隨著春節(jié)假期的到來，樓市成交開始步入“降溫期”。節(jié)前，開發(fā)商和購房者“休眠”觀望態(tài)度顯明，而節(jié)后高位成交行情能否連續(xù)，還得看市場的供需結(jié)構(gòu)是否合理。 2月4日至2月17日上海市內(nèi)無住宅項目明確透露表現(xiàn)上市，時隔一年再度呈現(xiàn)春節(jié)零開盤的態(tài)勢。不過節(jié)后，將有13個住宅將在2月尾集中入市。

[蛇年樓勢預(yù)期]

樓市量穩(wěn)價升，政策預(yù)期妥當(dāng)

就蛇年樓市大勢而言，出現(xiàn)變數(shù)的機率并不會太大，房價基本呈現(xiàn)微漲的趨勢。漢宇地產(chǎn)研究部分析師朱春峰從政策和市場面作了以下展望：

——政策預(yù)期妥當(dāng)。無論是黨的十八大照舊中間經(jīng)濟(jì)工作會議，中間對樓市的態(tài)度仍舊較為明確，“穩(wěn)”、“微調(diào)”是樓市調(diào)控的主基調(diào)。當(dāng)然這個前提是樓市的房價并未出現(xiàn)大幅度的上漲。

——市場走勢是量穩(wěn)價升。2012年下半年起，滬上的地皮市場開始活躍，一再爆出多幅地王地塊。從地皮市場的回暖也間接反映了房企拿地信念的加強，在地皮開發(fā)周期的縮短以及樓盤的大賣雙重推力下，蛇年開發(fā)商將會加大新盤的供給量。從購房者的角度看，因為剛需需求的支持以及房價預(yù)期變化的催化刺激，2013年的需求量仍舊處于茂盛期。此外，受到政策環(huán)境、通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)增速、置業(yè)者追漲心態(tài)等多重因素的影響，蛇年的樓市行情基本是微漲的趨勢。

剛需仍舊是購房主力軍

與往年相比，蛇年樓市中以下兩個面向值得關(guān)注。

——剛需需求仍舊成為購房中的主力軍。

根據(jù)漢宇地產(chǎn)研究部對上海市二手房住宅剛需份額(總價段200萬以下)成交走勢的監(jiān)測表現(xiàn)，全年剛需份額成交走勢基本維持在85－90%。根據(jù)目前的人口結(jié)構(gòu)，將來幾年，包括2013年成交主力仍舊以剛需盤為主。

——隨著房價的攀升，中間會否出臺新的樓市政策成為影響樓市的一個變數(shù)。目前隨著樓市回暖步伐的加快，房價也在漸漸攀升，使得兩會期間出臺響應(yīng)樓市政策的想象空間越來越大。

假如新的樓市政策出臺，它是否會使回暖的樓市再次轉(zhuǎn)而回冷呢？

一手房

節(jié)后或現(xiàn)集中推盤，將成首季樓市風(fēng)向標(biāo)

與屢屢跌破冰點的氣溫相反，春節(jié)前的樓市在一再升溫。2月4日至2月6日，上海住宅市場總計成交1645套。上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中間分析師夏俊卿認(rèn)為，2月因為春節(jié)檔期隔斷成上下半月，在推盤量上也呈現(xiàn)頭尾集中開盤之勢。

因為受到春節(jié)因素的影響，各房企放慢了樓盤上市的步伐。與此同時，在買賣雙方的價格預(yù)期發(fā)生扭轉(zhuǎn)后，二手房市場中跳價、撤牌、惜售征象日趨緊張，供給量也呈顯明下滑的趨勢。在成交方面，雖然目前置業(yè)熱情不減，但隨著蛇年春節(jié)的臨近，需求量也隨之有所降溫。過年期間的上海樓市行情基本呈現(xiàn)價穩(wěn)量跌的局面。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部對2007年至2012年每年春節(jié)假期成交分析效果表現(xiàn)，春節(jié)假期所處月份整月新居成交，每每較前一月有4成以上的降幅。且從年度成交總量排位來看，其也都處于該年成交量排名的末位。而春節(jié)后續(xù)一個月的成交量，其成交量環(huán)比春節(jié)月份雖有100%以上的增幅，但就成交總量來看，其近4年來也多處于年度成交排位的偏后位置。而2007年至2012年的6年間，也僅有2008年的節(jié)后月份成交高于年度月均成交水準(zhǔn)。

