杭語藍庭實景

文／許曉蕾

“未來5-10年是濱江最好的時候。池塘里的水干了，有能力的企業(yè)才能長久生存下去?！鄙习肽陝傔^完60周歲生日的濱江集團董事長戚金興，自述看待行業(yè)、看待問題都已經(jīng)進入了新的境界。低位震蕩的行情中，他依然對行業(yè)未來信心滿滿。

受大環(huán)境影響，樓市尚未回到預想的溫度?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上半年百強房企累計銷售金額同比降幅50.3%。但素來穩(wěn)健的濱江在低迷的行情中踏出了“獨立行情”，上半年實現(xiàn)銷售金額689.3億元，首次邁入全國TOP 15行列。

觀察發(fā)現(xiàn)，榜單中排名靠前的房企基本都有國企、央企背景，或者擁有全國布局的規(guī)模。唯有濱江，只是一家規(guī)模中等的“區(qū)域型民營企業(yè)”。

現(xiàn)在看來，此前部分機構屢屢提及的“集中度太高”反而成了濱江的優(yōu)勢?？梢?，這其實就是一把雙刃劍。更為重要的是，濱江當下的成績也不是“押寶杭州”的結(jié)果，而是源自戚金興貫穿始終的布局。

夯實的基礎，恰當?shù)臅r機，讓濱江先于行業(yè)邁入向上拐點。

先于行業(yè)的向上拐點

上半年，濱江集團有幾組數(shù)據(jù)特別值得關注：一個是上半年新增29宗地塊，新增貨值約900億元，其中28宗在杭州；另一個是689.3億元的銷售額，雖然同比下跌兩成多，但跌幅仍遠低于行業(yè)均值。

前者是“因”，后者是“果”，銷售業(yè)績很大程度是由前期投資決定的。正因為重倉杭州，濱江才避免了大環(huán)境的干擾，走出了外界認為的“獨立行情”。

須知，獨立行情的前提，必然是決策者對后市的精準判斷與把控。

去年下半年以來，戚金興已多次在公開場合表示“杭州是全國少有的幾個供需平衡的城市之一”。把大部分力量集中在杭州，是行情低迷期的短期策略，也與他的“紅軍長征”論不謀而合。

他堅信機會是動態(tài)的，所以必須像長征一樣“永遠在路上”，既要對過程保持敬畏，也要對結(jié)果充滿信心，市場震蕩時躬耕蟄伏，但機會來了必須全力出擊。

精準出擊的結(jié)果，是企業(yè)的拐點先于行業(yè)到來。多家研究機構都用“逆市高增”來形容濱江集團6月數(shù)據(jù)，最顯著的就是單月銷售達234億元，同比增幅29%，遠高于Top50房企-38.6%的均值。

但真正讓濱江“逆市高增”的，絕不止杭州市場這個外因，而是戚金興更重視的團隊和融資兩大內(nèi)因。

濱江的人均效能之高，早已在行業(yè)出名，引發(fā)多家頭部企業(yè)爭相拜訪、學習。在項目建設和營銷上，戚金興嚴格要求團隊“保證質(zhì)量趕時間”，即縮短不必要的環(huán)節(jié)，以標準化推動效率提升。

外界總覺得濱江“囤貨”能力強，但那其實只是順應企業(yè)發(fā)展的“補倉”。按照計劃，去年拿的地必須全部在今年8月底前清盤，如果今年沒有積極拓新，團隊很快就“吃不飽”了。

低息融資又為拓展新項目提供了要素保障。據(jù)了解，在去年平均融資成本4.9%的基礎上，濱江的融資成本又下降至4.7%，成為融資成本最低的民營企業(yè)之一。按照上半年在杭州741.1億元的拿地規(guī)模來算，這一降就能省近1.5億元。

“判斷一家房企好不好，只要看三點。一個是團隊，一個是貸款，一個是盈利項目占比?！边@是戚金興考察其他企業(yè)的標準，也是濱江的優(yōu)勢，他們早已具備了逆水行舟的能力。只不過，水退了大家才看清。

