樓市的剛性需求有多大？能在多大程度上決定房價走勢？現(xiàn)階段的調(diào)控措施會壓抑剛性需求嗎？

　　剛性需求會支持高房價嗎(民生視線·樓市冷眼看①)

　　王煒 緩緩

　　5月份以來，隨著國務(wù)院和部分城市一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，一度熱得燙手的樓市出現(xiàn)新轉(zhuǎn)變：銀行擰緊信貸“龍頭”、樓市重現(xiàn)打折促銷、二手房交易量銳減。但是，房價究竟向何處去，仍然顯得撲朔迷離，各種各樣的論調(diào)更是此起彼伏。

　　有的說，有剛性需求在，房價遲早還要漲；有的說，有耕地“紅線”的限定，房子永久是供不應(yīng)求；還有的說，房價漲得終歸會比CPI增幅快，投資房地產(chǎn)不會賠……房地產(chǎn)走勢關(guān)乎民生改善，關(guān)系經(jīng)濟全局。該如何看待這種種說法？樓市亂象的背后是什么？《民生周刊》從今天起推出系列報道，對樓市的一些基本情況進行分析。

　　——編者

　　“這房價遲早還要漲上去。那么多要結(jié)婚的、在北京工作的，都要有房啊，這就是剛性需求?！北本┲虚g城區(qū)一位業(yè)主如許說。

　　最近北京等大城市房價漲幅回落，但很多人仍堅持認(rèn)為，房價跌不到哪兒去。有的業(yè)主把原計劃要賣掉的房子轉(zhuǎn)為出租，等待著未來房價再次上漲。

　　事實上，房地產(chǎn)界一向以來有一個觀點：因為大量剛性需求存在，支持了我國房價長期上漲的趨勢，也決定了市場出現(xiàn)波動時，房價不會出現(xiàn)大幅回調(diào)。在大多數(shù)人還搞不清楚什么是“剛性需求”的情況下，這一觀點卻已經(jīng)被普遍接受。

　　究竟哪些需求屬于“剛性需求”？它真的能決定房價走勢，或者僅僅是維持虛高房價的一個噱頭？政策應(yīng)該如何對待剛性需求？記者進行了調(diào)查。

　　① 樓市的剛性需求在哪里

　　——買房自住的需求一向大量存在，同時，自住兼投資的混合型需求敏捷上升，甚至接近一半

　　按照經(jīng)濟學(xué)基本概念，所謂剛性需求，是指供求關(guān)系中受價格影響較小的需求部分。也就是說，某種商品無論價格漲跌，對人們購買這種商品的舉動影響較小。但因為一套住房的價值偉大，住房的剛性需求界定起來復(fù)雜得多，至今并沒有權(quán)威的定義。

　　中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2009—2010)》認(rèn)為，住房的真實需求，是老百姓在居住層面上的最基礎(chǔ)需求，重要受收入增加、人口流動、就業(yè)等基本因素的影響，具有肯定的剛性。

　　“最基本的住房需求可以認(rèn)為是住房的剛性需求?！北本╂溂业禺a(chǎn)副總裁林倩告訴記者，“業(yè)界比較認(rèn)可的剛性需求，重要是指人們買房自住的需求。其中既包括首次購房，也應(yīng)該包括以改善住房條件為目的購買的二套房?！?BR>
　　詳細看，在當(dāng)前市場上，因為1980年前后生育岑嶺出生的人群大量步入適婚年齡，基于結(jié)婚必要而購買首套住房的需求較為重大。

　　同時，我國已進入城市化加速發(fā)展時期，意味著將有更多人住到城市里，由此帶來的購房需求不可忽視。去年以來房價上漲較快的北京、上海、深圳甚至西部的銀川市，都是外來人口購房比例較高的城市，對大城市而言，這也是剛性需求。

　　此外，1998年前后很多居民購買了“房改房”，經(jīng)過10年左右時間，因為昔時的住房在戶型、功能上不完美，這些家庭紛紛進入住房改善期，這部分改善型的購房需求，剛性同樣較強。

　　2009年，全國商品房販賣面積近9.4億平方米，比上年增加42.1%。有多少是剛性需求帶動的？

　　鏈家地產(chǎn)對每一位前來購買二手房的客戶都會扣問購房動機。效果表現(xiàn)，2009年1月到9月尾，自住為主的需求占60%以上。但從第四季度開始發(fā)生顯明轉(zhuǎn)變，大量投資型和謀利性需求入場，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投資型需求已經(jīng)成為主流。

　　盡管這一調(diào)查數(shù)據(jù)不能正確反映整個北京市場的情況，但基本表現(xiàn)出去年以來購房需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。林倩說，現(xiàn)實上，很多購房者買房既可以自住、改善，也期望房價上漲以后可以獲得投資收益，甚至為了抵御通脹而購房，大約有40%的客戶是這種混合型的需求。因此，市場上到底有多少剛性需求，無法清晰界定。