而從2月份的開盤計劃看，開發(fā)商普遍盼望在2月尾有所預(yù)熱，這也意味著春節(jié)假期內(nèi)購房者很難從新居市場獲得驚喜。根據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中間的統(tǒng)計，2月預(yù)開盤住宅共計17個。其中，公寓項目16個，別墅項目1個。

受到春節(jié)假期的影響，2月將被分割成2個推盤節(jié)點：2月初開發(fā)商試水推出小量的新居型，為春節(jié)后推主力房源做市場定位；2月末則是另一個推盤節(jié)點，2月末不僅是真正意義上中國新年的開始，它還承接著3月的行情，2月末入市項目將起提前預(yù)熱的作用。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，將有更多剛需盤在2月末3月初集中入市，這或?qū)⒅笇?dǎo)3－4月乃至上海樓市上半年的成交走勢。

二手房

1月成交因此漲4倍 節(jié)前房東“惜售”撤牌

今年1月是傳統(tǒng)的淡季，盡管成交量相比去年12月有所下跌，但是相比去年同期大幅上漲了4倍多。隨著成交的活躍，市場上業(yè)主“跳價”的征象越發(fā)增多。因為近期掛牌可選房源有限，部分購房者恰好借春節(jié)放假時期休整觀望，節(jié)后再做購房計劃。

根據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測的二手市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)，今年1月全市二手房共計成交22605套。1月全市總價200萬元以上的中高端二手住宅共計成交3284套，僅比去年12月下跌0.5%，跌幅遠(yuǎn)小于全市團(tuán)體跌幅，是導(dǎo)致全市均價上揚的緊張緣故原由。去年年末以來一再出現(xiàn)的房東跳價舉動，也肯定程度上拉動了均價的上漲。

與去年12月相比，全市17區(qū)縣中有9個區(qū)縣的二手住宅成交套數(shù)出現(xiàn)下跌，但下跌幅度普遍較小，僅青浦區(qū)的跌幅超過10%。成交量上漲的8個區(qū)縣中，其上漲幅度也大多在10%以內(nèi)，靜安區(qū)的漲幅最大，達(dá)到39.2%。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟透露表現(xiàn)，目前全市二手住宅掛牌量已經(jīng)從去年年初的16.5萬套滑坡至14.1萬套的水平，市場的自動權(quán)進(jìn)一步向賣方轉(zhuǎn)移，房東“跳價”舉動有愈演愈烈之勢。

價格上，從21世紀(jì)不動產(chǎn)在全市重點監(jiān)測的21個板塊、40個標(biāo)桿樓盤中統(tǒng)計表現(xiàn)，1月末二手房買賣交易價格同比增幅分別為：大戶型5%、中戶型4.2%、小戶型5%。成交氛圍持續(xù)優(yōu)秀、性價比房源稀缺、業(yè)主心態(tài)進(jìn)一步加強等，仍是構(gòu)成漲價的緊張緣故原由。

相干人士透露表現(xiàn)，2013年元旦至今一些板塊內(nèi)的成交自1月中旬后即呈現(xiàn)漸漸回落的態(tài)勢。除了近期困擾多時的掛牌稀缺因素外，市場買賣雙方對于價格預(yù)期的進(jìn)一步分化也是構(gòu)成成交回落的另一因素。近期一套上海康城二手房的掛牌房源，12月份掛牌價尚在180萬元，已較2012年上半年同類房源高出近20萬－30萬元，但1月中旬該房源業(yè)主再次自動將價格調(diào)至190萬元，且更在近日透露表現(xiàn)“撤牌”惜售。該業(yè)主的“撤牌”理由即是其認(rèn)為節(jié)后可能還會有一波看漲行情，生怕當(dāng)下出售可能會賣虧。

