2020年杭州地產(chǎn)人聚會中，有一個詞，幾乎是繞不過的，那就是“濱江”。

作為杭州現(xiàn)象級房企，從土拍市場在所向披靡，到項目利潤的一枝獨秀，對濱江，同行有不甘，有不解，最終，是服氣。

政策的短期陣痛無法消弭，微利成為行業(yè)常態(tài)，單一規(guī)模優(yōu)勢過度到綜合能力比拼，成為新語境下的競爭范式。

在這個充滿誘惑和膨脹，危機和變局時刻上演的行業(yè)，對抗和矛盾無可避免，懂得并實踐合作共贏，才能塑造新的思考路徑和行為模式。

限價限購的行業(yè)新規(guī)，重構(gòu)中的秩序，不確定的周期，濱江也不是沒有困境，如何健康布局？如何把控周期？如何平衡規(guī)模和效益？如何以現(xiàn)有產(chǎn)品體系玩轉(zhuǎn)行業(yè)新生態(tài)？……

“沒有捷徑。”我們探尋到的答案，和初識濱江時無異，聚焦仍是“品質(zhì)”。幾十年如一日修煉品質(zhì)的長期主義，正為濱江帶來新的機遇。

“拳擊手”是戚金興行業(yè)角色的自我隱喻。一個優(yōu)秀的拳擊手，要具備充足體能、超強肺活量、適當(dāng)柔韌性、良好節(jié)奏感，更要以聰明的頭腦和豐富的經(jīng)驗，做出預(yù)判，精準(zhǔn)發(fā)力。

作為企業(yè)家，戚金興的過人之處在于始終看清現(xiàn)實的限制，并跳脫出既得利益者的視角，從更廣泛、更深入也更簡單的歷史維度，看待當(dāng)下的問題。這種悟道式的通透，化解了諸多看似復(fù)雜的難題，讓濱江獲得了一種通過不同力量的互動，來應(yīng)對各種未知挑戰(zhàn)的能力。

布局

騰飛加速 · 三省一市 · 復(fù)盤鞏固

12月14日，翠語華庭最后一次開盤，520套房源，首開至售罄，歷時三個月 。這是濱江今年杭州35個樓盤中，實現(xiàn)的最短銷售周期。更多的項目，在排隊領(lǐng)取預(yù)售證，或等著網(wǎng)簽。

特殊的一年，掣肘重重、限制嚴(yán)苛，濱江依然實現(xiàn)數(shù)據(jù)的躍升。截至11月底，銷售額已超去年全年的2% ，預(yù)計全年 將超10%-20%左右 ；投資額截至11月底比去年 增加36%左右 ，拿地 權(quán)益金額近400億 ；現(xiàn)金回籠超去年同期 33% 。

亮眼成績單背后，是濱江一貫的審時度勢、極強的應(yīng)變和高效的執(zhí)行。疫情復(fù)工后，捕捉到政策端的微妙調(diào)整，戚金興果斷將2020年發(fā)展基調(diào)定為“騰飛加速”，穩(wěn)健前提下，謀求進步。

具體到操作層面，做了幾件事： 控制負債，調(diào)整布局，優(yōu)化投資。

對總資產(chǎn)有息負債和凈資產(chǎn)有息負債兩個數(shù)據(jù)，戚金興做了牢牢的控制。不放大負債，利用資金杠桿，加強經(jīng)營能力，是濱江慣有的經(jīng)營手法，也吻合中央要求“降負債”的主基調(diào)。

截至2020年11月，濱江在杭新增項目14個，以江河鳴翠、三芒星等熱門板塊的明星項目，構(gòu)成土儲主力。

儲備優(yōu)質(zhì)項目，加固杭州大本營地位，令戚金興心安，更欣喜的是新版圖的擴張。

2020年，濱江進軍南京；駐扎蘇州，啟動三大項目；動工深圳。加倉寧波、湖州、平湖、義烏等省內(nèi)城市。

浙江、江蘇、廣東和上海構(gòu)筑了濱江 “三省一市” 的版圖，界限清晰，比重適配。這也將指導(dǎo)2021年濱江布局， 重點拓展廣東、南京和寧波。

“團隊破千人后控制人員配置，保持精干優(yōu)勢?！毕掳肽?，擴員點踩剎車，拿地力度也有所收緊，除了三芒星地塊，并無大動作。

土地紅利消失，濱江的策略是，將核心競爭力轉(zhuǎn)化為可直接輸出并兌現(xiàn)的能力。

錦繡之城、湖光山社、定安府、義烏壹品幾大收購項目，帶來較高回報，也是戚金興頗為得意的手筆。 “收購出利潤，競拍做規(guī)模” ，作為短期戰(zhàn)略，濱江將盯緊二級市場。