　　“可以確定的是，將來一段時間，剛性需求仍然大量存在。”中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一分析道，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房中有將近2/3是1999年以來的10年間蓋的，到2008年末，我國城鎮(zhèn)實有住房總面積124億平方米，但戶均才不過60平方米，只能達到初步脫困的標(biāo)準(zhǔn)。10年來，每百戶城鎮(zhèn)家庭中，每年只能有3到4戶住進新居。在快速城鎮(zhèn)化、消耗結(jié)構(gòu)升級、“小家庭”增長以及傳統(tǒng)觀念等因素影響下，通俗老百姓購買首套房和改善住房條件的需求仍然十分偉大。

　　② 剛性需求難以支持高房價

　　——不受價格影響的“純剛性需求”特別很是少，受價格、政策等影響，大部分剛性需求會推遲實現(xiàn)

　　“如今房價有一些回調(diào)，我建議您趕快出手，樓市照舊有大量剛性需求的，調(diào)整一段時間以后房價照舊會漲的?！痹谀硺潜P售樓處，販賣人員如許挽勸一位正舉棋不定的購房者，“前兩年的市場轉(zhuǎn)變就是最好的例子，您肯定清楚?！?BR>
　　房地產(chǎn)市場經(jīng)過2008年量價齊跌的調(diào)整后，2009年4月份起，觀望了一年的剛性需求大量釋放，成為帶動市場回暖的第一股力量，也阻止了房價進一步下跌。

　　現(xiàn)在，在調(diào)控政策作用下房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)觀望氣氛，部分前期上漲過快的區(qū)域房價開始出現(xiàn)回調(diào)?？陀^存在的剛性需求會不會再次托住房價？

　　“剛性需求盡管客觀存在，但它不是支持高房價的理由。”林倩透露表現(xiàn)，和經(jīng)濟學(xué)對剛性需求的定義不同，大多數(shù)人所說的住房剛性需求，只是說需求客觀存在、遲早會入市，但并非不受價格影響。樓市里真正不受價格影響的“純剛性需求”特別很是少。

　　鏈家地產(chǎn)花家地店營業(yè)員郭威告訴記者，房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺以來，該店的成交量敏捷下滑了近80%，“如今還在買房的這20%客戶，大多數(shù)是由于結(jié)婚或生孩子的必要急于買房的。他們的需求幾乎不受價格影響，這部分應(yīng)該是真正的剛性需求?！惫f。

　　專家認(rèn)為，在住房供需中，受價格、政策和生理預(yù)期的影響，大部分剛性需求可以推遲實現(xiàn)，不會盲目地沖進市場。

　　對通俗家庭而言，一套住房可能必要幾十年的蓄積，假如不具備充足的購買力，購房者“故意無力”，再剛性的需求也無法變化成有用需求。只有房價回調(diào)到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。

　　因為本輪調(diào)控政策通過進步二套房首付和利率等手段限定投資性需求，現(xiàn)實上也限定了相稱大一部分改善性需求。

　　此外，調(diào)控政策出臺以來，房價過快上漲的勢頭已經(jīng)得到初步遏制，政策的短期結(jié)果已經(jīng)表現(xiàn)出來。在“買漲不買跌”的生理預(yù)期影響下，假如房價進入下行通道，大量剛性需求會選擇觀望。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)分析，新政出臺一個月來，自4月16日—5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，較上月同期(3月16日—4月13日)的29033套，下滑15.7%；其中5月1日—5月13日二手房成交量6897 套，降幅相對更大，同比達42.2%。

　　“交易量的大幅下滑，充分說明了樓市這種剛性需求的獨特征。觀望導(dǎo)致成交量下滑，下一步必然帶來房價的回落?！绷仲煌嘎侗憩F(xiàn)，“僅靠剛性需求，不能支持高房價?！?BR>
　　③ 剛性需求可避免房價暴跌

　　——當(dāng)房價調(diào)整到可承受的范圍內(nèi)，剛性需求就會入場，因此房價出現(xiàn)非理性下跌可能性不大

　　在房地產(chǎn)市場上，人們最憂慮的是暴漲暴跌的大幅波動。房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時期調(diào)整后，會不會再次出現(xiàn)因為剛性需求集中入市房價新一輪暴漲？假如如許的歷史重演，所有的調(diào)控努力都將付之東流。

　　盡管專家普遍認(rèn)為剛性需求不能支撐目前的高房價，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，正由于剛性需求的大量存在，可以避免房價出現(xiàn)有損經(jīng)濟發(fā)展的暴跌。在當(dāng)前特別的宏觀經(jīng)濟背景下，正是由于有剛性需求這一“穩(wěn)固劑”，也減輕了政府出臺調(diào)控政策時“有所顧忌”的顧慮。