中介

延后成交案例多 有中介門店大年初四后就開門

春節(jié)期間也能淘房？中介門店和售樓處是否開門業(yè)務(wù)？答案天然是一定的。置房心切的購房者可選擇年初四后前往中介門店淘房。

“基本上各家的指標(biāo)都能完成。”中華企業(yè)市場部經(jīng)理戴正芳透露表現(xiàn)，春節(jié)期間基本上不會有人出來看房，加上之前的積累，春節(jié)基本都會放假，沒需要“堅守售樓處，節(jié)后再戰(zhàn)?！币灿幸慌鷺潜P在節(jié)前突擊開盤。2月2日，寶山、嘉定有三個剛需新盤推出新居源。嘉定的合景疊翠峰推出一批90平方米的三房房源。販賣負(fù)責(zé)人稱，項目是典型的剛需房，去年年底以來販賣情況一向不錯，為了保持平穩(wěn)的節(jié)奏，不要大起大落，因而在拿到了預(yù)售允許證后，立刻推出新居源，而不是等到節(jié)后再開。而春節(jié)期間，除夕夜至年初二照舊放假的，到年初三開始，售樓處就會有工作人員來輪流值班。

與一手房類似的是，在經(jīng)歷了去年12月以來延續(xù)兩個月的高成交后，節(jié)日期間各中介門店也將“歇歇腳”。記者從相干渠道獲悉，春節(jié)期間，新居售樓處基本不會開門業(yè)務(wù)，對于二手房的中介門店而言，春節(jié)期間的前半期不會開門業(yè)務(wù)，而大年初四之后，中介門店便會陸續(xù)開門業(yè)務(wù)。

21世紀(jì)不動產(chǎn)長寧東區(qū)經(jīng)理李棟透露表現(xiàn)，門店將從大年夜放假至年初四，年初五開門業(yè)務(wù)。“統(tǒng)一個公司各分行上班的時間可能都不一樣，有的本地員工多，那么可能節(jié)后上班早，假如外埠同事多，那么開門業(yè)務(wù)就會晚一點。”李棟透露表現(xiàn)，1月份的生意不錯，不過部分已經(jīng)付好定金的買家要等到春節(jié)后再正式簽約?！跋袢缭S的延后成交案例我們這里也許有七八單?！?/P>

德佑地產(chǎn)西七區(qū)總監(jiān)孫成平同樣透露表現(xiàn)有不少合同都要到節(jié)后再簽?！耙环矫孢^年大家都要回家甚至出國度假，沒偶然間完成交易，另一方面也有買家憂慮房東節(jié)后會漲價，所以干脆先付好大筆定金，讓賣家不敢輕易違約?！?/P>

必要提示的是，節(jié)日期間購房者如需淘房，可去規(guī)模較大的居住社區(qū)淘淘看，由于區(qū)域內(nèi)供給樓盤較多，如許對于買家而言，本身的選擇面就相對較廣，可以降低看不到房子、或者聯(lián)系不上房東的難堪情況。還可選擇一些居住氛圍成熟、配套完美的社區(qū)，如許所選樓盤的人氣相對較旺，而對于剛需置業(yè)者而言，也可以選擇一些價格相對低廉，剛需樓盤較集中的板塊。

租賃

節(jié)前租賃市場平穩(wěn) 節(jié)后租金恐現(xiàn)“補漲”

去年12月和今年1月，全市二手房成交量延續(xù)兩月維持在2萬套以上的高位，火爆的成交讓房東“跳價”成風(fēng)。二手房房價敏捷上竄，讓不少本輪“踏空”的購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)房屋租賃市場。因為春節(jié)長假等因素影響，業(yè)內(nèi)人士展望，今年的租金上漲很可能將在春節(jié)后，新一批出租房源上市后才會真正拉開序幕。