關(guān)于2021年的目標(biāo)，戚金興坦言并無清晰數(shù)字的規(guī)劃。政策和行情在變，企業(yè)上了千億量級，不再拘泥一城一池的得失，關(guān)鍵是啟動 全盤思維下的復(fù)盤鞏固。

自華家池項目始，濱江推行“一總結(jié)三對比”制度。新項目交付，團隊要從設(shè)計、總平、環(huán)境、工程質(zhì)量、人性化細節(jié)等全面復(fù)盤，并對比行業(yè)內(nèi)競品，做出總結(jié)。通過這樣的方式，克服自滿不前，并把優(yōu)秀經(jīng)驗帶到下一個項目，為客戶創(chuàng)造更多價值，影響市場和行業(yè)。

破局

長期主義 · 堅守品質(zhì) · 咖位躍升

2020杭州樓市最具戲劇性和歷史感的經(jīng)典鏡頭，在土拍市場。三堡地塊（江河鳴翠），近20家房企參與，鏖戰(zhàn)27輪，濱江以封頂42607元/平+11%自持拿下；文暉地塊（三芒星），20余家房企參與，鏖戰(zhàn)82輪，濱江以35970.6元/平拿下……

一擲千金的豪氣，舍我其誰的霸氣，背后依托的是28年運營的綜合實力。這是濱江拿地時的底氣，也助力其在雙限行業(yè)新生態(tài)下，生存并全力發(fā)展。

12月初，戚金興視察了某外地項目，發(fā)現(xiàn)精裝修樣板房的客廳地面效果不理想，他要求項目部全部重做，以杭州標(biāo)準(zhǔn)打磨產(chǎn)品，做好標(biāo)桿。

董事長日志上，近期有一項重要任務(wù)，是對已交付項目進行 “品質(zhì)回頭看” 的全面鋪查。“綠化、硬鋪裝、公共場所入口，有問題修整，并如何在前期去規(guī)避，比如提高建筑標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝等。”工程師出身的戚金興，以“精工情懷”錨定濱江品質(zhì)。

一面查漏，一面革新?！耙腠斄髟O(shè)計裝修團隊，打破固化態(tài)勢，創(chuàng)造新價值?！泵髂觊_始，濱江每年將至少引進一家全新合作方，以保持產(chǎn)品端的更新和領(lǐng)先。

積極參與未來社區(qū)建設(shè)，也激活著濱江的創(chuàng)新活力。團隊在考察研討了新加坡、意大利和國內(nèi)超前理念社區(qū)后，石板橋項目的首輪方案已在戚金興案頭，“開放、健康、綠色、環(huán)保、科技”六大理念將串聯(lián)起9大場景。

工程糾錯、產(chǎn)品創(chuàng)新、包括不準(zhǔn)包陽臺……都是 濱江堅持長期主義 的表達，它訓(xùn)練了企業(yè)多維度的能力，最后通過合作、團隊、財務(wù)、管理聚核成“濱江優(yōu)勢”，成就市場上的 “帶貨能手”。

“很多純住宅項目，利潤低的只有1個點。”戚金興直言早就調(diào)適了心態(tài)，當(dāng)然，通過全盤調(diào)配，今年濱江的 總體利潤還能保持在6個點左右 ，在同行中，算活得相當(dāng)好的典范。

在杭州的大部分房企，選擇了主動跟濱江合作。商業(yè)世界里，合作邏輯無非是一本賬，盈則合。

以丹楓四季為例，我們粗略算了一筆賬，從材料采購、管理成本、項目周期、品牌溢價等合計， 將比獨立操盤至少多賺1個多億。

除卻賬面盈利，在杭州市場，合作方也看中濱江品牌的市場號召力。

“也想挑輕松點的分工，但對方說，工程不是你做，購房者不買單?！睅缀跛泻献黜椖恐?， 濱江都包攬了工程和物業(yè)， 這兩大業(yè)務(wù)模塊，是打造房產(chǎn)品品質(zhì)最核心的環(huán)節(jié)，且是需要長期打磨錘煉的能力。

