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戚金興:堅持長期主義 玩轉(zhuǎn)行業(yè)新生態(tài)
時間:2020-12-21 11:55:41信息來源:點擊:748 加入收藏 】【 字體:

2020年杭州地產(chǎn)人聚會中,有一個詞,幾乎是繞不過的,那就是“濱江”。

作為杭州現(xiàn)象級房企,從土拍市場在所向披靡,到項目利潤的一枝獨秀,對濱江,同行有不甘,有不解,最終,是服氣。

政策的短期陣痛無法消弭,微利成為行業(yè)常態(tài),單一規(guī)模優(yōu)勢過度到綜合能力比拼,成為新語境下的競爭范式。

在這個充滿誘惑和膨脹,危機和變局時刻上演的行業(yè),對抗和矛盾無可避免,懂得并實踐合作共贏,才能塑造新的思考路徑和行為模式。

限價限購的行業(yè)新規(guī),重構(gòu)中的秩序,不確定的周期,濱江也不是沒有困境,如何健康布局?如何把控周期?如何平衡規(guī)模和效益?如何以現(xiàn)有產(chǎn)品體系玩轉(zhuǎn)行業(yè)新生態(tài)?……

“沒有捷徑。”我們探尋到的答案,和初識濱江時無異,聚焦仍是“品質(zhì)”。幾十年如一日修煉品質(zhì)的長期主義,正為濱江帶來新的機遇。

“拳擊手”是戚金興行業(yè)角色的自我隱喻。一個優(yōu)秀的拳擊手,要具備充足體能、超強肺活量、適當(dāng)柔韌性、良好節(jié)奏感,更要以聰明的頭腦和豐富的經(jīng)驗,做出預(yù)判,精準(zhǔn)發(fā)力。

作為企業(yè)家,戚金興的過人之處在于始終看清現(xiàn)實的限制,并跳脫出既得利益者的視角,從更廣泛、更深入也更簡單的歷史維度,看待當(dāng)下的問題。這種悟道式的通透,化解了諸多看似復(fù)雜的難題,讓濱江獲得了一種通過不同力量的互動,來應(yīng)對各種未知挑戰(zhàn)的能力。

布局

騰飛加速 · 三省一市 · 復(fù)盤鞏固

12月14日,翠語華庭最后一次開盤,520套房源,首開至售罄,歷時三個月 。這是濱江今年杭州35個樓盤中,實現(xiàn)的最短銷售周期。更多的項目,在排隊領(lǐng)取預(yù)售證,或等著網(wǎng)簽。

特殊的一年,掣肘重重、限制嚴(yán)苛,濱江依然實現(xiàn)數(shù)據(jù)的躍升。截至11月底,銷售額已超去年全年的2% ,預(yù)計全年 將超10%-20%左右 ;投資額截至11月底比去年 增加36%左右 ,拿地 權(quán)益金額近400億 ;現(xiàn)金回籠超去年同期 33% 。

亮眼成績單背后,是濱江一貫的審時度勢、極強的應(yīng)變和高效的執(zhí)行。疫情復(fù)工后,捕捉到政策端的微妙調(diào)整,戚金興果斷將2020年發(fā)展基調(diào)定為“騰飛加速”,穩(wěn)健前提下,謀求進步。

具體到操作層面,做了幾件事: 控制負債,調(diào)整布局,優(yōu)化投資。

對總資產(chǎn)有息負債和凈資產(chǎn)有息負債兩個數(shù)據(jù),戚金做了牢牢的控制。不放大負債,利用資金杠桿,加強經(jīng)營能力,是濱江慣有的經(jīng)營手法,也吻合中央要求“降負債”的主基調(diào)。

截至2020年11月,濱江在杭新增項目14個,以江河鳴翠、三芒星等熱門板塊的明星項目,構(gòu)成土儲主力。

儲備優(yōu)質(zhì)項目加固杭州大本營地位,令戚金興心安,更欣喜的是新版圖的擴張。

2020年,濱江進軍南京;駐扎蘇州,啟動三大項目;動工深圳。加倉寧波、湖州、平湖、義烏等省內(nèi)城市。

浙江、江蘇、廣東和上海構(gòu)筑了濱江 “三省一市” 的版圖,界限清晰,比重適配。這也將指導(dǎo)2021年濱江布局, 重點拓展廣東、南京和寧波。

“團隊破千人后控制人員配置,保持精干優(yōu)勢?!毕掳肽?,擴員點踩剎車,拿地力度也有所收緊,除了三芒星地塊,并無大動作。

土地紅利消失,濱江的策略是,將核心競爭力轉(zhuǎn)化為可直接輸出并兌現(xiàn)的能力。

錦繡之城、湖光山社、定安府、義烏壹品幾大收購項目,帶來較高回報,也是戚金興頗為得意的手筆。 “收購出利潤,競拍做規(guī)模” ,作為短期戰(zhàn)略,濱江將盯緊二級市場。