雖然短期內(nèi)租賃市場并未出現(xiàn)普遍提價的情況，但是與去年年初相比，市區(qū)各區(qū)域的租金仍同比出現(xiàn)普遍性上漲。不少房屋租賃中介反映，目前的租金相比去年年初大多出現(xiàn)了10%－20%的增加。但是，與買賣市場疾風(fēng)暴雨式的跳價不同，租賃市場的價格上漲更為循規(guī)蹈矩，尤其是已掛牌出租的房源，跳價的情況較為少見。德佑地產(chǎn)富平店負(fù)責(zé)人透露表現(xiàn)，目前該店周邊的愉景華庭、美隆大廈等樓盤的租賃情況都頗為可觀，1月以來該店的租賃套數(shù)已接近20套。盡管如此，周邊租賃市場中并未出現(xiàn)房東提價的情況。因為門店周邊的大華、萬里板塊是傳統(tǒng)的大體量居住區(qū)，向市場供給的房源十分足夠，遠(yuǎn)未到一房難求的田地，因此房東尚缺乏足夠的漲價資本。另一方面，作為中環(huán)以內(nèi)的價格洼地區(qū)域，在此租房的租客普遍經(jīng)濟(jì)實力有限，漲價幅度過大也很不利于房源的出租。

而在房源較為緊俏的曹家渡地區(qū)，標(biāo)桿樓盤達(dá)安花園今年以來租賃情況也頗為火熱，僅德佑地產(chǎn)達(dá)安花園店就已完成該樓盤6單租賃營業(yè)。該店經(jīng)理透露表現(xiàn)，目前達(dá)安花園的一、二房租賃房源十分受市場迎接，“一樣平常在掛牌一周以內(nèi)就能租出?！钡壳胺繓|普遍沒有提價，也沒有表露出提價的意圖。

業(yè)內(nèi)人士指出，租賃市場價格相對平穩(wěn)重要是因為其自己與二手房買賣市場存在著肯定的差異。出售房產(chǎn)的房東進(jìn)步價格后，即便房源無人問津，一樣平常也不會有經(jīng)濟(jì)損失；但是對于出租房東而言，提價很可能導(dǎo)致出租的延后，這一段的空置時間將直接導(dǎo)致房東租金收益削減，分外對于一些租金較高的房源而言，為了每月數(shù)百元的提價而將房源出租延后數(shù)月實屬得不償失。

[相干消息]

多家銀行證明二套房貸并未停貸

房產(chǎn)中介：節(jié)前未現(xiàn)“貸款難”，大部分客戶審批都較順利

□記者 徐運

晨報訊 最近一段時間，一線城市房地產(chǎn)市場普遍回暖，成交量和價格都有不同程度上漲。與此同時，一則“一線城市二套房將制止貸款”的新聞?wù)诰W(wǎng)上流傳。記者昨天從滬上多家銀行了解到，銀行并沒有接到關(guān)于“二套房停貸”的關(guān)照，二套房貸款首付比例和貸款利率等臨時沒有發(fā)生轉(zhuǎn)變?！拔覀儧]有接到二套房貸停貸的關(guān)照?！鞭r(nóng)業(yè)銀行濱江支行工作人員告訴記者。而工商銀行、中國銀行的客服人員也透露表現(xiàn)，目前二套房貸營業(yè)正常受理，首付和貸款利率也沒有轉(zhuǎn)變。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐貸款金融部高級經(jīng)理吳婭透露表現(xiàn)，從近期受理的情況來看，申請二套房貸的客戶占到悉數(shù)購房者的九成左右，節(jié)前也沒有出現(xiàn)“貸款難”的情況，大部分客戶審批都比較順利，從申請到放款一樣平常在三殷勤一個月左右。

漢宇地產(chǎn)市場研究部透露表現(xiàn)，受到樓市暖冬行情持續(xù)影響，1月份商品房成交量依然維持高位運行，使得房貸的需求量激增，也促使了銀行加大房貸額度投放。必要指出的是，銀舉動了實現(xiàn)短期高收益而大幅放貸，很可能會影響后續(xù)貸款額度。

上海首個拿地的合作建房項目節(jié)后進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計階段

首批“股東”30人 多為首次置業(yè)

