繼去年央行10次上調商業(yè)銀行存款準備金率之后，今年1月25日起，商業(yè)銀行存款準備金率再次上調，以致達到15%的水平，創(chuàng)22年新高。

一邊是銀根抽緊，一邊是物業(yè)稅開征“空轉實”的腳步日近。緊箍咒下的房地產企業(yè)該如何應對？走訪浙江房地產界，不能不為浙商的應變能力嘆服。

資本戰(zhàn)略成過冬棉襖　

年前，眾安房產在香港聯交所掛牌上市。上市當天，眾安房產招股公開發(fā)售，集資凈額超41億港元(包括超額配售)。

眾安是繼綠城之后，第二家在香港成功上市的浙江房地產企業(yè)。應該承認，浙江房地產企業(yè)對于上市之道可謂“后知后覺”——至今為止，國內A股的浙江房地產企業(yè)除了若干年前上市的“ST廣廈”和去年上市的“廣宇集團”是直接上市之外，“萊茵置業(yè)”和“新湖創(chuàng)業(yè)”是依靠借殼上市的迂回之路得以實現上市的?！?/span>

與此同時，萬科等外地上市房企紛紛進軍浙江，拿下了一塊又一塊“寶地”，令房企浙商一下子感受到了資本競爭的壓力。使那些習慣了傳統(tǒng)開發(fā)模式和融資渠道的房企浙商,忽然迷戀起資本市場來。仿佛是一夜之間，房企浙商出現了“排隊”醞釀上市的現象。據聞，僅杭州市內，目前就有濱江、金都等不下5家的杭州房產企業(yè)為上市做著積極的準備。

房企浙商“排隊”上市也許算不上新聞，13家房企搶殼大連金牛的消息淋漓盡致地體現了當前房地產企業(yè)對資本市場的熱衷。對此，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌評價說：綜觀2007年的“地王”，幾乎都為上市房企所擁有。這說明上市是開發(fā)商在發(fā)展過程中融資最有效途徑之一。房地產行業(yè)的土地儲備、項目擴張都需要強大的資金支持，擁有融資能力的房產上市企業(yè)將給未來發(fā)展提供強有力的資金保證；尤其是在宏觀調控越來越緊的情況下，上市，直接融資對于房地產企業(yè)的意義更大。

從近來浙江杭州市的幾次土地競拍來看，杭城主城區(qū)的黃金地塊，比如杭商院、杭一棉地塊等都為有上市背景的房產公司所得。據了解，此次眾安房產募集的半數資金也都用于擴充土地儲備。

　　另一方面，在當地開發(fā)空間已有限的情況下,一些大型的房地產開發(fā)公司必然追求向外拓展,在這個時候上市,一方面可以籌集資金,另一方面可以提高品牌知名度,降低切入新市場的門檻。

據悉，德意志銀行的環(huán)球銀行部亞太區(qū)主管張紅力和摩根大通的董事長方方都不約而同表示了對浙江房產市場前景的看好。他們認為：長三角經濟發(fā)達，發(fā)展前景很好，浙江的市場更加被看好。所以擁有豐厚土地儲備的房產企業(yè)自然擁有美好未來。但是要擁有足夠的土地儲備就需要有資金來做支撐。上市，以國際資本市場作后盾，是未來浙江房地產企業(yè)發(fā)展趨勢之一。

當排隊上市讓一些房地產企業(yè)覺得漫長難耐的時候，房產浙商該如何啟動資本魔仗用以撬動行業(yè)發(fā)展呢？

于是，你會發(fā)現：浙商創(chuàng)業(yè)投資公司和民營企業(yè)共同籌資10億元人民幣基金的本土VC的背后有濱江等房產企業(yè)的身影。眾多的浙江上市公司與非上市公司演繹了資金與土地的聯姻大戲，兼并、收購、重組、合作，在資本紐帶的牽引下，眾多的浙商郎有情、妾有義地自由組合、推動了整個房產界的發(fā)展。

 抱團阻擊外來資本大鱷

繼07年11月底廣宇聯手西房拿下杭州市東南面粉廠地塊后，07年12月，位于杭州市城北的又一規(guī)模地塊被德發(fā)國際有限公司和天澤發(fā)展有限公司“聯軍”奪走。

　　類似的房產企業(yè)手抱團作戰(zhàn)現象已成為杭州樓市的一大特點。據不完全統(tǒng)計，2007年杭州市舉行的70多次土地出讓活動中，10次以上的最終買家均是打著“聯軍”旗號的抱團房產企業(yè)。其中，包括綠城聯手葛洲壩、金都聯姻九龍倉。業(yè)內人士同時透露，除了這些明明白白打出“聯姻”名號抱團作戰(zhàn)的房產企業(yè)外，還有不少是私底下達成協議后一方出面拿地，另一方幕后支持的。據稱，有的企業(yè)干脆采用事先組建一新公司的方式競標拿地?！?/span>

