-海外置業(yè)人群除了以房養(yǎng)學(xué)和移民投資外，有相稱一部分是純粹的物業(yè)投資者，相對于國內(nèi)的限購、限貸政策，海外的一些國家貸款政策較為寬松且利率較低，逐利的資金由此越來越多地投向海外置業(yè)

　　-中國人對海外住宅市場的粘稠愛好目前已達(dá)到前所未有的高點。以當(dāng)前最受國人迎接的澳大利亞房產(chǎn)為例，與去年同期相比，今年以來國人購買澳大利亞房產(chǎn)的簽約量增加了約30%

　　-澳洲政府對投資移民沒有任何限定。最近澳洲政府還出臺了相干政策鼓勵海外人士赴澳洲買房。澳洲政治社會穩(wěn)固，澳元堅挺，已成為國內(nèi)大量熱錢投資套現(xiàn)的理想之地

　　合法國內(nèi)地產(chǎn)商為樓市限購帶來的市場冷落而犯愁之際，越來越多的內(nèi)地居民靜靜出海，把大把資金投向海外埠產(chǎn)。不過當(dāng)你到澳洲、加拿大等地，會看到大量空置的別墅、公寓時，萬萬別見怪，販賣商會告訴你，這些房屋其實已經(jīng)有主，而且買主多為中國人。這些中國人在海外大量買房，而本身又不去居住，他們究竟在做什么呢？他們的做法對國內(nèi)樓市調(diào)控產(chǎn)生了哪些影響？

　　澳洲買房最合算

　　“來澳洲買房的人大多出于投資的目的，由于目前這是最佳的投資途徑?！卑拇罄麃喭Y房產(chǎn)公司王女士對本報記者說。

　　一貫看好澳洲房產(chǎn)市場的王女士本身就在昆士蘭的黃金海岸花42萬澳元(約合人民幣280萬元)買了一套使用面積為150平方米的別墅，而且在接受采訪的當(dāng)天上午就有一位國內(nèi)的客戶在統(tǒng)一地點成交了一套同樣價值的別墅。王女士透露表現(xiàn)，澳洲房產(chǎn)是最好的投資途徑，尤其適合長期投資，由于根據(jù)澳大利亞的政策，買房不僅可以合理避稅(包括小我所得稅、增值稅、遺產(chǎn)稅等等)，而且澳洲政府還鼓勵買房退稅，買得越多，退的越多。

　　另一個最大的上風(fēng)在于，澳洲房屋的增值空間十分廣闊，這是由于澳洲人口少，但人口增加速度快，每年的增加率也許在2.5%左右，大大高于北京、上海等大城市，其中上海的人口增加率已為負(fù)值。人口增加快就意味著住房需求敏捷增長，房屋增值空間就十分廣闊。根據(jù)以往20年的統(tǒng)計數(shù)值表現(xiàn)，澳洲房價每隔五六年就會翻番，這與國內(nèi)北京、上海等大城市房價奇高已接近上限，漲幅放緩?fù)耆煌?BR>
　　王女士吐露，很多人在澳洲買了房，本身卻很少曩昔居住，而是等待房屋升值。以她今年購買的那套別墅為例，預(yù)計五六年后其價值將達(dá)到80萬澳元以上。她打算把房屋出租，然后以租養(yǎng)貸。

　　此外，在澳洲買房將擁有永世產(chǎn)權(quán)，也是吸引國內(nèi)投資客的重要緣故原由之一。澳元堅挺，兌美元匯率高，租賃回報高，房屋增值空間大，永世產(chǎn)權(quán)。將來無需繳納繼續(xù)稅，只需繳納一點點手續(xù)費即可由后代繼續(xù)。

　　王女士告訴本報記者，澳洲政府對投資移民沒有任何限定。最近，澳洲政府還出臺了相干政策鼓勵海外人士赴澳洲買房。她所在的公司的日均成交量也在賡續(xù)攀升，最多時一天成交四五套。澳洲政治社會穩(wěn)固，澳元堅挺，已成為國內(nèi)大量熱錢投資套現(xiàn)的理想之地。