關(guān)于2021年的目標(biāo),戚金興坦言并無清晰數(shù)字的規(guī)劃。政策和行情在變,企業(yè)上了千億量級,不再拘泥一城一池的得失,關(guān)鍵是啟動 全盤思維下的復(fù)盤鞏固。

自華家池項目始,濱江推行“一總結(jié)三對比”制度。新項目交付,團隊要從設(shè)計、總平、環(huán)境、工程質(zhì)量、人性化細節(jié)等全面復(fù)盤,并對比行業(yè)內(nèi)競品,做出總結(jié)。通過這樣的方式,克服自滿不前,并把優(yōu)秀經(jīng)驗帶到下一個項目,為客戶創(chuàng)造更多價值,影響市場和行業(yè)。


破局

長期主義 · 堅守品質(zhì) · 咖位躍升

2020杭州樓市最具戲劇性和歷史感的經(jīng)典鏡頭,在土拍市場。三堡地塊(江河鳴翠),近20家房企參與,鏖戰(zhàn)27輪,濱江以封頂42607元/平+11%自持拿下;文暉地塊(三芒星),20余家房企參與,鏖戰(zhàn)82輪,濱江以35970.6元/平拿下……

一擲千金的豪氣,舍我其誰的霸氣,背后依托的是28年運營的綜合實力。這是濱江拿地時的底氣,也助力其在雙限行業(yè)新生態(tài)下,生存并全力發(fā)展。

12月初,戚金興視察了某外地項目,發(fā)現(xiàn)精裝修樣板房的客廳地面效果不理想,他要求項目部全部重做,以杭州標(biāo)準(zhǔn)打磨產(chǎn)品,做好標(biāo)桿。

董事長日志上,近期有一項重要任務(wù),是對已交付項目進行 “品質(zhì)回頭看” 的全面鋪查。“綠化、硬鋪裝、公共場所入口,有問題修整,并如何在前期去規(guī)避,比如提高建筑標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝等。”工程師出身的戚金興,以“精工情懷”錨定濱江品質(zhì)。

一面查漏,一面革新?!耙腠斄髟O(shè)計裝修團隊,打破固化態(tài)勢,創(chuàng)造新價值?!泵髂觊_始,濱江每年將至少引進一家全新合作方,以保持產(chǎn)品端的更新和領(lǐng)先。

積極參與未來社區(qū)建設(shè),也激活著濱江的創(chuàng)新活力。團隊在考察研討了新加坡、意大利和國內(nèi)超前理念社區(qū)后,石板橋項目的首輪方案已在戚金興案頭,“開放、健康、綠色、環(huán)保、科技”六大理念將串聯(lián)起9大場景。

工程糾錯、產(chǎn)品創(chuàng)新、包括不準(zhǔn)包陽臺……都是 濱江堅持長期主義 的表達,它訓(xùn)練了企業(yè)多維度的能力,最后通過合作、團隊、財務(wù)、管理聚核成“濱江優(yōu)勢”,成就市場上的 “帶貨能手”。

“很多純住宅項目,利潤低的只有1個點。”戚金興直言早就調(diào)適了心態(tài),當(dāng)然,通過全盤調(diào)配,今年濱江的 總體利潤還能保持在6個點左右 ,在同行中,算活得相當(dāng)好的典范。

在杭州的大部分房企,選擇了主動跟濱江合作。商業(yè)世界里,合作邏輯無非是一本賬,盈則合。

以丹楓四季為例,我們粗略算了一筆賬,從材料采購、管理成本、項目周期、品牌溢價等合計, 將比獨立操盤至少多賺1個多億。

除卻賬面盈利,在杭州市場,合作方也看中濱江品牌的市場號召力。

“也想挑輕松點的分工,但對方說,工程不是你做,購房者不買單?!睅缀跛泻献黜椖恐?, 濱江都包攬了工程和物業(yè), 這兩大業(yè)務(wù)模塊,是打造房產(chǎn)品品質(zhì)最核心的環(huán)節(jié),且是需要長期打磨錘煉的能力。

