當(dāng)保監(jiān)會正式攤開許可保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的閘門，早已蓄積了大量資金的保險(xiǎn)企業(yè)就如同久困之獸，勢在席卷整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)。

　　2010年末，泰康人壽、生命人壽、陽光保險(xiǎn)、安邦財(cái)險(xiǎn)等八家險(xiǎn)企一路扎堆競購北京CBD核心商務(wù)區(qū)的六宗地塊，還分別報(bào)出最高價(jià)，頗有“大佬”的姿態(tài)，其猛烈甚于開發(fā)商。

　　記者采訪的多家咨詢機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，雖然險(xiǎn)資進(jìn)入樓市尚處在前期籌備階段，但2011年開始，保險(xiǎn)資金或?qū)⒊蔀榇笞诮灰椎闹匾I家--房地產(chǎn)“老大”或改旗易主。

　　商業(yè)地產(chǎn)爭取戰(zhàn)

　　2010年9月，保監(jiān)會發(fā)布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》(下稱《辦法》)正式打通了保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動產(chǎn)投資和股權(quán)投資的兩大渠道。

　　短短4個(gè)月后，據(jù)平安集團(tuán)旗下平安信任總裁辦秘書石玉磊吐露，截至12月初，各大保險(xiǎn)公司到中國保監(jiān)會報(bào)批的龐大不動產(chǎn)投資項(xiàng)目已經(jīng)超過110單，而在這110單項(xiàng)目的背后是近5000億元的可投險(xiǎn)資。

　　國金證券保險(xiǎn)業(yè)分析師王剛認(rèn)為，保險(xiǎn)業(yè)已經(jīng)睜開了一場爭取不動產(chǎn)資源的大戰(zhàn)，保險(xiǎn)巨頭將成為房地產(chǎn)行業(yè)的“大戶”。據(jù)他估算，將來約有7000億元的保險(xiǎn)資金可以用于投資商業(yè)地產(chǎn)。

　　“這個(gè)數(shù)字顯然比較保守?！碧┛蒂Y產(chǎn)高管人員認(rèn)為，2010年下半年的動作僅能視為試水，2011年開市之后才是真正的大宗投資。“泰康的計(jì)劃規(guī)模包括已披露項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了157億元，但這也只是開始?！?/P>

　　險(xiǎn)企為何如此青睞商業(yè)地產(chǎn)？

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，隨著保險(xiǎn)資金規(guī)模的賡續(xù)增長，保險(xiǎn)資金配置的壓力也在賡續(xù)增大?！笆軜鞘醒永m(xù)調(diào)控影響，商品性住宅市場遭不小襲擊，但商業(yè)地產(chǎn)卻成了資金的避風(fēng)港，據(jù)估算，商業(yè)地產(chǎn)的收益率為5%～8%，且比較穩(wěn)固?！彼J(rèn)為，隨著保險(xiǎn)資金的大量注入，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫勢不可擋，將來商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格必定一起上漲。

　　養(yǎng)老社區(qū)悄然布局

　　開閘之后，商業(yè)地產(chǎn)的跑馬圈地頗受關(guān)注，而另一邊，籌劃建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的諸多險(xiǎn)企也已悄然脫手。

　　據(jù)悉，合眾人壽投資80億元的“合眾人壽健康社區(qū)”一期建設(shè)已經(jīng)正式動工，首期動工面積約800畝，將來還將漸漸擴(kuò)大規(guī)劃，顯然，合眾人壽對該項(xiàng)目寄予了厚望?！斑@將是新的經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)，也是確保險(xiǎn)金投資受益的砝碼?！焙媳娙藟酃P(guān)人員評價(jià)說。

　　中國人壽(21.75,0.45,2.11%)則規(guī)劃了養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局。中國人壽董事長楊超曾高調(diào)公布，在河北廊坊斥資100億元購地超萬畝拓展養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，在海南，將建設(shè)遙相呼應(yīng)的“養(yǎng)老度假村”。

　　中國人壽相干人士吐露說：“作為特大型金融企業(yè)，我們受到各地的熱情接待，會談重要議題就是引入保險(xiǎn)資金投資地方養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，如要開展不動產(chǎn)投資，僅從地價(jià)上就能得到不少優(yōu)惠?！?/P>

　　此外，泰康人壽也成立了弘泰老齡產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司，負(fù)責(zé)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)，現(xiàn)已投資40億元購置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地皮。

　　與此同時(shí)，泰康人壽又計(jì)劃買下上海崇明島上的數(shù)千畝地，用于建設(shè)高級養(yǎng)老社區(qū)?！跋喔身?xiàng)目拿地順利，開發(fā)理念也獲得當(dāng)?shù)卣J(rèn)可，說明有優(yōu)秀前景?！碧┛蒂Y產(chǎn)高管人員認(rèn)為。