　　澳元堅挺，匯率升值，“不要鄙視這一點，”王女士舉例說，她的客戶李老師的房子當(dāng)時買入價約40萬澳元(約合266萬元)，如今市價70多萬澳元。當(dāng)時以200萬元左右的人民幣換成澳元還款，但如今澳元對人民幣在升值，匯率從昔時的1比5點多，漲到接近1比7，“僅是匯率，就相稱于賺了約150萬人民幣?！绷硗?，該別墅收樓后，又將空著的三間房租給了在當(dāng)?shù)匾迾I(yè)的中國留門生，每間房每周租金200澳元，一年下來收了3萬多澳元的租金。

　　談起澳洲房產(chǎn)市場的上風(fēng)，王女士告訴本報記者，中國大城市房價升值空間小，加上房價調(diào)控限購令，還有70年產(chǎn)權(quán)的限定。而在澳洲，因為人口少，人口增加速度快，對房屋的需求量賡續(xù)攀升，房價升值空間較大。另外，澳洲是永世產(chǎn)權(quán)，也很有吸引力。同時，美國評級降落，美元疲弱，也使得購房需求轉(zhuǎn)向澳洲。

　　“以房養(yǎng)學(xué)”成新寵

　　另據(jù)搜房網(wǎng)新聞，由搜房網(wǎng)與上海電視臺聯(lián)合組織的“澳洲購房團(tuán)”一行10余人已結(jié)束澳洲考察回到上海。短短3日，上海投資客于當(dāng)?shù)刭I下10多套別墅和海景公寓，其中一位從事絲綢生意的劉女士更是一口氣買下一幢別墅和4套公寓，

　　總成交量近人民幣4000萬元。由此可見，上海人投資澳洲物業(yè)的熱情不減。據(jù)搜房傳媒總策劃莊諾介紹，相較于美國、加拿大、日本、新加坡等熱門市場，澳洲物業(yè)租金收益率系全球最高，達(dá)7%左右。反而澳洲養(yǎng)房成本卻極低，除了物業(yè)管理費以外，沒有其他國家的物業(yè)稅、增值稅、門牌稅等“苛捐雜稅”。

　　莊諾告訴記者，“以房養(yǎng)學(xué)”也是當(dāng)前熱門的海外投資理念，催生了中國投資者海外購房的熱情?！耙苑筐B(yǎng)學(xué)”指的是在海外買一套房子，用該房子的租金收益付出孩子在當(dāng)?shù)亓魧W(xué)的所有費用。例如，在租金收益率最高的澳洲黃金海岸購買一套人民幣300萬元左右的海景公寓，月租金達(dá)1.3多萬元，一年的房租收入超過15萬元，這筆租金收入足以付出留門生在那里一年的學(xué)費和生活費等開支。此外，澳洲房價每7年會翻一番，待孩子留學(xué)卒業(yè)后，購房者還可以獲得房價翻番的投資回報。

　　海外置業(yè)、海外移民之門也漸漸為更多的通俗人打開。傲豐集團(tuán)董事長鐘潤良告訴記者：“中國人對海外住宅市場的粘稠愛好目前已達(dá)到前所未有的高點。以當(dāng)前最受國人迎接的澳大利亞房產(chǎn)為例，與去年同期相比，今年以來國人購買澳大利亞房產(chǎn)的簽約量增加了約30%?！?BR>
　　緩解國內(nèi)調(diào)控壓力

　　與澳洲旗鼓相稱的是加拿大。據(jù)高力國際的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表現(xiàn)，中國大陸投資者在加拿大溫哥華的購房比例達(dá)到29%，越來越多的海外房地產(chǎn)項目意識到了中國購買力崛起。諸多數(shù)據(jù)及分析表現(xiàn)，目前中國購買力不僅支持了溫哥華、多倫多等中國移民密集地區(qū)的房價，英國倫敦、美國舊金山、新加坡等地，亦可到處見到中國投資客的身影。

　　來自高力國際最新的研究數(shù)據(jù)表現(xiàn)，近年來，在華人聚集地溫哥華市西區(qū)與列志文市，內(nèi)地買家?guī)缀跽加辛苏麄€市場，已成為加拿大房地產(chǎn)買賣的“生力軍”。高力國際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維倫吐露，曩昔半年間，內(nèi)地人士通過高力國際完成的海外住宅投資項目涉及總金額已高達(dá)人民幣13億元，最受迎接的是澳大利亞、英國和加拿大等地。

