據(jù)上海證券報報道 2009年8月、9月以來,溫州又一次成為中國房地產(chǎn)市場的熱門話題,但這一次不是由于溫州炒房團,而是因溫州樓市自己。
根據(jù)溫州有關(guān)部門9月初宣布的數(shù)據(jù),8月份溫州市區(qū)新居均價已達26703元每平方米,逼近統(tǒng)一時期的上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)新居均價,房價之高已在全國遙遙領(lǐng)先。而2008年年初時,溫州市區(qū)新居均價還只有15477元每平方米,短短幾個月時間,溫州房價飆升73%。
值得細致的是,房價飆升的重要推手,并不是溫州經(jīng)濟的快速復(fù)蘇。2009年上半年,溫州GDP增速僅為4.5%,在浙江省內(nèi)倒數(shù)第二,遠低于同期全國水平。
令人擔(dān)憂的是,溫州房地產(chǎn)市場繁榮的背后,民間金融的影子一向若隱若現(xiàn)。溫州很多地產(chǎn)項目的開發(fā)資金來源是民間借貸。隨著涉案金額達24億元的溫州云資質(zhì)金鏈斷裂一案暴發(fā),民間借貸甚至是高利貸在溫州房地產(chǎn)開發(fā)中的真實作用漸漸浮出水面。
“該是為溫州樓市敲響警鐘的時候了?!睖刂葜行∑髽I(yè)促進會會長周德文透露表現(xiàn)。
溫州房價半年飆升73%
2009年3月以來,溫州樓市的體現(xiàn)只能用瘋狂兩個字形容。溫州市區(qū)新居每平方米均價攀升到26703元,和2008年年底、2009年年初相比,上漲幅度為73%。
“最近7個月里,溫州房價幾乎是節(jié)節(jié)攀升,每月平均要上漲1000至2000元每平米。”林歡(化名)是一家著名全國性地產(chǎn)公司浙江市場的負責(zé)人,他一向打算進入溫州市場,但溫州樓市延續(xù)暴漲,根本沒有給他合適的時機,“假如我如今拿地,勾引很大但風(fēng)險也很大,溫州本地的地產(chǎn)商又玩得瘋狂,所以只能先觀望?!?/P>
溫州房價8個月內(nèi)漲幅達73%,如許的漲幅已遠超上海、北京等一線城市和周邊城市。
根據(jù)易居中國等機構(gòu)的有關(guān)統(tǒng)計,2009年1月上海商品住宅成交價為13533元/平方米,到8月則為18502元每平米,上漲幅度為36.7%。北京2009年1月商品住宅成交均價為10438元每平米,到8月則是14370元每平米,上漲幅度為37.7%。同期南京房價的上漲幅度為18%,杭州則為17.4%。
“盡管統(tǒng)計出處略有不同,但售房數(shù)據(jù)在每個城市房管信息網(wǎng)都可公開查到,因此偏差不會太大。溫州房價漲幅處于全國前列甚至很可能是第一?!绷謿g透露表現(xiàn)。
溫州市區(qū)房價漲幅驚人,部屬市、縣同樣如此。
劉新園是溫州瑞安人,他透露表現(xiàn),瑞安安陽新區(qū)的房價從今年1月至今一向在漲,僅幾個月每平方米房價漲幅高達2000至3000元。2004年,劉新園在安陽新區(qū)買了三居兩廳的住宅,當(dāng)時房價還不到5000元每平方米,如今漲到20000多元每平方米。
溫州房價飆升,和最近幾年地皮供應(yīng)削減有關(guān)。以瑞安為例,瑞安全市有110萬人口,2005年,住宅供給量僅為64.91萬平方米,共4872套房子;2006年,住宅供給量削減到21.25萬平方米,共1480套房子;2007年更少,住宅供給量只有10余萬平方米,700多套房子。
但是,在經(jīng)過延續(xù)半年多的快速飆升后,溫州房價也面臨肯定的調(diào)整壓力。林歡認為,種種跡象注解,溫州樓市“金九銀十”的預(yù)期可能落空,而年初至今的房價飆升,則可能已在肯定程度上透支了對樓市向好的預(yù)期。
除此之外,進入9月份,溫州市區(qū)地皮供應(yīng)市場悄然發(fā)力。繼9月初市國土資源局等相干部門聯(lián)合發(fā)布12宗吻合條件可出讓地皮信息后,中旬就有3宗地塊在市招投標(biāo)中間掛牌,預(yù)備在10月份上市出讓。
有分析人士認為,近期六大部門相繼針對樓市表態(tài),如:央行與銀監(jiān)會強調(diào)收緊二套房貸、國土資源部嚴(yán)正地皮政策、發(fā)改委要求增強房產(chǎn)價格和收費監(jiān)管、國稅總局稱將把房地產(chǎn)業(yè)稅收作為監(jiān)管重點,及國家統(tǒng)計局提醒高房價已成制約消耗啟動的最大阻力等,這些信息注解,對樓市的宏觀政策可能已出現(xiàn)微調(diào)。
