據(jù)上海證券報報道 2009年8月、9月以來，溫州又一次成為中國房地產(chǎn)市場的熱門話題，但這一次不是由于溫州炒房團，而是因溫州樓市自己。

　　根據(jù)溫州有關(guān)部門9月初宣布的數(shù)據(jù)，8月份溫州市區(qū)新居均價已達26703元每平方米，逼近統(tǒng)一時期的上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)新居均價，房價之高已在全國遙遙領(lǐng)先。而2008年年初時，溫州市區(qū)新居均價還只有15477元每平方米，短短幾個月時間，溫州房價飆升73%。

　　值得細致的是，房價飆升的重要推手，并不是溫州經(jīng)濟的快速復(fù)蘇。2009年上半年，溫州GDP增速僅為4.5%，在浙江省內(nèi)倒數(shù)第二，遠低于同期全國水平。

　　令人擔(dān)憂的是，溫州房地產(chǎn)市場繁榮的背后，民間金融的影子一向若隱若現(xiàn)。溫州很多地產(chǎn)項目的開發(fā)資金來源是民間借貸。隨著涉案金額達24億元的溫州云資質(zhì)金鏈斷裂一案暴發(fā)，民間借貸甚至是高利貸在溫州房地產(chǎn)開發(fā)中的真實作用漸漸浮出水面。

　　“該是為溫州樓市敲響警鐘的時候了?！睖刂葜行∑髽I(yè)促進會會長周德文透露表現(xiàn)。

　　溫州房價半年飆升73%

　　2009年3月以來，溫州樓市的體現(xiàn)只能用瘋狂兩個字形容。溫州市區(qū)新居每平方米均價攀升到26703元，和2008年年底、2009年年初相比，上漲幅度為73%。

　　“最近7個月里，溫州房價幾乎是節(jié)節(jié)攀升，每月平均要上漲1000至2000元每平米。”林歡(化名)是一家著名全國性地產(chǎn)公司浙江市場的負責(zé)人，他一向打算進入溫州市場，但溫州樓市延續(xù)暴漲，根本沒有給他合適的時機，“假如我如今拿地，勾引很大但風(fēng)險也很大，溫州本地的地產(chǎn)商又玩得瘋狂，所以只能先觀望?！?/P>

　　溫州房價8個月內(nèi)漲幅達73%，如許的漲幅已遠超上海、北京等一線城市和周邊城市。

　　根據(jù)易居中國等機構(gòu)的有關(guān)統(tǒng)計，2009年1月上海商品住宅成交價為13533元/平方米，到8月則為18502元每平米，上漲幅度為36.7%。北京2009年1月商品住宅成交均價為10438元每平米，到8月則是14370元每平米，上漲幅度為37.7%。同期南京房價的上漲幅度為18%，杭州則為17.4%。

　　“盡管統(tǒng)計出處略有不同，但售房數(shù)據(jù)在每個城市房管信息網(wǎng)都可公開查到，因此偏差不會太大。溫州房價漲幅處于全國前列甚至很可能是第一?！绷謿g透露表現(xiàn)。

　　溫州市區(qū)房價漲幅驚人，部屬市、縣同樣如此。

　　劉新園是溫州瑞安人，他透露表現(xiàn)，瑞安安陽新區(qū)的房價從今年1月至今一向在漲，僅幾個月每平方米房價漲幅高達2000至3000元。2004年，劉新園在安陽新區(qū)買了三居兩廳的住宅，當(dāng)時房價還不到5000元每平方米，如今漲到20000多元每平方米。

　　溫州房價飆升，和最近幾年地皮供應(yīng)削減有關(guān)。以瑞安為例，瑞安全市有110萬人口，2005年，住宅供給量僅為64.91萬平方米，共4872套房子；2006年，住宅供給量削減到21.25萬平方米，共1480套房子；2007年更少，住宅供給量只有10余萬平方米，700多套房子。

　　但是，在經(jīng)過延續(xù)半年多的快速飆升后，溫州房價也面臨肯定的調(diào)整壓力。林歡認為，種種跡象注解，溫州樓市“金九銀十”的預(yù)期可能落空，而年初至今的房價飆升，則可能已在肯定程度上透支了對樓市向好的預(yù)期。

　　除此之外，進入9月份，溫州市區(qū)地皮供應(yīng)市場悄然發(fā)力。繼9月初市國土資源局等相干部門聯(lián)合發(fā)布12宗吻合條件可出讓地皮信息后，中旬就有3宗地塊在市招投標(biāo)中間掛牌，預(yù)備在10月份上市出讓。

