本期嘉賓

　　中國價(jià)值指數(shù)首席研究員　　　崔復(fù)活

　　上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長　印堃華

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中間主任　尹伯成

　　中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師　　薛建雄

　　編者按：

　　“夾心層”將實(shí)現(xiàn)住房美夢寄予公租房，但并不低的租金讓“公租房”難堪成為“公主房”。北京市住建委日前宣布近期開工的3個(gè)公租房項(xiàng)目的成本租金，這也是北京市首次宣布初步測算的公租房項(xiàng)目成本租金。不過，每平方米每月高達(dá)二三十元的租價(jià)不僅沒比市場價(jià)低多少，有的甚至比市場價(jià)還高。

　　據(jù)了解，在全國率先開展公租房建設(shè)的重慶，公租房的租金基本控制在市場租金的60%以內(nèi)。而在香港特區(qū)，由政府提供的“公屋”租金僅為同地區(qū)市場價(jià)的25%，解決了將近1/3香港市民的住房題目。

　　事實(shí)上，這一被稱為中國內(nèi)地版“公屋”的住房新型態(tài)，存在的諸多題目長期以來受到不少質(zhì)疑，比如“排外”是否合理、實(shí)行時(shí)會(huì)不會(huì)像經(jīng)濟(jì)適用房一樣被富人“揩油”，建設(shè)的巨額資金投入從哪里來等都成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　門檻

　　“排外”恐成敗筆

　　盡管公租房已經(jīng)在解決城市夾心層題目上起到了應(yīng)有的作用，但照舊有觀點(diǎn)認(rèn)為，公租房標(biāo)準(zhǔn)并不完善。北京方面，公租房暫不向非京籍申請(qǐng)人開放；上海則將外來人口申請(qǐng)資格的門檻設(shè)置為：持有《上海市居住證》和延續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金達(dá)到規(guī)定年限。因?yàn)闆]有確定規(guī)定年限是5年、10年照舊20年，上海的公租房政策顯然也有著很多混沌之處。隨著業(yè)界對(duì)公租房的標(biāo)準(zhǔn)爭議升級(jí)，我們不得不思考怎樣的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)才算是合理？

　　印堃華：上海公租房意在解決在上海工作的流動(dòng)人口的困難。事實(shí)上，申請(qǐng)?jiān)O(shè)置某些條件也是必須的，否則“魚龍混雜”難以實(shí)施。申請(qǐng)人至少應(yīng)有穩(wěn)固的工作，基于社保全覆蓋，上海對(duì)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金的年限有所規(guī)定是合理的；而北京的“公租房暫不向非京籍申請(qǐng)人開放”，目前看起來確實(shí)是不太切合現(xiàn)實(shí)，根本無法解決流動(dòng)人口面臨的困境。

　　崔復(fù)活：客觀來說，我國部分地區(qū)“排外”的公租房標(biāo)準(zhǔn)有肯定的理由，美國、日本等其他國家也是如許操作的。而更關(guān)鍵的緣故原由或許在于，這些城市重要是想先將本地城市人口的住房題目解決好，不然對(duì)不少城市，尤其是像北京如許的大城市，就可能會(huì)出現(xiàn)亂套的情況。

　　但相干標(biāo)準(zhǔn)并不人性化，由于為相干城市作貢獻(xiàn)的人有許多。假如可能的話，可以改動(dòng)公租房的申請(qǐng)門檻，比如，建立一個(gè)貢獻(xiàn)制度或名譽(yù)制度，從非經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，并結(jié)合戶籍及社保制度等方面的改革，真正考慮到外來務(wù)工人員的切身利益。

　　尹伯成：公租房必要肯定的門檻，應(yīng)該是由在某個(gè)城市確實(shí)有正式工作合同、確實(shí)存在住房困難的居民，包括外來務(wù)工人員來進(jìn)行申請(qǐng)。否則的話，秩序就容易亂，許多該申請(qǐng)的家庭不能申請(qǐng)到。