“地皮財政”助推
對于溫州房地產(chǎn)市場來說,溫州新近誕生的新地王無疑具有標(biāo)本意義。
新地王全名為溫州永嘉甌北鎮(zhèn)商務(wù)中間地塊。該地塊位于溫州市永嘉縣甌北鎮(zhèn)規(guī)劃中的新橋路西側(cè),雙塔路南側(cè),陽光大道北側(cè)。是一個多功能多用途地塊,包括商住、商業(yè)、百貨、零售、留宿餐飲及酒店式公寓用地等,總用地面積106.768畝,其中凈出讓用地面積為103.599畝,許可地上總建筑面積215908平方米。共有7位競買人參加競買,經(jīng)過40多個回合的激烈競價,整個拍賣過程還不到半個小時。最終奧康集團旗下的中甌地產(chǎn)集團拿下了該地塊。
“中甌地產(chǎn)集團是本地企業(yè),有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,出的價位最高,最終拿下該地塊也是天經(jīng)地義?!痹春迷摰貕K的一位開發(fā)商透露表現(xiàn),“盡管最終價格到了19億元,但考慮到溫州甌北臨江房價普遍已漲到2.5萬元每平米以上,只要開發(fā)得當(dāng),利潤空間照舊有的?!?/P>
據(jù)記者了解,上市公司SST秋林等企業(yè)也參與了競拍,但最終不敵中甌地產(chǎn)集團。
甌北商業(yè)中間地塊曾在2007年和2008年兩次拍賣,當(dāng)時的起拍價為6億元,但兩次最終流拍。這次不但拍賣成功,且拍賣成交價飆升至19億元。
2007年甌北商務(wù)中間的投標(biāo)資格里有一條比較緊張的競買人資格要求,競買人在中國有投資建設(shè)并自立經(jīng)營總建筑面積不少于8萬平方米的綜合型購物中間,其中最少有一處單面子積不小于4萬平方米;另外,還要求在中國有投資和經(jīng)營建筑面積2萬以上大型連鎖超市并且具備8年以上成功經(jīng)營管理和2級房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)資格,吻合這些條件才具備競買資格。
但到了2009年,這一要求降低了很多:只要與世界500強的國際性商業(yè)零售企業(yè)、或者我國境內(nèi)前30強的百貨零售企業(yè),或港、澳、臺地區(qū)前10強的百貨零售企業(yè)簽訂關(guān)于擬出讓地塊的商業(yè)經(jīng)營協(xié)議就可以,而房地產(chǎn)開發(fā)資格則放寬到正在申報中的3級也可以。
“假如沒有大量拍地,今年的溫州財政相干指標(biāo)恐怕很難完成。”一位學(xué)者透露表現(xiàn)。
在2009年2月召開的溫州財政地稅工作會議上,溫州財政地稅局宣布了2009年溫州的財政各項目標(biāo)。2008年,溫州市各級財政地稅部門完成財政總收入339.8億元,其中,地方財政收入180.1億元。溫州市財政地稅部門確定2009年全市財政總收入計劃為360億元,其中地方財政收入190.9億元,分別比去年增加20.2億元和10.8億元。
但2009年開局不利。1至3月,溫州市財政一樣平常預(yù)算總收入87.01億元,同比削減6.9%,增幅比去年一季度回落36.8個百分點。其中,地方一樣平常預(yù)算收入46.93億元,同比削減5.0%。最新數(shù)據(jù)表現(xiàn),2009年8月,溫州市完成財政收入比去年同期增加21.8%,其中地方財政收入同比增加31.2%,兩項增幅均創(chuàng)今年來新高,比去年同期分別進步2.8和18個百分點。
“除了經(jīng)濟回暖、大規(guī)模查稅風(fēng)暴外,房地產(chǎn)市場回暖導(dǎo)致地皮拍賣價飆升也是緊張因素?!庇嘘P(guān)學(xué)者透露表現(xiàn)。
地下金融滲透
在溫州房地產(chǎn)市場一片繁榮的背后,民間金融的作用若隱若現(xiàn)。有證據(jù)表現(xiàn),在溫州有大量民間金融介入到了房地產(chǎn)開發(fā)中。
根據(jù)溫州規(guī)模最大、最為活躍的智囊機構(gòu)之一——溫州中小企業(yè)促進會的統(tǒng)計,到2008年年底,溫州民間借貸的規(guī)模達600億元。其中有相稱一部分資金可能已流入房地產(chǎn)開發(fā)。