□晨報記者 徐 運

晨報曾報道過的上海首個拿地的合作建房項目春節(jié)之后將內(nèi)部交流，優(yōu)先由購房者進(jìn)行投資，而悉數(shù)地皮款項也將在3月初結(jié)清。項目提議人日前召開消息發(fā)布會吐露，在3月5日報名截至日前，預(yù)計有近200名意向購房者成為“股東”?！澳壳绊椖靠偡吭匆苍S有100多套，春節(jié)后地塊將進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計階段。 ”上海合筑房地產(chǎn)有限公司董事長錢生輝坦言，臨港地塊競得樓面價格3555元/平方米，住宅底價約6500元－8500元/平方米左右(根據(jù)方案預(yù)算成本)，如今周邊市場價至少1.5萬到2萬元/平方米左右。沿街商鋪價格2萬元到2.5萬元/平方米，初步定位休閑、旅游和保健、養(yǎng)生、綠色產(chǎn)品等商業(yè)街。作為專業(yè)管理小我合作建房的輕質(zhì)地產(chǎn)公司，他透露表現(xiàn)，公司的項目管理費用最低為販賣額的2%，共同參與投資，施工總承包計劃委托國家一級或特級天資，并委托甲級建設(shè)監(jiān)理單位，項目管理選聘十年以上的資深團(tuán)隊。

按照錢生輝想法，臨港新城項目會采用兩輪購房模式，部分購房者作為原始股東，成立開發(fā)公司，承擔(dān)所有資金支撐，一旦房屋滯銷，他們可能“本身兜進(jìn)”。原始股東的加入門檻是50萬元。這些人的回報可以擬定價格，且能享受更多優(yōu)惠。因為這些原始股東的抗風(fēng)險能力比較強，不憂慮會像其他一些合作建房組織那樣，在房屋建設(shè)到一半后，因為資金不濟(jì)而出現(xiàn)爛尾樓等風(fēng)險?！扒捌诩Y支出的心血更大，得到回報也應(yīng)更多。”其他故意向的購房者提前參與意見征集，共商房屋戶型、小區(qū)規(guī)劃等，然后與開發(fā)公司簽訂意向購買協(xié)議。

錢生輝吐露，目前合筑公司的首期股東30人，包括企業(yè)主、高級工程師、IT技術(shù)人員等。這些新上海人大多是首次置業(yè)。他還介紹，預(yù)售允許證前，公司將與基金管理機構(gòu)共同合作，以股權(quán)基金的情勢籌集資金6000萬元左右 (正式預(yù)售時轉(zhuǎn)成購房款或者投資回報)，余款在預(yù)售允許證后悉數(shù)到位。他透露表現(xiàn)，目前登記客戶一千多人，意向投資合作資金規(guī)模超過兩億元，“我們將在春節(jié)之后正式內(nèi)部交流，優(yōu)先由購房者進(jìn)行投資，假如資金不足將直接與投資人或集團(tuán)企業(yè)進(jìn)行合作。 ”錢生輝說。

資金題目一向是外界對于合作建房的顧慮之一。在此次拍地前的最后關(guān)頭，錢生輝也才從股東那兒湊齊了地塊起拍價的20%保證金。他向記者展示了兩張銀行收據(jù)，共計2134萬元，在3月5日，他將付出地皮尾款4600萬元?！艾F(xiàn)實上這部分資金我們已經(jīng)籌措到位，如今的股東已經(jīng)從原來20人增長到近30人，在3月5日股東報名截止前，我預(yù)計還有近200個意向購房者會加入成為股東。 ”錢生輝笑著說。

在資金監(jiān)管方面，一方面合筑將會與基金管理公司進(jìn)行合作，另一方面股東也會內(nèi)部調(diào)控。在經(jīng)過股東推舉后，四名股東成為公司資金監(jiān)管人，公司資金要使用時，只有這四人同時簽字，才能從銀行劃賬?！叭缭S能夠做到專款專用，也打消股東的擔(dān)憂。”錢生輝詮釋道。（消息晨報）