今年以來，中國房地產(chǎn)市場再度呈現(xiàn)火熱之勢，但是不同城市間市場冷熱不均的狀態(tài)也很顯明：一二線城市供不應(yīng)求，不僅房地產(chǎn)企業(yè)之間的激烈爭取使得“地王”頻出，而且部分熱點區(qū)域樓盤再次出現(xiàn)“日光盤”征象；而三四線城市銷量則顯明滯后，庫存高企，房價上漲速度趨緩。對此，專家認為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，不同城市間房地產(chǎn)市場分化加劇。將來房地產(chǎn)調(diào)控更應(yīng)該“分而治之”，房價漲幅較高的重點區(qū)域嚴酷執(zhí)行調(diào)控各項措施，而對于大部分已經(jīng)較為平穩(wěn)的市場，則適當采取去行政化的手段調(diào)控。

　　【樓市區(qū)域分化加劇】

　　中國指數(shù)研究院近日發(fā)布7月份百城價格指數(shù)表現(xiàn)，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10347元每平方米，環(huán)比上漲0.87%，百城價格自2012年6月以來延續(xù)第14個月環(huán)比上漲。值得細致的是，就北上廣等十大城市的房價而言，7月十城的住宅均價為17609元每平方米，環(huán)比上漲1.34%，與去年同期相比上漲11.06%；而與之相對應(yīng)的是，環(huán)比下跌的城市增至39個，東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線城市領(lǐng)跌。

　　同時，各地庫存也出現(xiàn)分化。數(shù)據(jù)表現(xiàn)，重點城市市場庫存下滑仍在持續(xù)，而三四線城市卻是庫存高企，供過于求顯明。對此，中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，2009年之后，中國三四線城市的地皮供給有了爆發(fā)式的增加，分外是大城市限購等調(diào)控加碼后，不少地產(chǎn)商開始重點布局三四線城市，導致這些城市的樓市場供給量較大，而一二線城市卻在賡續(xù)去庫存。

　　對于不同城市之間房地產(chǎn)市場的“冷熱溫差”，北京大學城市與環(huán)境學院教授董黎明認為，其根源在于教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源過度集中于北上廣等一線大城市，導致人口和購房需求的剛性增加。

　　【10年調(diào)控房價漲10倍】

　　房價的賡續(xù)上漲，也使得市場對賡續(xù)加碼的樓市調(diào)控政策的結(jié)果產(chǎn)生了質(zhì)疑。近日有媒體統(tǒng)計，從2003年至今的10年時間里，管理層出臺房地產(chǎn)相干的宏觀政策達43次，房價也隨之上漲超過10倍。

　　“新國五條新政效力已漸削弱，調(diào)控難抑房價上漲預(yù)期。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，一線城市房價愈調(diào)愈高的規(guī)律再次得到驗證，控制房價義務(wù)艱巨漫長，注解調(diào)控房價依然壓力偉大：一是上漲的城市賡續(xù)由一線城市蔓延到二三線城市，房價上漲幅度賡續(xù)擴大；二是房價上漲預(yù)期基本形成，新國五條調(diào)控威懾力正在弱化；三是35個地方版調(diào)控細則是又細又粗，關(guān)鍵性的政策缺乏現(xiàn)實操作力；四是伴隨成交量的緩慢回升，調(diào)控政策出現(xiàn)政策見底的初步跡象。

　　顯然，調(diào)控政策并沒有擊中導致房價上漲的根源。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強透露表現(xiàn)，對于樓盤入市價格的控制的確能夠在短期內(nèi)克制房價的大幅上漲，但是限價政策必然會導致供給出現(xiàn)題目。長期來看，調(diào)控房價最終必要增長供給。

　　【調(diào)控需轉(zhuǎn)換新思路】

　　事實上，因為樓市在不同城市之間出現(xiàn)分化，因此再采用“一刀切”的全國同一調(diào)控政策就很難見效。調(diào)控政策應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)的情況，響應(yīng)做出更有針對性更精準的調(diào)整。

　　“中國房地產(chǎn)市場不是一個全國同一的市場，帶有很強地域特點?！敝行抛C券首席經(jīng)濟學家諸建芳認為，應(yīng)盡量避免采取同一的政策，可出一些原則性的政策取向，各個地區(qū)可以根據(jù)不同的情況，采取一些詳細的措施，如許可能會對房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展更有利。

　　“從近期高層的表態(tài)來看，雖然調(diào)控的總體基調(diào)尚未改變，但轉(zhuǎn)換思路、削減對行政性措施的依靠，以針對性的微調(diào)為重要手段可能代表將來的政策趨勢?！标悋鴱娬J為，在“穩(wěn)增加”和“保就業(yè)”兩大重心的帶動下，作為拉動經(jīng)濟增加的緊張支柱，下半年房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)政策加碼的可能性低，相對寬松的外部環(huán)境將繼承為樓市發(fā)展提供利好因素。

　　對于將來樓市調(diào)控的新思路，董黎明認為，應(yīng)該是通過投資等相干政策，將更多新項目引向中小城市，加強其人口吸聚力，以縮小城市和區(qū)域間的資源配置差異，如許才能從根本上解決部分城市房地產(chǎn)過熱和“攤大餅”式發(fā)展的題目。