　　薛建雄：這些條件確實(shí)存在不合理性，這等于是抬高了上海、北京戶籍的價(jià)值?，F(xiàn)實(shí)上，只要是在這個(gè)城市交過一年以上社?；蛩慕鸬娜?，就意味著一定為這座城市做過貢獻(xiàn)，沒有什么理由將他們排拆在公租房系統(tǒng)之外。

　　當(dāng)然，公租房在剛剛建立之時(shí)，可能存在房源不足，短期之內(nèi)受益面有限的題目。但采用戶籍制度將外埠人排斥在外是很不公平的，假如采取納稅多少，或考量收入水平等方法可能會(huì)更公平一些。

　　定價(jià)

　　租金參照收入

　　公租房的價(jià)格，無疑是市場關(guān)注的一大焦點(diǎn)。日前，北京的公租房定價(jià)就遭到了媒體的指斥，而官方迄今為止還未給予正式回應(yīng)。不過，也有城市制訂了比較合理且為廣大居民所能接受的價(jià)格。比如，昨日，廣州市住房保障辦透露表現(xiàn)，廣州公租房最高房租擬為市場價(jià)六折，而常州、南京等地的價(jià)格也為部分居民所接受。那么，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，怎樣的定價(jià)才是最合理的？

　　印堃華：在我看來，北京每平方米每月高達(dá)二三十元的租價(jià)根本就不能算是“公租房”。公租房的租金價(jià)格必須得顯明低于市場，根據(jù)各地情況，將申請(qǐng)人的收入水平列入考慮范圍。比如上海的本科卒業(yè)生能拿到2000元至2500元的工資，那么租賃1間房的價(jià)格就應(yīng)控制在750元至1000元。另外，也可將“公租房”視為“宿舍”來發(fā)展，就如目前市場上的研究生公寓可以合租，價(jià)格方面也很便宜。

　　崔復(fù)活：與市場價(jià)格相差無幾的公租房價(jià)格一定是不可取的，而公租房租金為市場價(jià)的60%、70%也并不完全科學(xué)。如今，最緊張的恰恰是從公共福利而不是紅利標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行綜合權(quán)衡，詳細(xì)來看，可制訂如許的標(biāo)準(zhǔn)：將申請(qǐng)人的收入標(biāo)準(zhǔn)作為參照系統(tǒng)，并結(jié)合各方面情況對(duì)相干人士進(jìn)行周全評(píng)估。

　　薛建雄：過高天然沒有市場，而過低可能會(huì)和經(jīng)濟(jì)適用房一樣遇到權(quán)力尋租。所以一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)格也是公租房政策的本意，公租房重要目的就是要促進(jìn)社會(huì)建立一個(gè)穩(wěn)固的租賃房市場。

　　但是目前房價(jià)過高，導(dǎo)致租金回報(bào)過低是一個(gè)矛盾。不過既然是政府推動(dòng)建立租賃房市場以及意在對(duì)過高的房價(jià)起到克制作用。那么，測算房價(jià)就應(yīng)該以建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本）為主，而不能參考目前的房價(jià)或地價(jià)加建安民本的概念，由于地價(jià)是被高房價(jià)抬高的。

　　尹伯成：不能太高，而部分地區(qū)略低于市場的定價(jià)也不合理。比較合理的價(jià)格水平是市場行情50%至70%如許的水平，“封頂”則不能超過市場價(jià)格的70%。

　　資金

　　提議REITs融資

　　建設(shè)公租房投入偉大，而“這筆錢從哪里出”的題目解決不了，就難以推進(jìn)。而從目前的數(shù)量上看，地方政府能不能或者說愿不樂意建造這么多公租房照舊個(gè)題目，畢竟公租房必要花費(fèi)大量財(cái)力、物力。而公租房也不像經(jīng)適房那樣可以買賣，只能通過租金慢慢回收成本，這也使公租房的可持續(xù)性充滿諸多不安因素。那么，面對(duì)資金不足的題目，應(yīng)如何解決？