　　那么，房價究竟會有多大幅度的調(diào)整，剛性需求會在什么價格水平上穩(wěn)住房價呢？

　　“當(dāng)房價調(diào)整到可承受的范圍內(nèi)，剛性需求就會入場?！绷仲徽J(rèn)為，“每一個價格都會有剛性需求來購買，房價穩(wěn)固在任何水平上都是有可能的?！?BR>
　　根據(jù)去年以來房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的情況，記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均透露表現(xiàn)，因為去年11月左右，投資謀利性需求“接力”自住型需求成為主流，這一輪房價的調(diào)整，極有可能消化掉去年底以來出現(xiàn)的泡沫，穩(wěn)固在去年第三季度的水平。而此前由剛性需求托起的房價具有較強的合理性和抗跌性，因此房價出現(xiàn)非理性下跌的可能性并不大。

　　房價會跌到什么水平，一方面取決于需求，另一方面也取決于供給。假如調(diào)控導(dǎo)致市場供給量大幅削減，反彈可能會提前到來。據(jù)統(tǒng)計，2010年4月，北京期房和現(xiàn)房的庫存量均出現(xiàn)了不同程度降落?！暗胤秸诼鋵嵳{(diào)控政策的同時，應(yīng)堅持努力增長供給，指導(dǎo)開發(fā)商穩(wěn)固市場預(yù)期，維持適當(dāng)?shù)耐顿Y和開工量?！敝熘幸徽f。

　　④ 調(diào)控應(yīng)避免“誤傷”剛性需求

　　——建議盡快開展住房普查，使調(diào)控政策更有針對性

　　在北京一家媒體工作的楊大偉，本打算“買新賣舊”，賣掉小房，購買一套100平方米的新居改善住房條件?？們r240萬，并且已經(jīng)交納了定金。但剛簽完合同，二套房貸首付不得低于五成的政策出臺，讓楊大偉很頭疼?！霸绢A(yù)備付72萬首付，剩下的先貸款，再賣舊房子。政策一調(diào)整，要多付48萬首付，一點辦法都沒有?！焙烷_發(fā)商協(xié)商后，開發(fā)商透露表現(xiàn)可以退房但不退定金。眼看著5月尾房子就要封頂，假如到時候不能付出足額首付，天天要交納萬分之三的滯納金。楊大偉束手無策。

　　盡管本輪樓市調(diào)控仍然支撐居民自住型購房需求，但事實上，因為一系列嚴(yán)峻的政策在短時期內(nèi)一再出臺，很多剛性需求的購房者和楊大偉一樣碰到麻煩。

　　以改善型購房為例，盡管政策并不限定楊大偉如許的“買新賣舊”，但先買新、后賣舊，就會被劃入二套房之列，首付成本大幅進步。假如先賣舊、后買新，盡管不算二套房，但購房者必須解決新舊交替的過渡居住題目，十分未便。

　　近年來，我國房地產(chǎn)市場波動的周期越來越短，從曩昔的3年左右，發(fā)展到近年來以1年為單位波動，甚至出現(xiàn)“單數(shù)年看漲、偶數(shù)年看跌”的怪近況。不僅周期短，漲跌的幅度也越來越大。一旦受到克制的剛性需求集中入場，供給跟不上的話，房價有可能再次出現(xiàn)暴漲。

　　“要維持房地產(chǎn)市場的長期平妥當(dāng)康發(fā)展，必須支撐通俗百姓的剛性住房需求。”朱中一說，調(diào)控政策在詳細實行過程中，要有堵有疏，讓剛性需求有合理的渠道釋放。

　　朱中一透露表現(xiàn)，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控與曩昔最大的不同，就是在大力克制投資謀利性需求的同時，提出努力增長供給，尤其是適合“剛性需求”的中低價位、中小套型通俗商品房以及保障性住房供給。很多有剛性需求的通俗家庭，未來會有更多的渠道解決住房題目，不用悉數(shù)沖進房地產(chǎn)市場。對樓市供給的壓力將有所減輕。

　　為了讓住房政策更加合理，當(dāng)前，各地都在編制往后幾年的住房建設(shè)規(guī)劃?！罢仨毩私馇宄?dāng)?shù)氐淖》啃枨蠼Y(jié)構(gòu)，分外是有多少剛性需求，要建設(shè)什么樣的戶型。如許才能制訂合理的住房建設(shè)規(guī)劃?！敝熘幸煌嘎侗憩F(xiàn)，如今我們十分缺乏城鎮(zhèn)居民家庭住房情況的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，導(dǎo)致很多調(diào)控政策的可操作性比較差，極易發(fā)生“一刀切”，“誤傷”剛性需求的情況。

　　“最好的方法是盡快組織一次住房普查?！敝熘幸唤ㄗh，“假如一個三口之家有兩套房，再買第三套，肯定是投資或謀利性需求。有了住房普查的基本數(shù)據(jù)，調(diào)控政策的目標(biāo)才有可能實現(xiàn)，房地產(chǎn)市場長期平妥當(dāng)康發(fā)展，也才有了基礎(chǔ)。”（人民日報）