　　據(jù)高力國際最新發(fā)布的《2011年第一季度溫哥華房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》表現(xiàn)，在大溫哥華地區(qū)，2011年第一季度溫哥華多戶住宅市場販賣堅挺，共成交2527套，同比上漲35%。成交的大幅增加重要源于中國大陸投資者的激增。此外，加拿大房地產(chǎn)協(xié)會今年5月的報告也表現(xiàn)，溫哥華4月的房價同比又上漲了10%，重要緣故原由是豪宅價格的上升。

　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理高曉輝對本報記者分析稱，海外置業(yè)人群除了以房養(yǎng)學(xué)和移民投資外，有相稱一部分是純粹的物業(yè)投資者，相對于國內(nèi)的限購、限貸政策，海外的一些國家貸款政策較為寬松且利率較低，逐利的資金由此越來越多地投向海外置業(yè)。已移民加拿大的毛群紅附和這種觀點，她對本報記者說，如今溫哥華有一套房子出來，看房的十小我當(dāng)中有九個是中國人。房價這兩年也被炒得很高了。

　　一位東北的私營企業(yè)主也透露表現(xiàn)，如今國內(nèi)一二線城市的租售比過高，在政策打壓下升值空間特別很是有限，將來兩年內(nèi)投資的價值不大，他正考慮將手上的物業(yè)動手，轉(zhuǎn)向海外購置一些房產(chǎn)，“比如倫敦或悉尼，無論是出租回報照舊升值空間都比國內(nèi)坦蕩?！?BR>
　　據(jù)媒體報道，前不久，上海版小我境外直接投資試點方案上報至國務(wù)院。上報方案將小我境外直投設(shè)計為非金融類的外匯投資，重要投向移民投資、房地產(chǎn)投資和企業(yè)投資。對此，高力國際華北區(qū)國際物業(yè)部董事鄒世宏透露表現(xiàn)，小我境外房地產(chǎn)投資的開放，將有助于緩解國內(nèi)樓市調(diào)控的壓力。

　　此外，人民幣在匯率市場上的上風(fēng)，也推動了中國大陸投資者海外置業(yè)。人民幣兌美元5年內(nèi)累計升值22%，不僅購買力提拔，同時海外貸款的還款壓力也持續(xù)降低。在外匯管制的現(xiàn)階段，資金外流有相稱大的潛伏性。很難找到一個正確的數(shù)據(jù)來描繪海外置業(yè)熱潮帶來的資金流出規(guī)模。據(jù)美亞置業(yè)統(tǒng)計，2010年通過房產(chǎn)中介赴海外買房的金額超過50億元。在現(xiàn)有政策下，每人每年僅有5萬美元(約33萬元)的換匯限額。

　　在溫哥華，即使是非居民外國人，也能夠從銀行獲得最高60%-65%的貸款。以一套50萬加幣(333萬元)的房屋為例，簽署合同時僅需付出10%，即5萬加幣(33.3萬元)，3個月后再付出5萬加幣，余下的40萬款項在交房時才需繳納。假如獲得六成的銀行貸款，交房時購房人只需不足剩余的10萬加幣(66萬元)即可。加拿大目前的五年期變動利率貸款的利息僅為2.3%左右，與國內(nèi)相比，加拿大的購房貸款成本和首付付款壓力都小得多。據(jù)悉，從去年下半年至今，國內(nèi)五大外資代理行相繼成立了海外物業(yè)部。戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞告訴記者，如今國外許多房地產(chǎn)掮客公司都專門配備了會講中文的房產(chǎn)掮客人，用以接待中國客戶，因此一些法律、醫(yī)學(xué)、工程等專業(yè)背景的海外留門生最近紛紛開始轉(zhuǎn)行做房產(chǎn)掮客人。

　　何衍鈞預(yù)計，在將來投資海外房地產(chǎn)市場，將成為中國人理財的緊張組成部分。在國內(nèi)通脹形勢日益緊張、樓市調(diào)控層出不窮的背景下，中國通俗投資者在全球范圍內(nèi)配置資產(chǎn)的理念正在漸漸形成。(記者孫永劍)（中華讀書報）