金牌合伙人

拐點初顯，但濱江不盲目樂觀。

結(jié)合上半年的銷售及投資狀況，多家企業(yè)預判今年全國的銷售規(guī)模同比去年會明顯回落。戚金興也有類似看法，他坦言，或?qū)⒃谏习肽辍捌斤w”的基礎上有所保留。

但濱江絕不“躺平”，而是通過權益占比的方式彌補降幅、擴大優(yōu)勢。“我們的占比已經(jīng)從2018年的39%提升到現(xiàn)在的64%。但是也差不多了，今年應該也會在60%多，適度增加股權比例?！?/p>

他算了一筆賬，按照不少于1200億元的銷售額和8%的利潤來測算，六成的占比也能讓濱江獲得將近60億元的利潤。戚金興覺得足夠了。

踏上千億之后，他對規(guī)模、排名已不再執(zhí)著，更多的是一種對行業(yè)、對社會的責任感。他完全有能力百分百自持，但依然控制六成的股權，很大原因還是要照顧好合作伙伴。

回看過去幾年，濱江的“朋友圈”不斷壯大，除規(guī)模相對小一些的興耀、中豪、建杭等本土企業(yè)外，還有綠城、萬科、仁恒、越秀、招商、金地、金茂、保利、新鴻基、龍湖等全國布局的實力房企。

濱江成了名副其實的“金牌合伙人”，不僅在杭州當“一哥”，在其他城市也不斷有企業(yè)發(fā)出合作邀請。合作過程中，濱江不斷擴大品牌影響力，并把自己的開發(fā)理念傳遞給更多人。

在戚金興看來，除了精準布局、快速高效、低息融資這些能力外，濱江最受人青睞的就是對產(chǎn)品品質(zhì)的堅持，即便是在下行周期中。

6月底，他在外地項目考察時，要求項目把開盤時間延遲到整個示范區(qū)實景呈現(xiàn)以后。因為周邊項目已經(jīng)打起了價格戰(zhàn)，而他認為這是下策，不愿參與其中。

“這是最好的位置、最好的項目。我們要用產(chǎn)品做加法，讓當?shù)厝丝吹綖I江的實力和品質(zhì)。但是，好的品質(zhì)肯定不是最便宜的?！彼f。

未來要做“大文章”

執(zhí)掌濱江集團30年，戚金興早已看淡了市場的波動。但這一次，他認為市場不是“黃金、白銀、青銅”之類的增速變化，而是發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。

他把行業(yè)比作一個人，認為行業(yè)也有生命周期，到什么年紀就該做什么事?！耙郧笆且粋€從無到有的過程，現(xiàn)在是從有到精的變化。作為開發(fā)企業(yè)，我們要做適應發(fā)展的事?！?/p>

這樣的改變，是否意味著過去的經(jīng)驗將無法在未來奏效？

“那也不會，中小城市、縣城還在城市化過程中，還要走我們走過的路?！逼萁鹋d從不悲觀，他很擅長在變化中發(fā)現(xiàn)機遇。他認為，發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變并不一定意味著企業(yè)或市場的萎縮。

戚金興始終認為，“現(xiàn)在”永遠是最好的時候，而未來5-10年則是濱江的黃金時代。未來，除傳統(tǒng)開發(fā)外，他還想折騰點別的。最先啟動的，就是斥資5億振興淳安胡家坪村。

濱江鄉(xiāng)村振興、助力共富的速度，就和造房子一樣高效。據(jù)了解，實際開工半年多來，村里的老房都已煥然一新，新建的民宿將于本月試運營。上山的道路已經(jīng)修整，各類助農(nóng)項目也已啟動。欣欣向榮的景象，加速了年輕村民的回流，這個古老的山村已經(jīng)很久沒有這樣的活力。

這一年來，60歲的戚金興每個月都會上山“監(jiān)工”，他很享受從董事長到“村長”的身份轉(zhuǎn)換。其實，這也是個“放空”的過程，他從繁華中抽身，才能真正回歸生活，思考更多戰(zhàn)略性問題。

他說，增長模式已經(jīng)變了，企業(yè)應該有更大的發(fā)展格局，未來要做“大文章”。