當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)到底有多大？銀監(jiān)會(huì)最新壓力測試匯總數(shù)據(jù)表現(xiàn)，在房價(jià)降30%、利率升108個(gè)基點(diǎn)的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會(huì)升2.2%，稅前利潤降20%，46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將升3.5%、貸款損失率增長30%。假如加上與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大的三大行業(yè)，如鋼鐵、水泥、建材行業(yè)做壓力測試，那么對(duì)樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率可能還會(huì)上升。這就是監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注的基本結(jié)論。

　　僅靠這種測試就能厘清風(fēng)險(xiǎn)？美國次貸危急發(fā)生之前，從次級(jí)貸款占小我按揭貸款的比重及金融機(jī)構(gòu)個(gè)體的天資等方面，是看不到危急爆發(fā)的，但金融危急最后照舊爆發(fā)了。也就是說，金融市場的信貸風(fēng)險(xiǎn)不僅體現(xiàn)在不同金融機(jī)構(gòu)個(gè)體，更大程度上體現(xiàn)在金融體系里，是因?yàn)榻鹑谙到y(tǒng)根本缺陷、金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性、金融監(jiān)管不完全性及市場主體非理性等。因此，對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)測量不僅在于其個(gè)體的觀察和測試，更應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)信貸市場體系性風(fēng)險(xiǎn)有多高。

　　從最近的數(shù)據(jù)來看，盡管房貸增速有所回落，但增速仍在高位運(yùn)行。今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增4423億元，6月末余額同比增加26.1%；上半年小我購房貸款新增9323億元，6月末余額同比增加49.6%。房地產(chǎn)商業(yè)性貸款占悉數(shù)貸款比重21%以上。也就是說，國內(nèi)房地產(chǎn)商業(yè)性貸款，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商照舊小我按揭貸款，并沒有隨著國十條出臺(tái)而大幅削減。只不過房地產(chǎn)炒作由2009年的重要在一線城市，變?yōu)槿缃裣蚨€城市，甚至向縣城轉(zhuǎn)移了。

　　2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格快速飆升，基本上是銀行信貸推高的效果。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億，占各項(xiàng)新增貸款額的21.9%，占比比上年進(jìn)步了11.1%，同比多增15000億元。其中小我購買住房貸款增長14000億，為2008年的5倍，2007年的2倍。而且這種態(tài)勢在2010年一季度仍在持續(xù)，進(jìn)入房地產(chǎn)的貸款大幅增加了。

　　根據(jù)上述數(shù)據(jù)，監(jiān)管部門測試所看到風(fēng)險(xiǎn)有二：一是2009年以來房價(jià)飆升雖讓國內(nèi)房市轉(zhuǎn)化為以謀利炒作為主導(dǎo)的市場，但房價(jià)跌30%左右對(duì)銀行影響不大。而且其包括了不良貸款的上升、銀行利潤削減、貸款損失大小及相干行業(yè)可能導(dǎo)致貸款損失等。但在筆者看來，這現(xiàn)實(shí)上是靜態(tài)的數(shù)據(jù)。由于在謀利炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，投資者并不關(guān)注房價(jià)上漲與下跌，而更多的是關(guān)注房價(jià)的市場預(yù)期。假如市場預(yù)期處于下跌區(qū)間，要想認(rèn)為房價(jià)跌到30%就制止是不可能的，就如股市價(jià)格下跌的情況一樣。因此，以謀利炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場價(jià)格并非是一個(gè)靜態(tài)的價(jià)格。

　　二是監(jiān)管部門通過住房貸款占整個(gè)貸款的比重來觀察房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。與歐美國家相比，中國住房信貸比重仍然處于一個(gè)相稱低的水平上（中國占比為22%，而歐美國家為80%以上）。但筆者必須指出的是，中國房地產(chǎn)市場與歐美市場是相稱不同的市場。比如市場發(fā)展期限（中國僅10年，而歐美國家近百年）、住房結(jié)構(gòu)（一、二手房所占比重，中國一手房超過85%，而歐美國家僅15%）等。正由于市場性子完全不同，用信貸占比來判斷中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)高低是不合適的。

　　筆者還要指出，房地產(chǎn)市場不僅市場預(yù)期是動(dòng)態(tài)，市場環(huán)境及價(jià)格水平也是動(dòng)態(tài)的，如房貸利率轉(zhuǎn)變。整個(gè)市場動(dòng)態(tài)性是無法用一個(gè)靜態(tài)指標(biāo)來正確衡量當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)高低的。

　　更為緊張的是房地產(chǎn)信貸的體系性風(fēng)險(xiǎn)如何來評(píng)估。就中國房地產(chǎn)金融市場而言，因?yàn)槭莿倧挠?jì)劃經(jīng)濟(jì)中轉(zhuǎn)型而來，存在的缺陷與題目很大?，F(xiàn)在仍無有用的市場名譽(yù)評(píng)級(jí)；無有用的定價(jià)機(jī)制，房地產(chǎn)同類小我按揭貸款無差異性；市場準(zhǔn)入寬松，使很多無付出能力的貸款者進(jìn)入市場；法治不健全，使不少房地產(chǎn)金融制度不落實(shí)不實(shí)行等。加上政府GDP取向背景下過度優(yōu)惠的住房按揭政策，只要購買房產(chǎn)就能夠贏利，住房購買完全成了投資贏利的工具；房地產(chǎn)成了投資市場，而居住功能反倒是次要的了。

　　假如不把房地產(chǎn)信貸市場的這些體系性風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，那么要評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大小是不可能的。小我以為，中國房地產(chǎn)信貸市場的體系性風(fēng)險(xiǎn)比美國次貸危急的風(fēng)險(xiǎn)有過之而無不及，政府決不可掉以輕心。（特約評(píng)論員易憲容）（人民網(wǎng)）