都知道濱江算是房企里的好學生之一。
人均效能高,員工福利好,每隔一段時間,都會出現(xiàn)在地產(chǎn)人的朋友圈。
最近一次刷屏,是因為董事長戚金興關(guān)于杭州拿地凈利潤的一段回答。
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濱江靈魂人物
說戚金興濱江集團的靈魂人物,并不為過。
大多數(shù)房地產(chǎn)大佬,都是經(jīng)歷了幾次轉(zhuǎn)型。
戚金興從一開始就很堅定,80年代初,還不到20歲的戚金興在房地產(chǎn)行業(yè)開始了創(chuàng)業(yè)之路。
因為做事認真靠譜,很快就得到了身邊人的認可和賞識。
1992年,南方講話之后,加速了房地產(chǎn)的發(fā)展。
當時杭州江干區(qū)成立了一家集體所有制的房屋開發(fā)單位,也就是今天的濱江。
當時團隊有7個人,戚金興就是其中之一。
沒有錢,就向相關(guān)部門借了8萬塊錢,沒有場地,就在江干區(qū)采荷路20號租了一層辦公樓。
從7個人的小團隊,8萬塊錢的啟動資金。帶領(lǐng)濱江成為今天千億規(guī)模的房企,戚金興用了29年。
2008年濱江在深交所掛牌上市。期間經(jīng)歷了國家宏觀調(diào)控,國家對房地產(chǎn)企業(yè)IPO閘門收緊。
當時很多房企因此放緩了上市的腳步,甚至止步于證券市場時,只有濱江集團成功上市。
這些年,濱江因為成本管控優(yōu)秀頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注,拿地時也很有底氣。
2020年,濱江的融資成本是5.2%,比碧桂園、萬科、綠地都低。
也因此吸引了很多合作者,除了民營房企外,握有更多談判籌碼的濱江,開始廣泛地和央企、地方國有企業(yè)合作。
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打造濱江“鐵軍”
戚金興的談判籌碼之一,其實就是濱江“鐵軍”。
地產(chǎn)人都知道,說到團隊精干、人均能效高的房企,一般都會想到濱江。
濱江的管理效能,是一般房企的三到五倍。
即使算上合作項目,濱江的平均管理費率也只有1.5%,而行業(yè)平均水平是4%-5%。
比較能體現(xiàn)企業(yè)管理能力的三項費率(管理、營銷、財務(wù)),濱江能做到同級別房企的25%。
2020年濱江員工增加到1000多人,管理100多個項目,全年銷售額達到售金額1363.6億元。
人均銷售額超過1億,這個數(shù)字也讓很多房企羨慕不已。
因為節(jié)省了費用,濱江的利潤自然也就提高了。其實這種優(yōu)勢會形成一種正向的循環(huán)。
比如拿地,尤其像杭州這種“雙限”城市,在拿地時,房價是確定的,房企都是按利潤率來倒推低價。
濱江管理成本低于對手,意味著可以接受更高的地價,也更有機會拿到土地。
不過就像前段時間戚老板關(guān)于凈利潤的回答,濱江現(xiàn)在的凈利潤也確實不高。
如今很多房企利潤率已經(jīng)降到10%以內(nèi),去年濱江拿地項目的凈利潤率在8%左右。
而今年在杭州土拍備受矚目的融信,2020年的凈利潤率只有7.23%。
隨著土地紅利和金融紅利成為過去式,房地產(chǎn)已經(jīng)進入了微利時代。
正在越來越接近制造業(yè),需要通過管理來控制成本,提高利潤率。
濱江的管理,在區(qū)域型房企中算是做的不錯的。
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四大底層邏輯
一、軍人般的鐵律
戚金興在濱江29年,經(jīng)常深入一線,所以他提出的很多決策都能快速執(zhí)行。
業(yè)內(nèi)人都知道,戚金興時間觀念很強,做事效率極高。
多年來他一直嚴格遵守上班時間,每天8:15分到辦公室,下午6點下班回家。
就算天氣惡劣,也一切如常。有次去工地下樓時不小心崴了腳。
戚金興迫不得已請了一天假,據(jù)說這是他26年來唯一的一次請假。
之后的兩個多月,他拄拐上班。因為崴了腳,才把嚴格遵守的上班時間往后調(diào)了5分鐘。
平時基本都是準點到家,和家人一起吃飯,隔三差五就出去游歷學習。
所以他這種軍人般的自律,也影響著濱江“鐵軍”,高效、守時、高度協(xié)同,各個部門的運轉(zhuǎn)像嚴絲合縫的齒輪。
二、極致的效率
效率是濱江的一大特點,比如翠語華庭這個項目,從首開至售罄,歷時三個月,沁語曉庭從拿地到清盤只用了233天。
支撐速度和效率的底層邏輯是,濱江有一套高效、成熟、有競爭力的管理標準化體系。
從項目運營、工程管理、投資、財務(wù)、人力、行政、銷售等各部門,標準化的管理,減少了不必要環(huán)節(jié)的成本浪費。
企業(yè)里的無效競爭、無效溝通、復雜的人事關(guān)系,往往耗費了大量的精力。
通過管理提高效率,用更少的時間,創(chuàng)造更多的價值,其實也是員工樂意看到的。
三、合理的激勵
想讓員工創(chuàng)造價值,肯定少不了激勵。之前我們說金地、濱江、仁恒等房企在這方面做的不錯。
比如,2015年濱江規(guī)模破200億,帶員工去了毛里求斯、斯里蘭卡等地,7國12日游。
2019年,濱江實現(xiàn)千億規(guī)模,春節(jié)放了19天假,讓地產(chǎn)人羨慕不已。
2020年疫情,很多房企減薪裁員,濱江不僅持續(xù)納新,還向全員發(fā)放消費券。
有人問戚金興,為什么對員工那么好?
戚金興是這么說的,“如果沒有了這支團隊,就算我本人也沒法帶領(lǐng)濱江打勝仗?!?/span>
這些激勵不僅讓濱江留下了關(guān)懷員工的好名聲,也調(diào)動了員工的主觀能動性,最終作用于企業(yè)的發(fā)展。
四、穩(wěn)定不激進
其實對濱江來說,29年發(fā)展到千億規(guī)模,并不算快。
戚金興有句話是這么說的:
池塘里的魚,長到一斤多就夠了,100斤重的到錢塘江,1000斤的就要去太平洋了。
除了在杭州土拍時比較大膽,濱江基本上很少搞跑馬圈地的擴張。
再加上管理能力、產(chǎn)品能力、服務(wù)能力都不錯。
融資成本相對比較低,所以在同規(guī)模房企中還是比較有競爭力的。
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