在杭州首場(chǎng)土地集中拍賣(mài)結(jié)束后，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興（SZ002244）接受媒體采訪的一句回答成為各家媒體的頭條。彼時(shí)，他說(shuō)濱江努力實(shí)現(xiàn)此批土地1%-2%的凈利。

當(dāng)時(shí)，業(yè)界熱議的話題有兩個(gè)：一是杭州首輪集中拍地項(xiàng)目的毛利為何如此低；其二是濱江有什么手段，能開(kāi)發(fā)超低毛利項(xiàng)目，并獲取凈利潤(rùn)。

濱江集團(tuán)的半年報(bào)解開(kāi)了謎題的答案，公司有能力將管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用“三費(fèi)”控制在極致低水平內(nèi)，進(jìn)而獲取到優(yōu)質(zhì)地塊。

可怕的0.73%，只有濱江可以做到

在地產(chǎn)界，一名銷售顧問(wèn)賣(mài)一套房子的傭金是0.8%。而讓多數(shù)人大跌眼鏡的是，今年上半年濱江集團(tuán)的銷售和管理費(fèi)用加在一起，只有上半年總銷售額的0.73%。也就是說(shuō)濱江的人員工資、辦公費(fèi)用、銷售獎(jiǎng)金等所有成本加在一起，還沒(méi)有一些開(kāi)發(fā)商給銷售顧問(wèn)的傭金多。

雖然，濱江從以品質(zhì)聞名的杭州開(kāi)始發(fā)展，但同時(shí)也是最早一批通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、建造，戰(zhàn)略型集中采購(gòu)降低成本，因此在成本管理上具有先天優(yōu)勢(shì)。在地產(chǎn)界，濱江集團(tuán)已經(jīng)連續(xù)多年蟬聯(lián)人均銷售額的冠軍，每年的人均銷售額都達(dá)到1億元以上級(jí)別，讓其他房企汗顏。

由于項(xiàng)目品質(zhì)好，開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)數(shù)量多，同一批項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售、管理團(tuán)隊(duì)可以在多個(gè)樓盤(pán)輾轉(zhuǎn)。這樣一來(lái)，單個(gè)項(xiàng)目所分?jǐn)偟墓芾砗弯N售費(fèi)用就大幅降低。濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興曾說(shuō)，在杭州，濱江集團(tuán)給銷售員的傭金提成是最低的，但是銷售顧問(wèn)依然愿意留下來(lái)。原因是同一批銷售一年可以賣(mài)光多個(gè)盤(pán)，但在其他企業(yè)只能賣(mài)一個(gè)盤(pán)。累加之下，在濱江當(dāng)銷售的收入反而更高。

同樣也是因?yàn)橘Y金高周轉(zhuǎn)，濱江有能力分?jǐn)倖蝹€(gè)樓盤(pán)的財(cái)務(wù)成本。年報(bào)顯示，近年來(lái)綜合融資成本不斷下降，2017年6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年5.2%，截至報(bào)告期末公司平均融資成本為4.9%，較上年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。這造成融資總額增加，融資成本持續(xù)下降。按照2021年上半年末權(quán)益有息負(fù)債439億元計(jì)算，可以節(jié)省利息1.3億元。

深耕策略，促成濱江極致優(yōu)勢(shì)

一位房企的營(yíng)銷副總曾表示，濱江的成本優(yōu)勢(shì)，是多數(shù)開(kāi)發(fā)商學(xué)不來(lái)。以杭州為根據(jù)地，深耕浙江的策略，讓公司無(wú)論是拓取客源，還是和供應(yīng)商談判，都有其他供應(yīng)商難以比擬的優(yōu)勢(shì)，借此將成本極致降低。

半年報(bào)顯示，濱江仍在鞏固浙江市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目21個(gè)，累計(jì)新增土地面積94萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)中浙江省外面積僅占11%。截止2021年上半年末，公司土地儲(chǔ)備可售貨值約2780億元，其中杭州內(nèi)占67%，浙江省內(nèi)非杭州的城市，則主要是金華、寧波、嘉興、湖州、溫州、臺(tái)州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市。

按2021年的工作計(jì)劃，“三省一市”，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市，作為戰(zhàn)略發(fā)展要地，重點(diǎn)城市仍然是鞏固杭州；加強(qiáng)寧波、南京；適度加強(qiáng)廣東、上海、金華、嘉興、湖州。

除了深耕策略，高速的資金、團(tuán)隊(duì)周轉(zhuǎn)外，濱江還在產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、招采、結(jié)算等五個(gè)環(huán)節(jié)，嚴(yán)格杜絕成本浪費(fèi)，確保保證品質(zhì)之下控成本。

利潤(rùn)受限的條件下：有能力實(shí)現(xiàn)資金收益最大化

各地的土地集中拍賣(mài)政策面臨一輪調(diào)整，在限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的政策環(huán)境下，要給開(kāi)發(fā)商留出一定的利潤(rùn)率。通過(guò)半年報(bào)所反映的成本和費(fèi)用的控制能力，可以發(fā)現(xiàn)濱江有能力在限利潤(rùn)的背景下幫助股東實(shí)現(xiàn)更高的收益。

上半年濱江銷售情況良好，實(shí)現(xiàn)銷售額879.2億元，同比增長(zhǎng)60.7%，位列克爾瑞行業(yè)銷售排名 第23位，較2020年末上升4位；實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售434.3億元，同比增長(zhǎng)63.8%，銷售權(quán)益比例49.4%

在銷售額的帶動(dòng)下，濱江上半年流入的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流明顯增長(zhǎng)，較去年同期增加了26.62%，達(dá)到308億元。濱江將銷售獲取的回款，迅速轉(zhuǎn)化為新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的賬面價(jià)值較年初增加了96.2億元。

在將銷售回款，快速轉(zhuǎn)化為新項(xiàng)目之后，濱江又發(fā)揮時(shí)間優(yōu)勢(shì)，從單純的搶工期，發(fā)展到科學(xué)地安排時(shí)間。拿地后方案的抓緊確定，工程招標(biāo)的快速推進(jìn)，內(nèi)部工程、營(yíng)銷各部門(mén)的加快同步協(xié)調(diào)等。以此實(shí)現(xiàn)了更高的資金運(yùn)作效率。

在成本控制能力，資金周轉(zhuǎn)能力具有優(yōu)勢(shì)的情況下，濱江有能力為投資者帶給更高的股東收益和股東回報(bào)。根據(jù)同花順的監(jiān)測(cè)，截止今年年中，濱江集團(tuán)的每股收益已經(jīng)達(dá)到0.41元，創(chuàng)過(guò)去五年來(lái)的歷史最高紀(jì)錄。（和訊房產(chǎn)）