“所有動力來自于各方期待,所有價值來自于團隊創(chuàng)造?!逼萁鹋d心里,有一張排序表從未更改,第一國家利益,第二員工,第三客戶,第四股東。

看來,對員工的好,是把每個人放在合適的崗位,發(fā)揮自我才干,成就自我成長,實現(xiàn)社會價值。

“我的建議可以否決,一旦董事長定下來,迅速進入執(zhí)行?!睘I江團隊有一個共識,“戚金興和戚金興董事長是兩回事”?;趯芾矸椒ㄗ陨隙碌恼J同,濱江效率就從細微的管理手法中擠壓了出來。

掌管“千億銷售+千人員工”的團隊,戚金興仍游刃有余,平日基本準(zhǔn)點到家與夫人共進晚餐,隔三差五出去游歷學(xué)習(xí),這歸益于高度協(xié)同,抓大放的管理手法。

濱江這家企業(yè)到底行不行?來自資本市場的答案,最直接,也最真實。

2020年,濱江集團平均融資成本5.2%,2021年目標(biāo)是 5.0%甚至更低。 過往一年濱江集團 8次低息融資 ,發(fā)債利率均在 3%-4.4% 之間,此利率水平在民營房企中優(yōu)勢顯著,已接近央企融資水平。

“干房企沒有任何捷徑,只有做好品質(zhì)?!本売谶@樣的認知和堅持,即便某些階段賺不到錢,但把附加值真正給到客戶,口碑效應(yīng)積累后的爆發(fā),給了濱江多幾倍的回報,也使它能夠走得更為長遠。


格局

提升品牌 · 賦能未來 · 家國情懷

今年9月,戚金興攜夫人和高管團隊再赴大涼山,為公司25周年之際啟動的慈善行動,畫上了圓滿的句號。

3年,10000余公里,13個縣,25所幼兒園,近40000名學(xué)齡前兒童,這串特殊的數(shù)字,寫下戚金興人生履歷上嶄新的一筆,也翻開全新的一頁。

“財富是流動的,短暫的,為社會創(chuàng)造的價值,是不竭的?!惫具@3年銷售額超過前25年總和,飛速發(fā)展令戚金興欣慰。但內(nèi)心被強烈的幸福感和獲得感沖擊,是看到新落成幼兒園里孩子們載歌載舞的那一刻。

“每5年做一個慈善項目,后年公司30周年,初步設(shè)想投入不少于1個億。”行勝于言,質(zhì)勝于華,一心向善的人很多,熱衷慈善事業(yè)的企業(yè)家也不少,大部分善行是一時的惻隱之心,戚金興努力把“善”納入到企業(yè)經(jīng)營和企業(yè)家精神之中,將慈善事業(yè)和企業(yè)發(fā)展同步推進。

企業(yè)要有能力持續(xù)回報社會,惟有先把本行業(yè)做好,實現(xiàn)有利潤的增長。為此,戚金興不斷思考并盤整著濱江的目標(biāo)和方向。

“從產(chǎn)品品牌提升到企業(yè)品牌”,是他對新一年濱江寄予的希冀,也投射著更多的行業(yè)擔(dān)當(dāng)和社會責(zé)任。

年底最忙一周,戚金興以一天一城的高頻考察項目,夫人問他:“你的動力是什么?”每個人對人生定位和價值追求不盡相同,對戚金興而言,珍惜來自客戶、市場和行業(yè)的認可,把濱江帶到更好風(fēng)景處,便是樂趣。

當(dāng)我們采訪中提及“隔音困擾”成為社會痛點,他立馬表示成立課題小組,努力尋找解決方案。這件事,不直接助推銷售,不產(chǎn)生企業(yè)效益,甚至也不是客戶投訴點,他主動攬下來,一句“毫無疑問要努力”,彰顯的是行業(yè)領(lǐng)袖的魄力和擔(dān)當(dāng)。

對新政,業(yè)界很少有正面的理解和聲音。某種程度上,濱江也被困其中。戚金興卻跳脫出來,“政策必定要從更高站位去權(quán)衡利益,限價擴容了中產(chǎn),社會安定,國家利益有保障,企業(yè)和個人的發(fā)展,才有根基?!?皮之不存毛將焉附,是他的家國情懷。

做事極致,做人極簡,將跨界知識統(tǒng)統(tǒng)打通融合進人生智慧的戚金興,近似哲人,上下求索,朝夕不倦,吹沙見金。

作者 | 浙江在線記者 王瑪咪

(編輯:zhangwh)
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