2008年的上、下半年經(jīng)濟(jì)政策由“緊”到“寬”。上半年，先是央行六次進(jìn)步存款預(yù)備金率，釋放貨幣收緊的一種旌旗燈號，杭州市公積金放貸收緊；而這種從“緊”態(tài)勢到了下半年發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)，九月央行首次公布貸款利率下調(diào)，這次利率下調(diào)也成為四年來的首次，直至11月尾，央行在三個月內(nèi)四次降息，力度空前。不僅如此，10月份國家出臺了惠及房地產(chǎn)以及整個社會經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的暖市政策系列，杭州出臺了“24條”，幾乎涵蓋了房地產(chǎn)交易的所有參與者。

  央行首次上調(diào)預(yù)備金率

  釋放進(jìn)一步縮緊旌旗燈號

  今年1月16日央行公布，從1月25日起，首次上調(diào)存款預(yù)備金率0.5個百分點(diǎn)。這也是今年第一次上調(diào)人民幣存款預(yù)備金率，連續(xù)了自2007年下半年開始國家貨幣從緊的政策，釋放了貨幣緊縮旌旗燈號。此后，央行在3月、4月、5月、6月等延續(xù)六次進(jìn)步預(yù)備金率，上調(diào)均為0.5個百分點(diǎn)。半年內(nèi)延續(xù)六次上調(diào)預(yù)備金率，顯明是國家貨幣政策漸漸從緊的步驟，以此規(guī)避信貸風(fēng)險、克制通貨膨脹。

  存款預(yù)備金，就是中間銀行（中國人民銀行）根據(jù)法律的規(guī)定，要求各商業(yè)銀行按肯定的比例將吸取的存款存入在人民銀行開設(shè)的預(yù)備金賬戶，對商業(yè)銀行行使存款發(fā)放貸款的舉動進(jìn)行控制。上調(diào)預(yù)備金率最直接的影響是進(jìn)一步壓縮銀行的信貸規(guī)模，受預(yù)備金率進(jìn)步的影響，銀行對貸款審批、發(fā)放可能更加鄭重。這對資金鏈比較嚴(yán)重的房地產(chǎn)企業(yè)的壓力將進(jìn)一步增大，同時小我住宅消耗信貸中，對第二套住房的貸款政策，分外是銀行對“小、老”房源放貸將繼承從緊。

  市公積金貸款小我最高申請額縮減至30萬元

  公積金放貸收緊

  今年六月，杭州發(fā)布了《關(guān)于明確住房公積金貸款額度審批口徑的關(guān)照》。該關(guān)照明確，杭州住房公積金貸款額度收緊：職工公積金月繳存額高于杭州市月繳存標(biāo)準(zhǔn)(438元)的，最高可貸額度調(diào)整為30萬元；低于的(但不低于最低月繳存額標(biāo)準(zhǔn)182元)最高貸款額度則調(diào)整為20萬元。

  而在此前的舊標(biāo)準(zhǔn)中，申請人每月繳交的住房公積金大于182元(小我合計(jì)繳交)，同時小于393元(小我合計(jì)繳交)的，貸款的最高額度為30萬元；申請人每月繳納的住房公積金大于393元(小我合計(jì)繳交)的，貸款最高額度為50萬元。 也就是，小我申請公積金貸款最高額度由50萬元縮減為30萬元。

  該關(guān)照中對二次購房以及二手房房齡更加苛刻。二次購房可貸成數(shù)削減。此前第二次購房可按通俗住房標(biāo)準(zhǔn)按揭七成。新規(guī)定明確，按揭削減至少六成，可按揭房款少了一成。 在二手房的房齡上，該關(guān)照明確，2000年（含）之后的二手房貸款，最低首付三成；2000年曩昔的，最低首付四成。 而此前舊標(biāo)準(zhǔn)以“1995年”為界，1995年（含）曩昔最低首付四成，1995年以后最低首付三成。新舊標(biāo)準(zhǔn)相比較，公積金放貸對房齡要求更苛刻了。

  今年上半年商業(yè)房貸收緊，公積金貸款的上風(fēng)被擴(kuò)大。公積金貸款受追捧，導(dǎo)致公積金可供貸款額度嚴(yán)重的狀態(tài)。公積金限貸，一方面是緩解公積金資金吃緊壓力，另外，也是收緊房貸的另一個“口袋”。

  九月央行四年來首次降息

  拉開了下半年降息大幕

  9月15日，央行宣布下調(diào)貸款利率和存款預(yù)備金率，即從9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作響應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變 。從2008年9月25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率下調(diào)1個百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率下調(diào)2個百分點(diǎn)。

  這是自2004年10月29日以來貸款基準(zhǔn)利率的首次下調(diào)。

  緊接著10月8日央行發(fā)布通知布告，從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作響應(yīng)調(diào)整。自10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個百分點(diǎn)。此次降息距離9月15日央行宣布的首次貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)還不到一個月。

  10月29日晚央行再次公布，從2008年10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，下調(diào)存貸基準(zhǔn)利率各0.27個百分點(diǎn)。這是央行兩個月內(nèi)第三次降息，距離上次降息僅曩昔21天。