　　有分析人士認為，近期六大部門相繼針對樓市表態(tài)，如：央行與銀監(jiān)會強調(diào)收緊二套房貸、國土資源部嚴(yán)正地皮政策、發(fā)改委要求增強房產(chǎn)價格和收費監(jiān)管、國稅總局稱將把房地產(chǎn)業(yè)稅收作為監(jiān)管重點，及國家統(tǒng)計局提醒高房價已成制約消耗啟動的最大阻力等，這些信息注解，對樓市的宏觀政策可能已出現(xiàn)微調(diào)。

　　“地皮財政”助推

　　對于溫州房地產(chǎn)市場來說，溫州新近誕生的新地王無疑具有標(biāo)本意義。

　　新地王全名為溫州永嘉甌北鎮(zhèn)商務(wù)中間地塊。該地塊位于溫州市永嘉縣甌北鎮(zhèn)規(guī)劃中的新橋路西側(cè)，雙塔路南側(cè)，陽光大道北側(cè)。是一個多功能多用途地塊，包括商住、商業(yè)、百貨、零售、留宿餐飲及酒店式公寓用地等，總用地面積106.768畝，其中凈出讓用地面積為103.599畝，許可地上總建筑面積215908平方米。共有7位競買人參加競買，經(jīng)過40多個回合的激烈競價，整個拍賣過程還不到半個小時。最終奧康集團旗下的中甌地產(chǎn)集團拿下了該地塊。

　　“中甌地產(chǎn)集團是本地企業(yè)，有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，出的價位最高，最終拿下該地塊也是天經(jīng)地義?！痹春迷摰貕K的一位開發(fā)商透露表現(xiàn)，“盡管最終價格到了19億元，但考慮到溫州甌北臨江房價普遍已漲到2.5萬元每平米以上，只要開發(fā)得當(dāng)，利潤空間照舊有的?！?/P>

　　據(jù)記者了解，上市公司SST秋林等企業(yè)也參與了競拍，但最終不敵中甌地產(chǎn)集團。

　　甌北商業(yè)中間地塊曾在2007年和2008年兩次拍賣，當(dāng)時的起拍價為6億元，但兩次最終流拍。這次不但拍賣成功，且拍賣成交價飆升至19億元。

　　2007年甌北商務(wù)中間的投標(biāo)資格里有一條比較緊張的競買人資格要求，競買人在中國有投資建設(shè)并自立經(jīng)營總建筑面積不少于8萬平方米的綜合型購物中間，其中最少有一處單面子積不小于4萬平方米；另外，還要求在中國有投資和經(jīng)營建筑面積2萬以上大型連鎖超市并且具備8年以上成功經(jīng)營管理和2級房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)資格，吻合這些條件才具備競買資格。

　　但到了2009年，這一要求降低了很多：只要與世界500強的國際性商業(yè)零售企業(yè)、或者我國境內(nèi)前30強的百貨零售企業(yè)，或港、澳、臺地區(qū)前10強的百貨零售企業(yè)簽訂關(guān)于擬出讓地塊的商業(yè)經(jīng)營協(xié)議就可以，而房地產(chǎn)開發(fā)資格則放寬到正在申報中的3級也可以。

　　“假如沒有大量拍地，今年的溫州財政相干指標(biāo)恐怕很難完成。”一位學(xué)者透露表現(xiàn)。

　　在2009年2月召開的溫州財政地稅工作會議上，溫州財政地稅局宣布了2009年溫州的財政各項目標(biāo)。2008年，溫州市各級財政地稅部門完成財政總收入339.8億元，其中，地方財政收入180.1億元。溫州市財政地稅部門確定2009年全市財政總收入計劃為360億元，其中地方財政收入190.9億元，分別比去年增加20.2億元和10.8億元。

　　但2009年開局不利。1至3月，溫州市財政一樣平常預(yù)算總收入87.01億元，同比削減6.9%，增幅比去年一季度回落36.8個百分點。其中，地方一樣平常預(yù)算收入46.93億元，同比削減5.0%。最新數(shù)據(jù)表現(xiàn)，2009年8月，溫州市完成財政收入比去年同期增加21.8%，其中地方財政收入同比增加31.2%，兩項增幅均創(chuàng)今年來新高，比去年同期分別進步2.8和18個百分點。

　　“除了經(jīng)濟回暖、大規(guī)模查稅風(fēng)暴外，房地產(chǎn)市場回暖導(dǎo)致地皮拍賣價飆升也是緊張因素?！庇嘘P(guān)學(xué)者透露表現(xiàn)。

　　地下金融滲透

　　在溫州房地產(chǎn)市場一片繁榮的背后，民間金融的作用若隱若現(xiàn)。有證據(jù)表現(xiàn)，在溫州有大量民間金融介入到了房地產(chǎn)開發(fā)中。

　　根據(jù)溫州規(guī)模最大、最為活躍的智囊機構(gòu)之一——溫州中小企業(yè)促進會的統(tǒng)計，到2008年年底，溫州民間借貸的規(guī)模達600億元。其中有相稱一部分資金可能已流入房地產(chǎn)開發(fā)。