　　薛建雄：資金的題目是公租房能否推廣的關(guān)鍵。假如不把地價(jià)計(jì)入，先從建安成本考慮，租金回報(bào)率照舊會(huì)比較高。假如用租金回報(bào)作為抵押來發(fā)REITs（房地產(chǎn)投資信任基金）就可以解決資金的題目。政府先借用公積金來投資，然后通過發(fā)行REITs回報(bào)本金或再投資就可以了。

　　尹伯成：解決公租房存在的題目，首先可在相干規(guī)劃下，實(shí)施公租房與經(jīng)適房并舉的方案，畢竟經(jīng)適房可以收回成本，并肯定程度上分流申請(qǐng)公租房的困難家庭，但要放棄用公租房庖代經(jīng)適房的思想。其次，國家和地方相干部門可以加大財(cái)政上的支撐力度。第三，積極開展指導(dǎo)工作，讓國有房地產(chǎn)企業(yè)加入到公租房的開發(fā)中。第四，在處理地皮拍賣過程中，也可把公租房開發(fā)的面積、地塊與商品房的面積、地塊捆綁在一路，或者，在地皮招拍掛的時(shí)候，將70%用作商品房，30%留作公租房建設(shè)。此外，公租房并不能離市區(qū)過于迢遙，如許才不會(huì)增長其出行的成本，才能發(fā)揮公租房的最大服從。

　　印堃華：其實(shí)，政府根本不缺錢。所謂的資金題目歸根結(jié)底照舊體系體例題目難解決。比如進(jìn)步地皮出讓金、“生地”變“熟地”后再賣等都是政府應(yīng)積極考慮施行的，但因?yàn)橄驅(qū)Ц刹慷际嵌唐谂e動(dòng)，誰也不樂意“幫別人種樹”。政府部門應(yīng)堅(jiān)持下定決心，如建立地皮發(fā)展基金，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更健康的發(fā)展。

　　崔復(fù)活：公正地說，這確實(shí)將在肯定程度上給地方政府帶來負(fù)擔(dān)。但從切身解決居民住房的角度來說，這是政府應(yīng)當(dāng)做的。如今，讓政府更加積極的辦法是，破除以GDP“亦步亦趨”的業(yè)績思想，這就必要建立超越GDP數(shù)據(jù)的周全綜合的考評(píng)系統(tǒng)，并以民生作為考評(píng)中的緊張內(nèi)容。

　　監(jiān)管

　　謹(jǐn)防富人“揩油”

　　公租房是經(jīng)濟(jì)房、廉租房和限價(jià)房之外的“第四房”，被政府和社會(huì)公眾充分期待。而隨著“特供房”、“N連號(hào)”，與保障房相干的丑劇賡續(xù)發(fā)生，人們也不禁擔(dān)憂公租房會(huì)不會(huì)也出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房”的征象？那么，在大量的公共租賃房投入市場以后，如何防止富人“揩油”，而真正讓那些“夾心層”們實(shí)現(xiàn)住房美夢？

　　薛建雄：在公租房投入市場的初期，由于房源比較嚴(yán)重，所以要對(duì)入住資格進(jìn)行嚴(yán)酷審查。但是從長期來看，公租房并不是一個(gè)福利機(jī)構(gòu)，它的租金和社會(huì)租金差距不大，重要是解決流動(dòng)人口對(duì)住房的需求題目和促進(jìn)社會(huì)建立一個(gè)更完美、規(guī)模充足大的租賃房市場，以起到穩(wěn)固房價(jià)的作用。

　　由于經(jīng)適房等都存在著偉大的利差空間，所以不論是權(quán)力照舊非權(quán)力都會(huì)伺機(jī)侵占，所以只有通過制度設(shè)計(jì)讓保障房跟商品房之間不存在偉大的利差空間，就不會(huì)出現(xiàn)侵占舉動(dòng)。而在制度沒有解決之前，更加公開透明是惟一的辦法。

