舊改有很多隱性的門檻與陷阱，考驗企業(yè)在區(qū)域政策走勢、舊改方需求、自身特點三者之間尋找平衡的能力，而且天時、地利、人和，缺一不可。

當一個杭州的房企，跑到上海、深圳兩地，通過合資公司跨區(qū)域涉水舊改，可以說與“天時、地利、人和”基本不沾邊。濱江集團與異地舊改項目太過“遙遠”，這個遙遠，既是空間距離，也是信息隔絕，遂有了深圳安豐工業(yè)區(qū)與上海湘府花園三期這兩個失敗的項目。

即使到2017年，濱江集團仍然沒有學會如何出圈：上海商品住宅庫存去化周期10.3個月，深圳更是長達13.1個月，杭州只需要3.3個月。

巨大的時間差，不斷提醒戚金興忽略了最致命的問題——這兒不是在杭州。

| “千億濱江”的終局

眼下，濱江集團的“出圈游戲”仍在繼續(xù)。

根據濱江集團方面回復《一點財經》的信息，濱江集團正在執(zhí)行“三省一市”的空間戰(zhàn)略，繼續(xù)加碼浙江、江蘇、廣東三省與上海一市。7月10日即發(fā)布公告，稱全資子公司杭州濱棠以24億元的價格，奪得2020年南京浦口區(qū)江浦街道地塊，樓面價19791.35元/平方米，溢價率20%。

看上去，戚金興走出杭州的計劃仍然沒有改變?；蛟S上海和深圳的兩次折戟有些令人就沮喪，不過誰能肯定南京不會是一個全新的開始？根據CREIS中指數據，2020年上半年濱江集團拿地金額總共不過353億元，這樣看24億元也算大手筆。

不過另有媒體統(tǒng)計，上半年杭州（不含建德、桐廬、淳安）共計出讓土地1563萬平方米，成交金額共計1703億元，同比增長25.22%；其中濱江集團共奪取9宗地塊，包括望江、蕭山北干、江河匯等高價值地塊，金額接近300億元——在地產市場，杭州是真敢給，濱江集團是真敢拿。

濱江集團2020杭州拿地地圖

粗略統(tǒng)計，濱江集團僅用總投入6.8%的資金用于對外擴張，卻用接近85%的資金用于鞏固杭州“大堡壘”。如此看來，“三省一市”的空間布局，遠沒有想象中波瀾壯闊；濱江集團的“出圈”計劃，并不是公司的主流或者這是一出“百年大計”？

至于原因，其實已經很清楚。杭州一直是國內土地供應量最多的城市之一，其核心地塊多數集中在濱江集團手中。

根據濱江集團提供的數據，2020年開春以來，杭州本地樓盤開盤平均流搖率約50%，不過濱江系樓盤均需要搖號，2-6月平均中簽率僅有7.87%，價值幾何可見一斑。

截至2019年末，濱江集團2500億元的土儲可售貨值2500億元中，57.3%來自杭州。如果有這樣一片土地：無論企業(yè)在外面拼殺的結果如何，總能在必要的時候予以足夠補充。面對這樣一個溫柔鄉(xiāng)，企業(yè)如何愿意再去拼殺？

指望在上海、深圳再塑神話？舊傷疤還在流血；指望地產之外服務、租賃、酒店、養(yǎng)老以及產業(yè)投資閃光？2020年上半年五大板塊業(yè)績加起來，僅占總營收的1.7%。濱江集團卻哪個都指望不上。

“即使全國樓市不一定好，但長三角、粵港澳等大區(qū)域不一定不好；即使長三角等區(qū)域不一定好，但某個城市不一定不好；即使某個城市不一定好，但城市的某幾個板塊不一定不好?！?/span>

2019年底的一場媒體會中，戚金興說著說著，又回到了杭州，那個一切剛開始時候的地方。如此意味深長的判斷，映襯著當時的心境。至于“千億濱江”的頭銜，這個不用太擔心，還有合作代建的支撐。

按照克而瑞數據，2019年濱江集團千億銷售額的背后，權益銷售額僅為422.8億元，占比不足38%。換言之，支撐濱江集團不斷膨脹規(guī)模的外力，來自大量合作代建項目，甚至已經超過自建項目的規(guī)模。維持千億規(guī)模，只要外力足夠強大即可。

進入2020年，外力有所減退。官方信息顯示，上半年濱江集團的全口徑銷售額547億元，權益銷售額265.1億元，銷售權益占比48.5%有所好轉。

不過同期TOP100房企權益銷售總額為3.74萬億元，平均權益比例72.7%，濱江集團的“優(yōu)勢”仍然非常明顯，破千億有了新方式。

| 結語

回看濱江集團的故事，有抖擻振奮，亦有唏噓無奈。

對任何一家房企而言，敢于“出圈”探索全國甚至國際市場的機會，這沒有錯。大型房企要有雄踞一方的姿態(tài)和實力，用遍地開花的項目積累走向偉大的條件，而不是將自己的命運，維系在一座城市的起落之間。畢竟小圈子里的風雨，只能澆灌出溫室的花。

濱江集團曾經勇敢地邁出了一步，內心里希望打破“區(qū)域房企”的格局，已經成功戰(zhàn)勝自己。不過這一步既非出于自身能力的正確判斷，也未反映市場需求，其中充滿躁動、急切、淺嘗輒止，讓一個很好的故事最終走向糟糕的結尾，著實遺憾。

歷經此番“出圈”，戚金興找到了人生的“加拉帕格斯”，濱江集團的故事也已經看到結尾。