“2022中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十五屆中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)家峰會”演講實錄。

各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，大家上午好，我是綠城服務(wù)集團楊掌法。首先我代表綠城服務(wù)，向中指院及為百強發(fā)布而辛苦付出的工作人員表示衷心的感謝。一年一度發(fā)布的物業(yè)服務(wù)企業(yè)百強榜單，是物業(yè)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標，2021年，在房地產(chǎn)深度調(diào)控及疫情持續(xù)影響的環(huán)境下，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)，也有企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略受制于地產(chǎn)開發(fā)母公司的現(xiàn)象下，我們這個行業(yè)的趨勢終究會是怎么樣的？外部環(huán)境的變化與應(yīng)對策略在哪里，物業(yè)服務(wù)的高希望與大未來，到底是可以實現(xiàn)，還是南柯一夢？這是我今天想要跟大家線上共商的話題。結(jié)合綠城服務(wù)的發(fā)展模式，今天，我的演講主題是：明辨趨勢，增強能勢。

一．緊跟時代大勢，矢志堅守本源

眾所周知，綠城服務(wù)并無股權(quán)控制上的關(guān)聯(lián)上游公司，沒有避風(fēng)港，自己造屋檐。

從去年的年報可以看出，房地產(chǎn)調(diào)控之下，我們反倒憑借獨立的市場拓展能力，品質(zhì)立身的服務(wù)能力，前瞻布局的運營能力，一路披荊斬棘，以更堅決的戰(zhàn)略定力、更精準的拓展策略和更進取的創(chuàng)新精神，探索出一條兼具穩(wěn)健與敏捷的長期發(fā)展之路，保持了經(jīng)營發(fā)展穩(wěn)中有質(zhì)、穩(wěn)中有進的良好勢頭。無論市場如何風(fēng)云起伏，我們始終將業(yè)主滿意視作集團規(guī)模化發(fā)展和生活業(yè)務(wù)增長的根基。2021年，通過有效調(diào)節(jié)質(zhì)量與效益、短期與長期的關(guān)系，持續(xù)以業(yè)主需求為業(yè)務(wù)重心，以業(yè)主追求為遠見機遇，緊緊守護行業(yè)本源，滿意度持續(xù)領(lǐng)先。有賴于此，除涉房業(yè)務(wù)項目交付受到一定影響外，全年業(yè)績總體符合預(yù)期。期間，營收125.66億元，同比增長24.3%;利潤8.9億元，增長20.2%；在管面積達3.04億平方米，同比增長21.4%；同時，這一年，我們緊跟國家在經(jīng)濟大灣區(qū)、核心城市的戰(zhàn)略聚能的勢頭，搶先布局位于粵港澳大灣區(qū)的中交濱海廣場 、位于武漢的中國城鄉(xiāng)總部產(chǎn)業(yè)園、眾邦金融港等以城市可持續(xù)發(fā)展密切相關(guān)的代表項目；拿下體量龐大的浙江大學(xué)校友企業(yè)總部經(jīng)濟園及青山湖科技園的諸多商業(yè)體與高端住宅等，共計實現(xiàn)全年新增拓展面積1.28億平方米，預(yù)期可實現(xiàn)飽和營收人民幣超45億人民幣。綠城服務(wù)業(yè)務(wù)的收入比結(jié)構(gòu)進一步的優(yōu)化，物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)于總收入的占比分別為“61：22：15”，這個比例達到了我們戰(zhàn)略設(shè)定點位。為綠城服務(wù)升維出新的賽道，奠定了堅實基礎(chǔ)。其中，城市服務(wù)、商寫賽道成為我們新的增長極，商寫占物業(yè)服務(wù)總收入30.8%，按照綠城服務(wù)的總體量來看，商寫占比已經(jīng)非?？捎^，《經(jīng)濟觀察報》等媒體，給出了商寫“隱形頭部”的定位。資本市場端，我們也以每股0.16港幣外加0.04港幣的綜合派息回饋股東，派息率達62.9%。這意味著，公司現(xiàn)金流充沛，也更加大度地與更多股東共享服務(wù)價值。這在業(yè)績發(fā)布會三周內(nèi)，資本市場的表現(xiàn)來看，綠城服務(wù)總體處于穩(wěn)健上升態(tài)勢。

二．辨析行業(yè)趨勢，加速服務(wù)轉(zhuǎn)型

受房地產(chǎn)調(diào)控影響，物業(yè)行業(yè)迎來加速分化和價值重塑的關(guān)鍵路口。增量市場發(fā)展放緩，各大物業(yè)搶占存量市場的同時，蓄勢向商寫、城市服務(wù)延伸。同時住宅業(yè)態(tài)業(yè)主對美好生活的理解日新月異，對物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新、創(chuàng)造能力提出系統(tǒng)的需求。而自身發(fā)展過程所遇到的坪效問題，行業(yè)精細化、專業(yè)度提升問題，都將擺放在行業(yè)的臺面上來。我們判斷，陽光燦爛時，我們更應(yīng)充滿干勁，持續(xù)修繕，沉穩(wěn)精進。行業(yè)給予了我們穩(wěn)固基本面的根基，需要我們無論何時都要面向業(yè)主，錘煉上升層面的能力組合。