　　“民間借貸的利率少則是銀行利息的2至3倍，多則10倍以上?！睖刂葜行∑髽I(yè)促進會會長周德文透露表現(xiàn)。

　　溫州云天案原形的漸漸浮出水面，讓很多溫州人對民間金融甚至是高利貸在房地產(chǎn)開發(fā)中扮演角色之重、介入之深張口結(jié)舌。

　　今年4月30日，溫州云天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“溫州云天”)董事長徐世國涉嫌合同詐騙被警方刑事拘留。數(shù)十位溫州云天的債權(quán)人代表自覺成立清算小組，處理徐留下的爛攤子。

　　“根據(jù)初步匡算，溫州云天及其關(guān)聯(lián)公司通過向銀行、社會借貸、一房多賣套取資金等手段，涉及金額近20億元，直接債權(quán)人(單位)60余人，間接債權(quán)人八、九百余人，范圍波及溫州龍灣、泰順、平陽三個區(qū)縣的數(shù)千名購房戶。”一位債權(quán)人向記者提供的一份材料表現(xiàn)。

　　王風(fēng)林(化名)是溫州云天的債權(quán)人之一，2008年3月，王借給了徐世國1500萬元，約定半年后償還。

　　但到了2008年9月，徐世國只償還了500萬元，并提出通過向王出售房產(chǎn)的情勢抵債，“當(dāng)時我覺得房產(chǎn)是不動產(chǎn)，可以作為抵押物，用房產(chǎn)還債應(yīng)該是劃得來的，所以我許諾剩余的債務(wù)最終以17套房產(chǎn)償還?！蓖躏L(fēng)林透露表現(xiàn)，這17套房產(chǎn)購買前，他曾到平陽縣房管局查詢，發(fā)現(xiàn)這17套房產(chǎn)尚未出售，才放下心來簽了合同?！爱?dāng)時徐世國只交代了一句，我給你的房子價格比市場上低一些，你能不能3個月后再賣？”王透露表現(xiàn)，后來才知道，徐世國之所以對他說這句話，重要是想為本身贏得周旋時間。

　　過了一段時間，王風(fēng)林將17套房產(chǎn)中的3套掛牌出售，但來購房的人核實后發(fā)現(xiàn)，這3套房產(chǎn)均已登記在別人名下。也就是說，溫州云天一房多售。

　　據(jù)債權(quán)人吐露，溫州云天平陽鰲江21世紀(jì)商住廣場共有300多套房產(chǎn)可供出售，目前已有近200套房屋出現(xiàn)了一房多售情況，原本市值2億元的房產(chǎn)項目，卻通過一房多售的辦法收回資金5億多元。

　　值得細致的是，在這300多套房產(chǎn)中，一半以上背后有按揭貸款和住房公積金貸款。在拿不到房子的情況下，部分業(yè)主有可能不樂意繼承償還貸款。另外，在溫州云天的項目開發(fā)中，溫州某銀行還向該公司發(fā)放貸款5000萬元。

　　債權(quán)人提供的資料表現(xiàn)，徐世國通過民間借貸的利率極高?！案鶕?jù)我們的統(tǒng)計，徐世國的借款中，月息2分利，也就是年利24%算是很低的了，很多短期借款利率高達8分，也就是年利率96%，是銀行貸款利率的10倍以上?！眰鶛?quán)人饒為民(化名)透露表現(xiàn)。

　　“徐世國就是輸在不自量力上?！别垶槊衽c徐世國交往多年，他一向認為徐世國本質(zhì)上不是壞人，不然也不會有這么多人樂意借錢給他，甚至到今天饒為民仍有幾分憐憫徐世國，“溫州云天初始項目開發(fā)及資金流轉(zhuǎn)方面的節(jié)奏把握得是不錯的，但后來徐世國頭腦發(fā)熱，不顧公司自身能力開始盲目擴張?！别垶槊裢嘎侗憩F(xiàn)。

　　2008年5月，在金融危急愈演愈烈的情況下，徐世國仍拿下了溫州市的濱海園區(qū)B601B-1和B601B-2號地塊，中標(biāo)價分別為4.7億元和1.71億元，分別高出出讓肇端價7408萬元和2589萬元。

　　值得細致的是，通過民間借貸進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)絕非是徐世國一人?！凹偃鐩]有這波房地產(chǎn)市場飆升，出事情的一定不止徐世國一小我?！别垶槊裢嘎侗憩F(xiàn)。

　　饒為民對本身放貸人的身份并不諱言，他透露表現(xiàn)，因為地產(chǎn)商必要的資金量大，他最近幾年一向和地產(chǎn)商合作，“即使今年銀行信貸放出了天量，但地產(chǎn)商照舊嫌錢不夠用，我手頭至少有5家以上房地產(chǎn)企業(yè)的借款，年化利率少則20%，多則30%?！?/P>