  存貸利率下調(diào)幅度最大的是2008年11月27日，央行公布即日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作響應(yīng)調(diào)整。同時下調(diào)的還有預(yù)備金率。從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率1個百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率2個百分點(diǎn)。同時，繼承對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)實(shí)行優(yōu)惠的存款預(yù)備金率。這是央行自今年9月份以來延續(xù)第四次降低利率、第三次降低存款預(yù)備金率。

  進(jìn)入降息通道后，今年九月起購房者持續(xù)進(jìn)入還款“減壓”狀況，每月的按揭數(shù)目在削減，購房成本在降低。

  杭州市出臺“24條”

  內(nèi)容幾乎涵蓋了房產(chǎn)交易的所有參與者

  樓市傳統(tǒng)“金九”未現(xiàn)，一手房和二手房成交持續(xù)低迷，就在10月房博會召開前三天，杭州市出臺了《杭州市人民政府出臺若干意見促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)固發(fā)展》（簡稱《意見》），《意見》涉及購房入戶、稅費(fèi)減免、二套房貸、公積金貸款等與公眾購房利益痛癢相關(guān)的24條。這24條內(nèi)容幾乎涵蓋了房地產(chǎn)交易的所有參與者，從地皮市場到商品房交易市場，再到二手房交易市場，重要作用就是促進(jìn)交易、擴(kuò)大成交量。

  《意見》內(nèi)容表現(xiàn)，杭州市政府將從供需兩方面，回調(diào)各項(xiàng)從緊的房地產(chǎn)政策，試圖刺激持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場。在需求方面，《意見》對購房者出臺了一系列優(yōu)惠政策。包括購房入戶范圍擴(kuò)大；放寬住房公積金貸款政策，住房公積金貸款最高額度由50萬元進(jìn)步到60萬元；降低住房公積金貸款首付比例，職工購買商品房首付款比例由30%降低至20%；執(zhí)行購買商品房契稅、印花稅補(bǔ)貼；執(zhí)行存量房交易稅收補(bǔ)貼等。

  《意見》重新詮釋了“第二套房政策”，重新界定了購買第二套住房的對象。規(guī)定對一戶家庭中年滿18周歲后代購買第二套住房，可比照首套住房貸款政策實(shí)行。而此前的政策規(guī)定，購買第二套住房是以家庭為單位核準(zhǔn)的，即當(dāng)一個家庭購買第二套住房的時候，必須進(jìn)步首付款比例。

  在供給方面，《意見》放松了對開發(fā)商的各種限定。一方面減稅，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅按下限預(yù)征。另一方面，耽誤了企業(yè)繳納地皮出讓金的期限，規(guī)定可調(diào)整《出讓合同》約定的余下出讓價款的付出時間，并由受讓人承擔(dān)響應(yīng)的銀行同期貸款利息免交滯納金，每期調(diào)整期限一樣平常為三個月，最長不超過六個月。

  同時《意見》還放寬了新出讓地塊地價款付出期限和比例。規(guī)定對新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，許可受讓人在12個月內(nèi)付清出讓價款，對起價總額在5億元以上或規(guī)模較大的地塊，其出讓價款付出期限最高可達(dá)18個月；許可自《出讓合同》簽訂之日起10日內(nèi)應(yīng)繳的首支出讓價款(定金)調(diào)整至出讓價款總額的10%。

  《意見》還規(guī)定，對按期動工確有困難的項(xiàng)目，由受讓人提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后可增長不超過一年的開、完工時間。

  “24條”政策對購房影響最大的是購房入戶、放低首付款比例以及交易稅費(fèi)補(bǔ)貼等，對11月杭城樓市回暖起到了很大的促進(jìn)作用。

  國家出臺“十項(xiàng)”行動，降低首付比例,利率最優(yōu)惠打七折

  10月22日晚，國家財(cái)政部發(fā)布了《繼承加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》，此次出臺的保障民生系列政策共有10條，其中對于完美住房保障即房產(chǎn)政策涉及下調(diào)商業(yè)和公積金貸款利率等多方面（簡稱“新政”）。

  其中，該新政中關(guān)于房地產(chǎn)暖市的政策有：11月1日起，首次購買90平方米及以下通俗住房的，契稅稅率暫同一下調(diào)到1%；對小我販賣或購買住房暫免征收印花稅；對小我販賣住房暫免征收地皮增值稅。

  新政同時指出，“金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買通俗自住房和改善型通俗自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時，下調(diào)小我住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點(diǎn)?！卑凑昭胄械囊?，商業(yè)銀行在10月27日之前完成此次房貸調(diào)整政策的細(xì)則擬定工作。

  因?yàn)榉抠J最優(yōu)惠利率與五年存款利率的倒掛，影響銀行利息差收入，杭州各大商業(yè)銀行房貸細(xì)則遲遲未出，直至11月14日，杭州銀行出臺了杭州第一份真正意義上的房貸細(xì)則，最優(yōu)惠利率具有可操作性。

  此次國家出臺的”新政”最受關(guān)注的是關(guān)于銀行最低首付款比例為20%，最優(yōu)惠可享受基準(zhǔn)利率的七折。綜觀這幾年的房貸利率，買房最優(yōu)惠貸款利率已與三年前持平，房貸利率走低，購房成本和還款壓力在減小，鼓舞了購房者。（每日商報）