“民間借貸的利率少則是銀行利息的2至3倍,多則10倍以上?!睖刂葜行∑髽I(yè)促進會會長周德文透露表現(xiàn)。
溫州云天案原形的漸漸浮出水面,讓很多溫州人對民間金融甚至是高利貸在房地產(chǎn)開發(fā)中扮演角色之重、介入之深張口結(jié)舌。
今年4月30日,溫州云天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“溫州云天”)董事長徐世國涉嫌合同詐騙被警方刑事拘留。數(shù)十位溫州云天的債權(quán)人代表自覺成立清算小組,處理徐留下的爛攤子。
“根據(jù)初步匡算,溫州云天及其關(guān)聯(lián)公司通過向銀行、社會借貸、一房多賣套取資金等手段,涉及金額近20億元,直接債權(quán)人(單位)60余人,間接債權(quán)人八、九百余人,范圍波及溫州龍灣、泰順、平陽三個區(qū)縣的數(shù)千名購房戶。”一位債權(quán)人向記者提供的一份材料表現(xiàn)。
王風(fēng)林(化名)是溫州云天的債權(quán)人之一,2008年3月,王借給了徐世國1500萬元,約定半年后償還。
但到了2008年9月,徐世國只償還了500萬元,并提出通過向王出售房產(chǎn)的情勢抵債,“當(dāng)時我覺得房產(chǎn)是不動產(chǎn),可以作為抵押物,用房產(chǎn)還債應(yīng)該是劃得來的,所以我許諾剩余的債務(wù)最終以17套房產(chǎn)償還?!蓖躏L(fēng)林透露表現(xiàn),這17套房產(chǎn)購買前,他曾到平陽縣房管局查詢,發(fā)現(xiàn)這17套房產(chǎn)尚未出售,才放下心來簽了合同?!爱?dāng)時徐世國只交代了一句,我給你的房子價格比市場上低一些,你能不能3個月后再賣?”王透露表現(xiàn),后來才知道,徐世國之所以對他說這句話,重要是想為本身贏得周旋時間。
過了一段時間,王風(fēng)林將17套房產(chǎn)中的3套掛牌出售,但來購房的人核實后發(fā)現(xiàn),這3套房產(chǎn)均已登記在別人名下。也就是說,溫州云天一房多售。
據(jù)債權(quán)人吐露,溫州云天平陽鰲江21世紀(jì)商住廣場共有300多套房產(chǎn)可供出售,目前已有近200套房屋出現(xiàn)了一房多售情況,原本市值2億元的房產(chǎn)項目,卻通過一房多售的辦法收回資金5億多元。
值得細致的是,在這300多套房產(chǎn)中,一半以上背后有按揭貸款和住房公積金貸款。在拿不到房子的情況下,部分業(yè)主有可能不樂意繼承償還貸款。另外,在溫州云天的項目開發(fā)中,溫州某銀行還向該公司發(fā)放貸款5000萬元。
債權(quán)人提供的資料表現(xiàn),徐世國通過民間借貸的利率極高?!案鶕?jù)我們的統(tǒng)計,徐世國的借款中,月息2分利,也就是年利24%算是很低的了,很多短期借款利率高達8分,也就是年利率96%,是銀行貸款利率的10倍以上?!眰鶛?quán)人饒為民(化名)透露表現(xiàn)。
“徐世國就是輸在不自量力上?!别垶槊衽c徐世國交往多年,他一向認為徐世國本質(zhì)上不是壞人,不然也不會有這么多人樂意借錢給他,甚至到今天饒為民仍有幾分憐憫徐世國,“溫州云天初始項目開發(fā)及資金流轉(zhuǎn)方面的節(jié)奏把握得是不錯的,但后來徐世國頭腦發(fā)熱,不顧公司自身能力開始盲目擴張?!别垶槊裢嘎侗憩F(xiàn)。
2008年5月,在金融危急愈演愈烈的情況下,徐世國仍拿下了溫州市的濱海園區(qū)B601B-1和B601B-2號地塊,中標(biāo)價分別為4.7億元和1.71億元,分別高出出讓肇端價7408萬元和2589萬元。
值得細致的是,通過民間借貸進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)絕非是徐世國一人?!凹偃鐩]有這波房地產(chǎn)市場飆升,出事情的一定不止徐世國一小我?!别垶槊裢嘎侗憩F(xiàn)。
饒為民對本身放貸人的身份并不諱言,他透露表現(xiàn),因為地產(chǎn)商必要的資金量大,他最近幾年一向和地產(chǎn)商合作,“即使今年銀行信貸放出了天量,但地產(chǎn)商照舊嫌錢不夠用,我手頭至少有5家以上房地產(chǎn)企業(yè)的借款,年化利率少則20%,多則30%?!?/P>