　　但饒為民坦言，看到今年溫州樓市如此瘋狂后，加上溫州云天的教訓(xùn)，他打算接下去兩年削減與地產(chǎn)商的合作。

　　小心杠桿效應(yīng)

　　和全國很多城市相比，溫州樓市是一個特別很是獨特的樣本。

　　“通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，溫州房地產(chǎn)市場70%是投資或謀利需求拉動的，真正自住的只有30%。而全國很多城市正好相反，70%自住、30%投資。像長沙如許的城市，投資需求的比例可能還不到20%。”周德文透露表現(xiàn)，正是溫州房地產(chǎn)市場這種特點，導(dǎo)致了溫州樓市漲幅遠超別的城市，但風(fēng)險蘊蓄也遠超其他城市。

　　“溫州樓市有泡沫，而且泡沫已特別很是緊張?！敝艿挛耐嘎侗憩F(xiàn)，住宅盡管有投資價值，但終歸是要人住的，溫州外來白領(lǐng)很少，溫州房屋的空置率極高，房屋出租100年都很難收回成本，如許的房價上漲很不健康。

　　周德文還判斷，將來兩到三年內(nèi)，溫州樓市就可能出現(xiàn)急劇轉(zhuǎn)變，他的依據(jù)是央行的信貸增量，“2009年上半年我國的信貸增量就達到7萬億元，已超出了央行年初宣布的2009年全年計劃，如此高的信貸增量不可能長期維持。2至3年后，當(dāng)經(jīng)濟出現(xiàn)通脹預(yù)期時，我國的貨幣政策有可能又轉(zhuǎn)為從緊?！?/P>

　　林歡也附和周德文“溫州樓市泡沫已很緊張”的判斷，他認為，消弭泡沫的辦法有兩種：一種是房價止步不前，通過時間來消化前期房價的過快增加；另一種是長期緩跌，如東南亞金融危急后的我國香港樓市和金融危急中的美國樓市。

　　林歡透露表現(xiàn)，正由于民間金融發(fā)達，和上海、北京等城市相比，溫州樓市尤其要小心杠桿效應(yīng)?！霸S多溫州地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中，和上海、北京等房地產(chǎn)市場相對規(guī)范的城市相比，第一大特點是杠桿高，現(xiàn)實自有資金很低，許多企業(yè)在項目開發(fā)時，自有資金現(xiàn)實只有10%至15%。其他都是通過銀行貸款或民間借貸來的?！?/P>

　　第二大特點是融資成本高，“在上海、北京等一線城市開發(fā)的主力地產(chǎn)商，大多是上市公司或央企，它們的融資成本多數(shù)在8%以內(nèi)，有的甚至在5%以內(nèi)；而溫州市場上絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是本地企業(yè)，開發(fā)商很少有上市公司。這些企業(yè)融資的綜合成本在12%至15%，少數(shù)深圳在20%以上?！绷謿g透露表現(xiàn)。

　　林歡認為，溫州房地產(chǎn)企業(yè)行使的資金杠桿倍數(shù)大、融資成本高，是導(dǎo)致溫州房價快速飆升緣故原由之一。但也正是由于資金杠桿倍數(shù)大、融資成本高，才導(dǎo)致了溫州云天的資金鏈斷裂。“在下一次從緊的貨幣政策來一時，陷入困境的溫州房地產(chǎn)企業(yè)可能遠不止溫州云天一家。”林歡透露表現(xiàn)。

　　溫州市有關(guān)部門顯然也意識到了溫州樓市的潛在風(fēng)險。據(jù)記者了解，從2009年9月起，溫州與房地產(chǎn)相干的信貸政策已顯明收緊。

　　除此之外，溫州已開始清理與民間金融關(guān)系十分密切的擔(dān)保機構(gòu)，僅瑞安一地，工商體系就刊出了偏離主業(yè)的60多家擔(dān)保機構(gòu)。

　　正是看到了溫州樓市的潛在風(fēng)險，周德文認為，為了溫州經(jīng)濟與社會的穩(wěn)固，如今該為溫州樓市“降降火”了。

　　“實體經(jīng)濟才是經(jīng)濟發(fā)展的根本力量，無論是企業(yè)家照舊政府，都要把重要精力放到主業(yè)上?！敝艿挛目嗫谄判牡赝嘎侗憩F(xiàn)，“我熟悉的一些企業(yè)家，他們用辛費力苦積累起來的實業(yè)資本作抵押，拿到貸款后投入到風(fēng)險已很高的房地產(chǎn)市場，我經(jīng)常勸他們回頭?！?新華網(wǎng))