基于行業(yè)趨勢判斷，綠城服務(wù)2022年伊始，對公司進行戰(zhàn)略更新，既站在基礎(chǔ)本位，又不失發(fā)展站位，固本培元，提出了以物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)為抓手的四保（安保、維保、環(huán)保、綠保）；以園區(qū)服務(wù)升級為抓手的四樂（康樂、學(xué)樂、歡樂、壽樂），共同構(gòu)建園區(qū)美好家園；以四新（非住、咨詢、營銷、房屋4S）為業(yè)務(wù)新賽道，推動向城市服務(wù)的轉(zhuǎn)型；打鐵還須自身硬。我們以運營管理為抓手構(gòu)建四強（本體、科技、市場、運營）體系，志在打造四大能力支柱，支撐各業(yè)務(wù)模塊更穩(wěn)健運營。

由物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)三駕馬車到裂變出科技、營銷兩個業(yè)務(wù)板塊，在4×4的系統(tǒng)戰(zhàn)略驅(qū)動下，我們也準備實現(xiàn)兩個深度轉(zhuǎn)型，一個是物業(yè)服務(wù)向生活服務(wù)轉(zhuǎn)型，這個轉(zhuǎn)型，從公司去年生活服務(wù)占比數(shù)據(jù)上可見一斑，但仍然沒到需求的深度，2022年將有一系列動作來加固加深；另一個是園區(qū)服務(wù)向城市服務(wù)轉(zhuǎn)型，我們在內(nèi)部已孵化出，類似于房屋4S等專業(yè)型公司，持續(xù)向前服務(wù)寬度邁進。

三．精益科技抓手，智慧增強能勢

我們看到頭部物業(yè)公司對科技改造行業(yè)的雄心壯志，一直沒有改變。2022年，綠城服務(wù)將躬身進入一場更見識未來的科技局，運用整合4家科技公司形成的科技集團，加速科技賦能，加快科技市場化步伐?？萍技瘓F對內(nèi)提升公司的管理和服務(wù)效率，改善客戶體驗等方面，要一體化、系統(tǒng)化、應(yīng)用結(jié)果導(dǎo)向的算法支撐；對外，實現(xiàn)智慧管理運營、智能園區(qū)建設(shè)、智慧生活服務(wù)三個“力”的賦能，特別是在未來社區(qū)、老舊小區(qū)科技改造及智慧安防等平臺化建設(shè)方面，實現(xiàn)更高躍升。

四．國企央企合作緊密 保持高質(zhì)發(fā)展態(tài)勢

過去一年，綠城服務(wù)與戰(zhàn)略方合作更求共贏，更為緊密。2022年，我們最大的戰(zhàn)略合作方——綠城中國，保持健康、強勁的發(fā)展勢頭，成績逆勢而上，土儲與可售儲備處于行業(yè)前茅，其穩(wěn)健經(jīng)營的態(tài)勢，對綠城服務(wù)從品質(zhì)到綜合服務(wù)能力，提出了更高的要求，從市場與品質(zhì)兩個維度，雙向助力公司發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，我們70%客戶來自戰(zhàn)略合作伙伴、央企國企以及地方政府的城市服務(wù)，80余家戰(zhàn)略或股權(quán)合作的央企、國企、地方城投等公司，具有交付的高安全性，也預(yù)示著其持續(xù)穩(wěn)健向上的高確定性。

這種合作發(fā)展模式，基于我們對行業(yè)形勢的提前判斷，同時也是對自身能力的綜合孵化的結(jié)果。2022年，我們跟上述客戶的合作力度將進一步加大，從下個月開始，將陸續(xù)會出現(xiàn)這方面合作共贏的典型案例。所以，在風(fēng)險防控方面，綠城服務(wù)要比其他大型開發(fā)商旗下的物業(yè)小得多，這是公司最大的利好。

五．我們認為是長期主義，而不是短期效益，更能決定一個企業(yè)的未來

這段時間，上海疫情防控牽動全國人民的心。防控的物業(yè)力量發(fā)揮很大的作用。綠城服務(wù)在疫情防控中，展現(xiàn)了物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會、居委會四方聯(lián)動的共治效果，在上海多個封控園區(qū)中，核酸檢測、生活保障等精細、科學(xué)、有序，出現(xiàn)了網(wǎng)紅版的“臻園模式”。臻園的業(yè)委會主任說，業(yè)主積極主動參與，這與物業(yè)過去在園區(qū)多次舉行活動打下的群眾基礎(chǔ)分不開。

今年，我們也將萃取上海封控園區(qū)獲取的經(jīng)驗，進一步豐富我們的“幸福里”共治模式，從服務(wù)組織上，更新我們傳統(tǒng)的服務(wù)方式，讓每一個人身處社區(qū)之中，都有很強的“社區(qū)感”。

各位同行，線上關(guān)注行業(yè)發(fā)展的朋友們。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在日常中，不在關(guān)鍵點上，也許不會被過度的關(guān)注。在非常時期，卻是緊要的、必須的服務(wù)。但無論在哪一種情況下，標準、有序、有感的服務(wù)，將是發(fā)展和獲得認可的根基。綠城服務(wù)也將基礎(chǔ)品質(zhì)與生活保障，當做兩項基礎(chǔ)設(shè)施來建設(shè)，加速物業(yè)向生活，園區(qū)向城市，兩個方向的轉(zhuǎn)型，在希望中抵達未來，在未來中實現(xiàn)理想，跟行業(yè)一起共生、共進、共榮。謝謝大家。