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樓市調(diào)控應(yīng)分區(qū)域?qū)ΠY開方
時間:2013-08-05 10:22:37信息來源:不詳點擊:518 加入收藏 】【 字體:
今年以來,中國房地產(chǎn)市場再度呈現(xiàn)火熱之勢,但是不同城市間市場冷熱不均的狀態(tài)也很顯明:一二線城市供不應(yīng)求,不僅房地產(chǎn)企業(yè)之間的激烈爭取使得“地王”頻出,而且部分熱點區(qū)域樓盤再次出現(xiàn)“日光盤”征象;而三四線城市銷量則顯明滯后,庫存高企,房價上漲速度趨緩。對此,專家認為,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù),不同城市間房地產(chǎn)市場分化加劇。將來房地產(chǎn)調(diào)控更應(yīng)該“分而治之”,房價漲幅較高的重點區(qū)域嚴酷執(zhí)行調(diào)控各項措施,而對于大部分已經(jīng)較為平穩(wěn)的市場,則適當采取去行政化的手段調(diào)控。

  【樓市區(qū)域分化加劇】

  中國指數(shù)研究院近日發(fā)布7月份百城價格指數(shù)表現(xiàn),全國100個城市(新建)住宅平均價格為10347元每平方米,環(huán)比上漲0.87%,百城價格自2012年6月以來延續(xù)第14個月環(huán)比上漲。值得細致的是,就北上廣等十大城市的房價而言,7月十城的住宅均價為17609元每平方米,環(huán)比上漲1.34%,與去年同期相比上漲11.06%;而與之相對應(yīng)的是,環(huán)比下跌的城市增至39個,東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線城市領(lǐng)跌。

  同時,各地庫存也出現(xiàn)分化。數(shù)據(jù)表現(xiàn),重點城市市場庫存下滑仍在持續(xù),而三四線城市卻是庫存高企,供過于求顯明。對此,中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為,2009年之后,中國三四線城市的地皮供給有了爆發(fā)式的增加,分外是大城市限購等調(diào)控加碼后,不少地產(chǎn)商開始重點布局三四線城市,導致這些城市的樓市場供給量較大,而一二線城市卻在賡續(xù)去庫存。

  對于不同城市之間房地產(chǎn)市場的“冷熱溫差”,北京大學城市與環(huán)境學院教授董黎明認為,其根源在于教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源過度集中于北上廣等一線大城市,導致人口和購房需求的剛性增加。

  【10年調(diào)控房價漲10倍】

  房價的賡續(xù)上漲,也使得市場對賡續(xù)加碼的樓市調(diào)控政策的結(jié)果產(chǎn)生了質(zhì)疑。近日有媒體統(tǒng)計,從2003年至今的10年時間里,管理層出臺房地產(chǎn)相干的宏觀政策達43次,房價也隨之上漲超過10倍。

  “新國五條新政效力已漸削弱,調(diào)控難抑房價上漲預(yù)期。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為,一線城市房價愈調(diào)愈高的規(guī)律再次得到驗證,控制房價義務(wù)艱巨漫長,注解調(diào)控房價依然壓力偉大:一是上漲的城市賡續(xù)由一線城市蔓延到二三線城市,房價上漲幅度賡續(xù)擴大;二是房價上漲預(yù)期基本形成,新國五條調(diào)控威懾力正在弱化;三是35個地方版調(diào)控細則是又細又粗,關(guān)鍵性的政策缺乏現(xiàn)實操作力;四是伴隨成交量的緩慢回升,調(diào)控政策出現(xiàn)政策見底的初步跡象。

  顯然,調(diào)控政策并沒有擊中導致房價上漲的根源。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強透露表現(xiàn),對于樓盤入市價格的控制的確能夠在短期內(nèi)克制房價的大幅上漲,但是限價政策必然會導致供給出現(xiàn)題目。長期來看,調(diào)控房價最終必要增長供給。

  【調(diào)控需轉(zhuǎn)換新思路】

  事實上,因為樓市在不同城市之間出現(xiàn)分化,因此再采用“一刀切”的全國同一調(diào)控政策就很難見效。調(diào)控政策應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)的情況,響應(yīng)做出更有針對性更精準的調(diào)整。

  “中國房地產(chǎn)市場不是一個全國同一的市場,帶有很強地域特點?!敝行抛C券首席經(jīng)濟學家諸建芳認為,應(yīng)盡量避免采取同一的政策,可出一些原則性的政策取向,各個地區(qū)可以根據(jù)不同的情況,采取一些詳細的措施,如許可能會對房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展更有利。

  “從近期高層的表態(tài)來看,雖然調(diào)控的總體基調(diào)尚未改變,但轉(zhuǎn)換思路、削減對行政性措施的依靠,以針對性的微調(diào)為重要手段可能代表將來的政策趨勢?!标悋鴱娬J為,在“穩(wěn)增加”和“保就業(yè)”兩大重心的帶動下,作為拉動經(jīng)濟增加的緊張支柱,下半年房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)政策加碼的可能性低,相對寬松的外部環(huán)境將繼承為樓市發(fā)展提供利好因素。

  對于將來樓市調(diào)控的新思路,董黎明認為,應(yīng)該是通過投資等相干政策,將更多新項目引向中小城市,加強其人口吸聚力,以縮小城市和區(qū)域間的資源配置差異,如許才能從根本上解決部分城市房地產(chǎn)過熱和“攤大餅”式發(fā)展的題目。

(編輯:zhangwh)
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