易憲容 中國社科院金融所研究員

  在國家房地產(chǎn)新政之后，因為市場的反應(yīng)并非如房地產(chǎn)商所盼望的那樣，房地產(chǎn)販賣依然低迷。對于如許的狀態(tài)，不少房地產(chǎn)開發(fā)商認為，這是政府政策沒有讓房地產(chǎn)市場信念恢復(fù)過來。假如房地產(chǎn)市場信念得以恢復(fù)，那么國內(nèi)的房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)販賣量大增，房地產(chǎn)也會重新走向繁榮。

  如今我們要問的是，房地產(chǎn)市場僅是缺少信念嗎？假定房地產(chǎn)市場真的是缺少信念，那么這種房地產(chǎn)市場的信念又該如何來建立？僅是通過各種媒體大量宣傳就能恢復(fù)嗎？我們應(yīng)該看到，當(dāng)前房地產(chǎn)的基本情況發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。

  首先，從1998年開始到如今，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展與繁榮了10年。盡管這種房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮各地的情況不盡雷同，但是10年來房地產(chǎn)市場的繁榮使房價普遍上漲是基本事實，甚至于不少地方房地產(chǎn)市場價格上漲到離譜的田地。

  因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上漲到離譜的田地時，這種房地產(chǎn)市場發(fā)展是不可持續(xù)的，房地產(chǎn)市場調(diào)整也是天然的。所以，2007年政府出臺一些房地產(chǎn)市場政策只是讓市場調(diào)整來得早一些、平和一些，否則不出臺這些政策，房地產(chǎn)市場泡沫肯定會破滅，房地產(chǎn)市場調(diào)整也是必然。

  房地產(chǎn)市場政策的調(diào)整是要把房地產(chǎn)市場以投資為主導(dǎo)的市場改變?yōu)橐跃用裣臑橹鲗?dǎo)的市場。也就是說，房地產(chǎn)市場的民生性、房地產(chǎn)的消耗性已經(jīng)成了這次房地產(chǎn)政策目標所向。如許一來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮，或房地產(chǎn)市場販賣量的大小，就取決于居民購買住房的付出能力。

  假如房地產(chǎn)價格過高，居民購買付出能力達不到，不管有多少居民“剛性需求”或潛在住房消耗有多大，這種潛在的需求就不可能實現(xiàn)。只有各地房地產(chǎn)市場的價格與當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)實購買付出能力相符合時，這些必要住房的居民才有能力進入這個市場。因此，在住房為消耗為民生時，其市場繁榮與居民對房地產(chǎn)市場的信念關(guān)聯(lián)不大。即使他們再有信念，因房地產(chǎn)市場價格遠遠高于現(xiàn)實購買付出能力，他們同樣也無法進入這個市場。

  房地產(chǎn)市場的信念題目，僅是針對投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)而言。當(dāng)投資者認為進入房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險低、肯定能夠獲利，而且還有便利融資渠道時，這時就不在于房地產(chǎn)市場價格高低，而在于投資者有沒有信念了。只要有信念，他們就會進入房地產(chǎn)市場。可以說，房地產(chǎn)市場信念題目是與房地產(chǎn)投資有關(guān)而不是與房地產(chǎn)消耗有關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)市場為消耗性市場時，那么住房購買者最為緊張的題目是付出能力而不是信念。

  而目前的情況下，為什么房地產(chǎn)新政后房地產(chǎn)市場的信念照舊無法得以恢復(fù)？為什么必要住房的購買者沒有進入這個市場？最為關(guān)鍵的是當(dāng)前的市場房價的定價是以投資者為對象而不是以消耗者為對象。當(dāng)房地產(chǎn)的定價所面對的是投資者而不是消耗者，這時要讓購買住房的消耗者進入這個市場是不可能的，由于住房的消耗者沒有付出能力在住房投資者的價位上進入房地產(chǎn)市場。

  而房地產(chǎn)新政是想幫助購買住房消耗者進入市場，但是這些房地產(chǎn)政策惠及消耗者的仍然是杯水車薪，使得購買住房的消耗者仍然無付出能力進入市場。因此，假如房地產(chǎn)市場要成為一個民生市場、要成為一個消耗性市場，當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格不調(diào)整到消耗者有購買付出能力水平上來，他們是無法進入房地產(chǎn)市場的，房地產(chǎn)販賣也不可能增長。

  因此，目前的中國房地產(chǎn)購買對象只能是消耗者了。而房地產(chǎn)市場的購買對象是消耗者，但房地產(chǎn)市場的定價又定在投資者生理價位上，兩者差距如此偉大。這就是為什么國內(nèi)房地產(chǎn)市場販賣敏捷降落的緣故原由所在。而要解決這種題目，就必須通過兩者長期博弈與調(diào)整，不是出臺什么政策就可解決的事情。因此，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還僅是開始，假如房地產(chǎn)的價格不回歸理性，這種調(diào)整不是用什么恢復(fù)信念可以解決的。調(diào)整過程的長短就取決于房地產(chǎn)市場價格回歸理性的速度。（青年時報）