但饒為民坦言,看到今年溫州樓市如此瘋狂后,加上溫州云天的教訓(xùn),他打算接下去兩年削減與地產(chǎn)商的合作。
小心杠桿效應(yīng)
和全國很多城市相比,溫州樓市是一個特別很是獨特的樣本。
“通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn),溫州房地產(chǎn)市場70%是投資或謀利需求拉動的,真正自住的只有30%。而全國很多城市正好相反,70%自住、30%投資。像長沙如許的城市,投資需求的比例可能還不到20%。”周德文透露表現(xiàn),正是溫州房地產(chǎn)市場這種特點,導(dǎo)致了溫州樓市漲幅遠超別的城市,但風(fēng)險蘊蓄也遠超其他城市。
“溫州樓市有泡沫,而且泡沫已特別很是緊張?!敝艿挛耐嘎侗憩F(xiàn),住宅盡管有投資價值,但終歸是要人住的,溫州外來白領(lǐng)很少,溫州房屋的空置率極高,房屋出租100年都很難收回成本,如許的房價上漲很不健康。
周德文還判斷,將來兩到三年內(nèi),溫州樓市就可能出現(xiàn)急劇轉(zhuǎn)變,他的依據(jù)是央行的信貸增量,“2009年上半年我國的信貸增量就達到7萬億元,已超出了央行年初宣布的2009年全年計劃,如此高的信貸增量不可能長期維持。2至3年后,當(dāng)經(jīng)濟出現(xiàn)通脹預(yù)期時,我國的貨幣政策有可能又轉(zhuǎn)為從緊?!?/P>
林歡也附和周德文“溫州樓市泡沫已很緊張”的判斷,他認為,消弭泡沫的辦法有兩種:一種是房價止步不前,通過時間來消化前期房價的過快增加;另一種是長期緩跌,如東南亞金融危急后的我國香港樓市和金融危急中的美國樓市。
林歡透露表現(xiàn),正由于民間金融發(fā)達,和上海、北京等城市相比,溫州樓市尤其要小心杠桿效應(yīng)?!霸S多溫州地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中,和上海、北京等房地產(chǎn)市場相對規(guī)范的城市相比,第一大特點是杠桿高,現(xiàn)實自有資金很低,許多企業(yè)在項目開發(fā)時,自有資金現(xiàn)實只有10%至15%。其他都是通過銀行貸款或民間借貸來的?!?/P>
第二大特點是融資成本高,“在上海、北京等一線城市開發(fā)的主力地產(chǎn)商,大多是上市公司或央企,它們的融資成本多數(shù)在8%以內(nèi),有的甚至在5%以內(nèi);而溫州市場上絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是本地企業(yè),開發(fā)商很少有上市公司。這些企業(yè)融資的綜合成本在12%至15%,少數(shù)深圳在20%以上?!绷謿g透露表現(xiàn)。
林歡認為,溫州房地產(chǎn)企業(yè)行使的資金杠桿倍數(shù)大、融資成本高,是導(dǎo)致溫州房價快速飆升緣故原由之一。但也正是由于資金杠桿倍數(shù)大、融資成本高,才導(dǎo)致了溫州云天的資金鏈斷裂。“在下一次從緊的貨幣政策來一時,陷入困境的溫州房地產(chǎn)企業(yè)可能遠不止溫州云天一家。”林歡透露表現(xiàn)。
溫州市有關(guān)部門顯然也意識到了溫州樓市的潛在風(fēng)險。據(jù)記者了解,從2009年9月起,溫州與房地產(chǎn)相干的信貸政策已顯明收緊。
除此之外,溫州已開始清理與民間金融關(guān)系十分密切的擔(dān)保機構(gòu),僅瑞安一地,工商體系就刊出了偏離主業(yè)的60多家擔(dān)保機構(gòu)。
正是看到了溫州樓市的潛在風(fēng)險,周德文認為,為了溫州經(jīng)濟與社會的穩(wěn)固,如今該為溫州樓市“降降火”了。
“實體經(jīng)濟才是經(jīng)濟發(fā)展的根本力量,無論是企業(yè)家照舊政府,都要把重要精力放到主業(yè)上?!敝艿挛目嗫谄判牡赝嘎侗憩F(xiàn),“我熟悉的一些企業(yè)家,他們用辛費力苦積累起來的實業(yè)資本作抵押,拿到貸款后投入到風(fēng)險已很高的房地產(chǎn)市場,我經(jīng)常勸他們回頭?!?新華網(wǎng))
“浙商從來不怕挑戰(zhàn)。浙商要繼續(xù)敢闖敢拼,這才是永恒的浙商?!薄ぁぁ?/p>
5月13日傍晚,杭州市西湖區(qū)翠苑街道辦事處主任樓穎平主任一行···