國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新宣布的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，今年11月份，上海新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比降落了0.3%，這也是繼10月份后，環(huán)比降落的第二個(gè)月。

　　在“限購(gòu)”、“限貸”等一系列調(diào)控政策綜合作用下，今年以來，上海房價(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制。10月份中下旬開始，外圍部分新建樓盤率先啟動(dòng)降價(jià)，隨后漸漸向市中間及二手房市場(chǎng)蔓延，年初的調(diào)控政策效應(yīng)展現(xiàn)。

　　2011年即將曩昔，明年的各項(xiàng)政策取向是否會(huì)改變，下一步樓市究竟會(huì)如何體現(xiàn)？

　　“滬九條”繪出樓市分水嶺

　　回眸年初一系列密集出臺(tái)的樓市政策，許多人還清晰地記著每一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　1月28日，上海正式實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)；緊隨國(guó)家1月26日發(fā)布“新國(guó)八條”之后，2月1日“滬九條”出臺(tái)，從限購(gòu)政策、稅收政策、信貸政策、地皮供給及住房保障等多方面強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控……

　　“短短一個(gè)月之內(nèi)，調(diào)控措施如此密集出臺(tái)、配套細(xì)則跟進(jìn)速度之快，均表現(xiàn)出了政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控及遏制房?jī)r(jià)過快上漲的決心。”上海易居房地產(chǎn)研究院日前在盤點(diǎn)今年上海房地產(chǎn)業(yè)十大事件時(shí)分析認(rèn)為，房產(chǎn)稅是本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的手段之一，更是完美房地產(chǎn)稅收制度的緊張內(nèi)容。限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等多組合拳出擊，對(duì)上海樓市產(chǎn)生了較大影響。

　　樓市成交應(yīng)聲下跌。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，今年2月份，上海剔除配套商品住宅等以外的新建商品住宅成交面積僅為17.8萬平方米，比去年同期下跌47%，創(chuàng)下了2006年以來新建商品住宅月成交量的最低紀(jì)錄。隨著調(diào)控政策的持續(xù)，政策疊加效應(yīng)賡續(xù)釋放，本來被開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”季，今年也黯然失色。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年1月至10月份，本市新建商品住房販賣面積為1144萬平方米，同比削減15.3%。

　　成交量的縮水使得不少開發(fā)企業(yè)存貨壓力加大，資金回籠面臨困難。在國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境賡續(xù)緊縮的形勢(shì)下，開發(fā)企業(yè)融資也變得非常困難。于是，不少開發(fā)企業(yè)被迫出招應(yīng)對(duì)，采取“以價(jià)換量”的營(yíng)銷策略，調(diào)低價(jià)格推盤或者打折促銷，其中不乏中海、龍湖等大型房企。

　　商品住宅成交低位徜徉

　　樓市成交降落，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了環(huán)比降落，是否就意味著本輪調(diào)控已經(jīng)到位，明年相干政策將會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)？不久前召開的中間經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不搖動(dòng)，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。上海也已明確，明年將繼承嚴(yán)酷貫徹實(shí)行國(guó)家有關(guān)調(diào)控政策，繼承加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，繼承實(shí)行住房限購(gòu)政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　本輪調(diào)控中最具“威力”的限購(gòu)政策繼承實(shí)行，對(duì)樓市將產(chǎn)生何種結(jié)果？“作為對(duì)樓市政策最為敏銳的開發(fā)商，對(duì)于限購(gòu)令明年繼承實(shí)行并不不測(cè)?！钡掠拥禺a(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東透露表現(xiàn)，今年四季度起，一些開發(fā)商已經(jīng)開始通過降價(jià)策略回應(yīng)市場(chǎng)需求，明年的這種趨勢(shì)將會(huì)繼承連續(xù)下去。

　　我們?cè)诮庾x商品化住宅成交低位徜徉征象時(shí)，不能忽略的是，上海整個(gè)住房供給系統(tǒng)正面臨著一次結(jié)構(gòu)性調(diào)整。今年是上海保障房建設(shè)的大年。數(shù)據(jù)表現(xiàn)，今年以來，上海新開工保障房面積占悉數(shù)新開工住宅面積的比重已經(jīng)超過70%，達(dá)到歷史最高水平。年內(nèi)新增了廉租住房1萬戶（套），累計(jì)受益家庭已達(dá)8萬多戶；今年又是共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用住房）配售的最岑嶺年度，涉及近4萬戶家庭；公共租賃房試點(diǎn)項(xiàng)目也在穩(wěn)步推進(jìn)。

　　“可以預(yù)期，‘十二五’期間上海市場(chǎng)化商品房的‘蛋糕’將大幅減量?！笔蟹抗芫钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人透露表現(xiàn)，整個(gè)住房供給系統(tǒng)假如以產(chǎn)權(quán)劃分，將會(huì)形成全產(chǎn)權(quán)房、共有產(chǎn)權(quán)房、無產(chǎn)權(quán)房（即租賃住房）共存的局面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著上海住房供給系統(tǒng)的完美，往后商品房供求關(guān)系也將愈加趨于合理。

　　房?jī)r(jià)加速合理回歸

　　根據(jù)戴德梁行的一份研究成果，在限購(gòu)、房產(chǎn)稅等調(diào)控組合拳之下，目前上海高檔商品公寓中的投資炒房客比例已經(jīng)顯明降低，基本以自用型買家為主。從對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松的形勢(shì)來看，預(yù)計(jì)下一步高端住宅市場(chǎng)的成交量將繼承走低，公寓價(jià)格不會(huì)有大的浮動(dòng)，別墅價(jià)格將持續(xù)走低。

　　本輪調(diào)控之下，還有一個(gè)值得關(guān)注的征象，便是新建商品房紛紛降價(jià)，但二手房?jī)r(jià)格仍舊堅(jiān)挺。這是由于二手房業(yè)主大多是小我，資金回籠方面的壓力較??；限購(gòu)以后，部分二手房業(yè)主拋售房源后，無法再購(gòu)入新居，惜售生理緊張。不過據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，最近價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺的二手房市場(chǎng)也開始屏不住了，房東心態(tài)加快變化，二手房實(shí)質(zhì)降價(jià)增多?！澳壳岸址糠繓|下調(diào)價(jià)格10%已是普遍存在?！鄙虾Ｖ性芯孔稍儾扛呒?jí)研究員巫慧穎說，二手房的降價(jià)范圍也開始從松江新城、嘉定新城等外圍區(qū)域，漸漸擴(kuò)散到了普陀宜川等中內(nèi)環(huán)板塊，甚至靜安長(zhǎng)壽等中間板塊價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。（記者 張奕 實(shí)習(xí)生 田宇）（解放日?qǐng)?bào)）