　　崔復(fù)活：因?yàn)楣夥繉儆谶^渡性子的住房，因此照舊從社會(huì)福利的角度動(dòng)手，在監(jiān)管方面，必要每年對(duì)公租房群體進(jìn)行一次評(píng)估，即建立評(píng)定機(jī)制。同時(shí)，地方政府必要切實(shí)以公共福利為標(biāo)準(zhǔn)，而不能以市場標(biāo)準(zhǔn)看齊。此外，還可建立相干的激勵(lì)機(jī)制，設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金等鼓勵(lì)公租房群體。

　　尹伯成：這只能由政府相干部門來進(jìn)行操作，最關(guān)鍵的就是落到實(shí)處，進(jìn)行嚴(yán)酷監(jiān)管。而政府相干部門也不能在思想上將公租房看作紅利性的住房。

　　印堃華：假如搞得不好，“公租房”就會(huì)淪為“福利房”。如今央企、大企業(yè)“開了口子”，許可建“公租房”，最終可能變成只有那些企業(yè)內(nèi)部可享受的福利。政府必須要有配套的政策支撐，但事實(shí)上嚴(yán)酷規(guī)范的確有難度。

　　妙想

　　笑談巧用“空置房”

　　最近關(guān)于“空置房”的爭論由于一個(gè)數(shù)字而再度激烈了起來。有新聞?wù)f，國家電網(wǎng)公司在全國660個(gè)城市的調(diào)查表現(xiàn)，高達(dá)6540萬套住宅電表延續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些“空置房”足以供2億人居住。隨后，盡管國家電網(wǎng)公司否認(rèn)了這一新聞。但在這場紛爭背后，也折射出“空置房”征象已成為社會(huì)焦點(diǎn)。有人開始異想天開地構(gòu)想：假如“空置房”被充分行使起來做“公租房”，那么房源的題目是否可以迎刃而解？

　　薛建雄：這還必要其他相干的政策做配套，大多數(shù)“空置房”是因?yàn)橘彿空邞n慮房價(jià)長期上漲而為兒子甚至孫子預(yù)備的房產(chǎn)；而另一部分投資者囤積的房源，除了高價(jià)外，他們不太可能樂意賣。

　　假如你簡單去收購，就會(huì)更加推高房價(jià)。假如要收購這類空置房源，必需先要有房產(chǎn)稅或其他相干稅種，迫使這類房源拋盤，這時(shí)候才適宜收購。不然，重要照舊得通過政府加大建設(shè)來解決。

　　崔復(fù)活：這是一個(gè)可行的辦法，但操作起來難度很大。這就必要我國的金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮服從，可統(tǒng)籌建立一個(gè)基金組織，對(duì)相干的空置住房進(jìn)行周全評(píng)估，繼而睜開收購，或是買斷這棟樓房10年或20年等。

　　尹伯成：這個(gè)想法特別很是好，但如今很難做到，緣故原由在于，包括國有開發(fā)商在內(nèi)的浩繁房地產(chǎn)企業(yè)是不會(huì)將可能偉大的收益拱手讓給地方政府部門，炒房者更不會(huì)這么做，歸根結(jié)底，這照舊利益糾葛。除非，國家能夠痛下決心對(duì)這么多空置房進(jìn)行管制。

　　印堃華：房地產(chǎn)在這一輪調(diào)控下，已經(jīng)步入了僵局。市場上所傳的“空置房”數(shù)量完全沒有根據(jù)，其實(shí)只有很少部分“空置房”是炒房者留存下來的。而將“空置房”變“公租房”的想法根本不實(shí)際，哪個(gè)產(chǎn)權(quán)人會(huì)樂意輕易摒棄本身的房產(chǎn)。

　　【名詞詮釋】

　　公共租賃房：是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸小我所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價(jià)或者承租者承受得起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)卒業(yè)生，還有一些從外埠遷移到城市工作的群體。（國際金融報(bào)）