越是當(dāng)房地產(chǎn)供求平衡或供大于求時，房地產(chǎn)泡沫危急產(chǎn)生的概率越大，進而極易引發(fā)金融風(fēng)險。

　　在控制謀利性需求，知足合理住房需求的同一調(diào)控總基調(diào)下，不同城市的調(diào)控政策需更有針對性，更邃密化。

　　房產(chǎn)稅進一步擴大試點，應(yīng)該選擇在那些住房市場題目比較凸起、房價上漲較快的一二線城市盡早推開。

　　如何看待目前市場分化格局？

　　住房極度短缺時期已曩昔，但不同人群現(xiàn)實占據(jù)不平衡、不同地區(qū)發(fā)展不平衡

　　記者：如今房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了顯明的分化征象——一邊是一線城市房價持續(xù)走高，另一邊是部分三、四線城市房價疲軟甚至下跌。怎么看待目前的市場分化格局？如今樓市調(diào)控到底該松該緊？

　　任興洲：分析當(dāng)前的房地產(chǎn)市場格局及調(diào)控政策，照舊要站在歷史角度對我國的住房市場有一個總體判斷，否則依然是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳。

　　從上世紀(jì)80年代初開始的住房制度改革，已走過30多年的歷程，使我國城鎮(zhèn)住房市場供求發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變，形成了相稱規(guī)模的住房存量。根據(jù)我們研究團隊近幾年的研究并依據(jù)多種因素推算，到2010年，全國城鎮(zhèn)積累的存量住房約有2.11億套。按昔時城鎮(zhèn)常住人口家庭戶計算，戶均約為1.02套；人均住宅建筑面積從1978年的6.70平方米提拔到2012年底的32.9平方米。2012年，我國城鎮(zhèn)戶籍家庭住房自有率(指住在自有產(chǎn)權(quán)房子中的比例)為85.39%。

　　由此可見，我國城鎮(zhèn)住房無論從規(guī)?？偭?、戶均套數(shù)，照舊人均住房面積都有了緊張轉(zhuǎn)變?？傮w上，城鎮(zhèn)居民住房極度短缺的時期已經(jīng)曩昔，居民住房困難題目得到了相稱大的緩解。許多地方，分外是一些三、四線城市，住房供需矛盾緩解，有的城市甚至已經(jīng)趨向初步平衡。

　　記者：國外戶均擁有住房超過1套時，市場就趨于穩(wěn)固了，為什么在我們這里卻不是如許？

　　任興洲：在我國城鎮(zhèn)住房市場快速發(fā)展和住房總量賡續(xù)增長的同時，也確實還存在著不少題目，重要體現(xiàn)為三組矛盾。

　　一是住房總量規(guī)模較大，但住房質(zhì)量有待改善。到2010年，我國城鎮(zhèn)常住人口家庭戶均住房成套率(即住房內(nèi)有自力廚房、衛(wèi)生間等)僅為0.73套。

　　二是人均占據(jù)住房面積較高，但不同人群現(xiàn)實占據(jù)不平衡。人均住宅建筑面積32.9平方米只是平均數(shù)，不是每個家庭都有如許的居住水平。有的家庭可能擁有多套住房，而有些家庭仍在為如何擁有一套住房而憂?。

　　三是不同城市、不同區(qū)域的住房市場發(fā)展不平衡，近些年分化趨勢日益顯明。京滬廣深等一線城市以及一些省會等二線城市住房需求增加快，供求矛盾仍比較嚴重，房價上漲幅度較大。而一些三、四線城市的住房供求矛盾已大大緩解，有的城市供求趨向平衡，有的城市住房販賣速度顯明放緩，去庫存壓力賡續(xù)增大。

　　大城市房價為何邊控邊漲？

　　城鎮(zhèn)化快速推進導(dǎo)致剛需激增，信貸政策又較寬松，而地皮供應(yīng)相對不足，加劇供求矛盾

　　記者：住房市場分化中最令人頭疼的是一線大城市房價過快上漲。今年初，國務(wù)院針對房地產(chǎn)市場的凸起題目出臺了“國五條”，社會上普遍認為樓市進入了更為嚴峻的調(diào)控期。為何房價仍隨著調(diào)控屢屢躥高？

　　任興洲：客觀講，2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控照舊取得了比較顯明的成效，在部分城市限購政策和差別化利率等政策的作用下，謀利性需求得到肯定程度的遏制，也曾一度控制住了房價快速上漲的勢頭。

　　從2012年下半年開始，一線城市和部分二線城市的房價確實出現(xiàn)了顯明反彈，供求矛盾比較嚴重。我認為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢是由多種因素決定的，甚至可以說是當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展和體系體例機制中的諸多矛盾集中表現(xiàn)在住房供求和房價上。

　　大城市房價較快上漲，一方面是城鎮(zhèn)化快速推進，城市剛性住房需求快速增長的緣故原由；另一方面，是貨幣和信貸較為寬松，利率下調(diào)，而實體經(jīng)濟回升緩慢，大量信貸流向了房地產(chǎn)市場。同時，地方地皮財政的實際體系體例導(dǎo)致賣地沖動較大。因為地皮供應(yīng)相對不足，而需求十分茂盛，地價大幅上升，又影響了人們對房價上漲的預(yù)期，使供求矛盾進一步加劇。