　　對于險(xiǎn)企忽然熱衷于養(yǎng)老地產(chǎn)的潮流，王剛認(rèn)為，“這是醉翁之意不在酒”?！梆B(yǎng)老社區(qū)的用地性子是經(jīng)營性的照舊非經(jīng)營性的？是協(xié)議轉(zhuǎn)讓照舊招拍掛？險(xiǎn)企是否有變相介入住宅開發(fā)之嫌？假如險(xiǎn)企想打‘擦邊球’，那么保監(jiān)會一定會出面治理，如許的話，養(yǎng)老社區(qū)就成了一步險(xiǎn)棋?！?/P>

　　“自用”與“融資”蹊徑

　　“進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)必要投入大筆資金，要求較高，開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)必要配套建設(shè)，風(fēng)險(xiǎn)也不小，‘自用’則是‘曲線救國’了?！蓖鮿傉J(rèn)為，中國平安(56.98,0.82,1.46%)以自用為名在北京、上海、成都等地連連以低價(jià)拿下數(shù)地不失為明智之舉。

　　當(dāng)然，“自建辦公樓”的不只是平安信任。中國人壽浙江分公司也以“抄底價(jià)”競得浙江杭州的商業(yè)金融中間地塊。平安財(cái)險(xiǎn)與瑞安建業(yè)達(dá)成協(xié)議，以7.18億元收購了成都中匯廣場二期項(xiàng)目。人保集團(tuán)與北京西城區(qū)有關(guān)單位簽下了40億元的意向書買下首都時(shí)代廣場。

　　“盡管這些地產(chǎn)標(biāo)明了‘自用’，但是也可以以項(xiàng)目的體例變相投資?！蓖鮿傊赋觯袊桨簿鸵宰杂玫拿x購買了大量地產(chǎn)項(xiàng)目和地皮，平安置業(yè)重要作為項(xiàng)目的詳細(xì)實(shí)施方，而平安信任則以融資平臺的身份進(jìn)行募資。

　　如許的話，中國平安就可以以增資擴(kuò)股的體例擴(kuò)大平安信任股本，鼓勵(lì)第三方合作，或者通過對平安置業(yè)提供擔(dān)保貸款，為其房地產(chǎn)投資營業(yè)提供足夠的資金。“平安信任的稅后利潤相稱于其管理資產(chǎn)總額的0.5%～1%，而房地產(chǎn)類的信任產(chǎn)品則能帶來高達(dá)2%的費(fèi)率，這為公司帶來了可觀的利潤?！蓖鮿傉f。

　　“曲線”除了在自家繞，也可以跨行業(yè)繞，只要能到達(dá)目的地，就都是成功線路。

　　近日，中國太平發(fā)布通知布告稱將斥資2.16億元購入深圳福田燃機(jī)電力公司30%股權(quán)。據(jù)了解，該公司原用作設(shè)置燃?xì)獍l(fā)電機(jī)的地塊，將計(jì)劃發(fā)展作高端產(chǎn)業(yè)用途。中國太平稱，長遠(yuǎn)而言，將可享受該地塊的資本增值潛力及租金收入潛力。

　　“這一招實(shí)在是妙！”王剛感嘆，“2005年，這個(gè)公司就制止熱電營業(yè)了，地塊才是它的緊張資產(chǎn)，中國太平一箭雙雕，橫跨了不動產(chǎn)和企業(yè)股權(quán)投資兩個(gè)領(lǐng)域，這充分表現(xiàn)了中國險(xiǎn)企的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、商業(yè)伶俐和對不動產(chǎn)領(lǐng)域的熱情。”

　　除此之外，一些險(xiǎn)企還打算借力于房產(chǎn)開發(fā)商，實(shí)現(xiàn)“全程合作”?！八麄兗s請開發(fā)商積極拿地建樓，然后為保險(xiǎn)公司量身打造可收購的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這是一個(gè)磨刀不誤砍柴工的事?！碧┛蒂Y產(chǎn)一位高管吐露說，中國平安、中國人保、太平洋保險(xiǎn)等公司都在近期接洽商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，甚至致力于設(shè)立專業(yè)化的投資平臺公司和打造地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)。

　　“‘購地?zé)帷欢ㄊ谴髣菟?，就看誰脫手快了?！蓖鮿傉J(rèn)為，“險(xiǎn)企在房地產(chǎn)行業(yè)的投資將在明年達(dá)到全盛期，這對于兩個(gè)行業(yè)來說都是極大的變動。”(中國經(jīng)濟(jì)周刊網(wǎng) )