“所有動力來自于各方期待，所有價值來自于團隊創(chuàng)造?！逼萁鹋d心里，有一張排序表從未更改，第一國家利益，第二員工，第三客戶，第四股東。

在他看來，對員工的好，是把每個人放在合適的崗位，發(fā)揮自我才干，成就自我成長，實現(xiàn)社會價值。

“我的建議可以否決，一旦董事長定下來，迅速進入執(zhí)行?！睘I江團隊有一個共識，“戚金興和戚金興董事長是兩回事”?；趯芾矸椒ㄗ陨隙碌恼J同，濱江效率就從細微的管理手法中擠壓了出來。

掌管“千億銷售+千人員工”的團隊，戚金興仍游刃有余，平日基本準(zhǔn)點到家與夫人共進晚餐，隔三差五出去游歷學(xué)習(xí)，這歸益于高度協(xié)同，抓大放小的管理手法。

濱江這家企業(yè)到底行不行？來自資本市場的答案，最直接，也最真實。

2020年，濱江集團平均融資成本5.2%，2021年目標(biāo)是 5.0%甚至更低。 過往一年濱江集團 8次低息融資 ，發(fā)債利率均在 3%-4.4% 之間，此利率水平在民營房企中優(yōu)勢顯著，已接近央企融資水平。

“干房企沒有任何捷徑，只有做好品質(zhì)?！本売谶@樣的認知和堅持，即便某些階段賺不到錢，但把附加值真正給到客戶，口碑效應(yīng)積累后的爆發(fā)，給了濱江多幾倍的回報，也使它能夠走得更為長遠。

格局

提升品牌 · 賦能未來 · 家國情懷

今年9月，戚金興攜夫人和高管團隊再赴大涼山，為公司25周年之際啟動的慈善行動，畫上了圓滿的句號。

3年，10000余公里，13個縣，25所幼兒園，近40000名學(xué)齡前兒童，這串特殊的數(shù)字，寫下戚金興人生履歷上嶄新的一筆，也翻開全新的一頁。

“財富是流動的，短暫的，為社會創(chuàng)造的價值，是不竭的?！惫具@3年銷售額超過前25年總和，飛速發(fā)展令戚金興欣慰。但內(nèi)心被強烈的幸福感和獲得感沖擊，是看到新落成幼兒園里孩子們載歌載舞的那一刻。

“每5年做一個慈善項目，后年公司30周年，初步設(shè)想投入不少于1個億。”行勝于言，質(zhì)勝于華，一心向善的人很多，熱衷慈善事業(yè)的企業(yè)家也不少，大部分善行是一時的惻隱之心，戚金興努力把“善”納入到企業(yè)經(jīng)營和企業(yè)家精神之中，將慈善事業(yè)和企業(yè)發(fā)展同步推進。

企業(yè)要有能力持續(xù)回報社會，惟有先把本行業(yè)做好，實現(xiàn)有利潤的增長。為此，戚金興不斷思考并盤整著濱江的目標(biāo)和方向。

“從產(chǎn)品品牌提升到企業(yè)品牌”，是他對新一年濱江寄予的希冀，也投射著更多的行業(yè)擔(dān)當(dāng)和社會責(zé)任。

年底最忙一周，戚金興以一天一城的高頻考察項目，夫人問他：“你的動力是什么？”每個人對人生定位和價值追求不盡相同，對戚金興而言，珍惜來自客戶、市場和行業(yè)的認可，把濱江帶到更好風(fēng)景處，便是樂趣。

當(dāng)我們采訪中提及“隔音困擾”成為社會痛點，他立馬表示成立課題小組，努力尋找解決方案。這件事，不直接助推銷售，不產(chǎn)生企業(yè)效益，甚至也不是客戶投訴點，他主動攬下來，一句“毫無疑問要努力”，彰顯的是行業(yè)領(lǐng)袖的魄力和擔(dān)當(dāng)。

對新政，業(yè)界很少有正面的理解和聲音。某種程度上，濱江也被困其中。戚金興卻跳脫出來，“政策必定要從更高站位去權(quán)衡利益，限價擴容了中產(chǎn)，社會安定，國家利益有保障，企業(yè)和個人的發(fā)展，才有根基?！?皮之不存毛將焉附，是他的家國情懷。

做事極致，做人極簡，將跨界知識統(tǒng)統(tǒng)打通融合進人生智慧的戚金興，近似哲人，上下求索，朝夕不倦，吹沙見金。

作者 | 浙江在線記者 王瑪咪