　　當(dāng)然，一線和二線城市供求矛盾凸起、房價快速上漲與公共服務(wù)資源配置不均等也有直接關(guān)系。大城市產(chǎn)業(yè)聚集度高，就業(yè)機會多，教育醫(yī)療資源好，居民可以分享的公共服務(wù)更多，從而形成了人口的更快速聚集，剛性住房需求天然會快速增加。而住房供應(yīng)又不能及時跟上，就加劇了供求矛盾，造成房價的較快上漲。

　　記者：樓市分化的另一邊是三、四線城市市場萎靡，像溫州、鄂爾多斯等城市曩昔幾年也經(jīng)歷了房價暴漲，今年卻出現(xiàn)了房價回落甚至“棄房”征象，怎么看待這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫題目？

　　任興洲：房地產(chǎn)開發(fā)也必須遵循市場規(guī)律。一些城市出現(xiàn)上述題目，根本緣故原由是違反了規(guī)律，住房供應(yīng)已經(jīng)緊張超出了有用需求。前些年房價大幅上漲重要靠謀利性需求支持，泡沫在賡續(xù)積累。當(dāng)供應(yīng)顯明大于求，分外是當(dāng)?shù)貙嶓w經(jīng)濟回落，資金出現(xiàn)嚴重時，每每就是泡沫破裂的時候。有些人口只有100多萬的城市，近年房屋完工量卻接近甚至超過北京的供應(yīng)量，市場如何消化呢？

　　如今不少三、四線城市也面臨較多糾結(jié)。一方面住房販賣緩慢，去庫存壓力很大；另一方面因為經(jīng)濟社會發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)必要地皮財政來平衡，政府仍需賡續(xù)地向市場出售地皮，進而會帶來更多的住房供應(yīng)，加劇供過于求的趨勢。現(xiàn)實上，越是當(dāng)房地產(chǎn)供求平衡或供大于求時，房地產(chǎn)泡沫危急產(chǎn)生的概率越大，進而極易引發(fā)金融風(fēng)險。

　　必要強調(diào)的是，房地產(chǎn)市場發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相干，沒有產(chǎn)業(yè)支持就留不住就業(yè)人口，就缺乏剛性需求。離開本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口聚集程度的房地產(chǎn)開發(fā)，不顧客觀現(xiàn)實的人為“造城”，必然加大泡沫風(fēng)險。

　　樓市調(diào)控如何完美？

　　調(diào)控政策更有針對性、更邃密化的同時，深化體系體例改革，建立樓市調(diào)控的長效機制

　　記者：從統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)看，市場分化仍在加劇。9月，一線城市房價同比漲幅均超兩成，不少城市完成今年的房價調(diào)控目標(biāo)特別很是困難，而另一壁，溫州房價仍在“跌跌”不休。面對這種情況，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該有哪些調(diào)整？

　　任興洲：隨著房地產(chǎn)市場分化趨勢的展現(xiàn)，各地市場重要矛盾已不盡雷同，因此房地產(chǎn)調(diào)控也必要賡續(xù)完美，全國“一刀切”的政策應(yīng)削減。在控制謀利性需求，知足合理住房需求的同一調(diào)控總基調(diào)下，不同城市的調(diào)控政策必要更有針對性，更邃密化。

　　目前調(diào)控的重點應(yīng)是那些市場需求量大，房價上漲較快，且有謀利需求伺機而動的一線城市和部分二線城市。

　　從供應(yīng)管理看，一是要加大住宅地皮供應(yīng)。目前一線城市“地王”頻出，樓面價格屢創(chuàng)新高，造成了社會恐慌情緒。樓市上漲預(yù)期越強烈，大家越搶房子，購房年齡越年輕化，這種對將來需求的透支將使本已嚴重的供求關(guān)系落井下石。因此，在加大地皮供應(yīng)的同時，要調(diào)整地皮供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進步住宅地皮供給的占比，促使地價漲幅回落，穩(wěn)固開發(fā)企業(yè)及百姓的房價上漲預(yù)期。二是要繼承增強保障房建設(shè)，使保障性住房與住房市場有機結(jié)合，解決低收入家庭因房價過快上漲而無法購房的居住難題。

　　從需求管理看，一是要加快超大城市和特大城市中間城區(qū)功能的疏解。盡快指導(dǎo)部分產(chǎn)業(yè)向周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，從而帶動就業(yè)人口轉(zhuǎn)移，減緩城市住房需求壓力，同時促進公共服務(wù)資源的均衡配置。二是應(yīng)實施中性的住房金融政策，給市場一個穩(wěn)固的住房金融政策預(yù)期。從各類政策結(jié)果來看，信貸政策對居民購房具有直接的、較強的影響力，因此，穩(wěn)固住房金融政策是保持樓市穩(wěn)固的緊張因素。三是盡早擴大小我住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。

　　房產(chǎn)稅出臺不可能包治房地產(chǎn)市場的所有題目，但它可以使住房購買、出讓、交易、持有環(huán)節(jié)的稅收結(jié)構(gòu)更加合理和平衡，對于謀利性需求也將具有肯定的遏制作用。進一步擴大試點，應(yīng)該選擇在那些住房市場題目比較凸起、房價上漲比較快的一線和二線城市盡早推開。

　　房地產(chǎn)市場受到諸多因素的影響，要走出樓市迷局，就要建立樓市調(diào)控的長效機制，就要寄托深化體系體例改革，完美相干政策。例如促進金融、信貸政策的完美、城市化進程的合理推進和城市功能的合理配置、實現(xiàn)公共服務(wù)的均等化，促進地皮出讓制度、戶籍制度以及財稅體系體例的改革。