事實上，房產企業(yè)合作拿地并非首次出現。幾年前就有紅石房產與東方集團聯手拿下現今杭州新帝·朗郡地塊開發(fā)權，之后錢江房產也與杭州城建發(fā)展合作拿下了現杭州市水晶城所在位置的地塊開發(fā)權。

但這一輪的合作拿地事件尤其令人矚目。典型案例如綠城與濱江合作拿下杭汽發(fā)地塊，萬科牽手坤和拿下西溪地塊等案例。

　　房產企業(yè)抱團作戰(zhàn)一則因為好地塊競爭激烈，聯手拿地既可增加實力，又能少個對手，多個伙伴，把握更大；二則，也與很多企業(yè)受限于本身實力，很難對規(guī)模大、地段好的位置單獨下手有關。

　　“隨著越來越多的實力房企進駐杭州以后，一級市場的競爭更加白熱化，但土地供應量總是有限的?！睆V宇集團副總裁王軼磊稱，“這種情形下，一旦有好地推出，不要說實力相對較弱的本地企業(yè)，就連很多資本大鱷，光憑一家的實力，也很難在資本與資本的較量中，有把握勝出?！闭窃谶@樣的背景下，07年11月29日，廣宇與西房聯手以17. 1億元的總價拿下東南面粉廠地塊，一如06年綠城、濱江拿下杭汽發(fā)，聯手阻擊外來資本大鱷。

  反彈琵琶  決戰(zhàn)海外

年前，由有關單位推出的“澳大利亞房產投資考察團”組織了13位杭州房產投資者赴澳進行了房產投資考察。同時，浙江新通出入境有限公司組織的、由20多位浙江人組成的澳大利亞團也出發(fā)赴澳，考察房地產投資。而在此之前，12名溫州籍地產商組成的阿聯酋地產考察團已經賺足了各界眼球。

　　去海外投資房地產，正成為房產浙商的新動向。　

　　據浙江新通的一位工作人員介紹，在他們操辦過的那些投資了境外房地產的浙江人中，很多人最看重的是境外房地產的永久產權。此外，海外房地產投資的資金投入量其實并不太大。因為不少海外國家的銀行對符合要求的購房人提供高達80%甚至90%的貸款額度，且對別墅、商鋪一視同仁，這與國內的別墅商鋪10年50%貸款相比，可以降低投資者的資金入市門檻。此外，由于境外發(fā)達國家的房屋交樓標準普遍為精裝修，售價中已含裝修費用，這意味著裝修費用也可以貸款，從而節(jié)省資金進行再投資，提高投資回報率。

另據介紹，海外房地產市場的租賃業(yè)非常發(fā)達，因此投資海外房地產，其出租回報率穩(wěn)定且較高。像澳洲的黃金海岸，因為旅游業(yè)發(fā)達，這一區(qū)域的房產投資年回報率普遍達到7%~10%。

當越來越多的房產浙商了解到海外房地產市場的信息，海外戰(zhàn)略也就在房產浙商中悄然醞釀。

　　筆者從杭州幾家房地產中介公司了解到，目前最受浙江投資者青睞的海外房地產市場主要有澳大利亞、加拿大、阿聯酋、新加坡等國家和地區(qū)。

　　　阿聯酋則是近年里異軍突起的海外房地產投資熱點，隨著迪拜日漸成為重要的金融、旅游、會展中心，以及迪拜大手筆的城市規(guī)劃，迪拜房地產市場火爆異常。日前溫州籍地產商胡賓買下迪拜世界島中的上海島，更是成為當地一大新聞。

年前，2008“贏在中東”商旅首發(fā)考察團與拉斯海馬Rakeen房產局舉行了投資項目簽字儀式。由溫州人注冊的兩家房產公司捷足先登，以超過70億人民幣的總投資額搶灘拉斯海馬房產市場。

 如果說澳洲、中東等海外市場成為房產浙商新動向并不足為奇，迎著美國次級債的風波飄洋過海而去就不能不令人刮目了。

日前，筆者在上海遇到一家叫“東渡國際”的房地產公司（其老板也是一位浙商）的一位高管，據其透露，早在幾年前，“東渡國際”就與中建總公司合作在美國加州拿下了530畝地。“其實，在美國投資房地產的回報要比國內的高”。這位高管微笑著，自信地介紹說。

當然，投資海外房地產也需謹慎，尤其需要注意其中的投資風險。這首先是要考慮房價下跌的風險性，比如澳大利亞房產的上一輪上升周期于1997年亞洲金融風暴后開始，在2003年達到周期性高峰，房屋價格幾乎翻了一番。但是連續(xù)7年多的增長后，2004年開始，隨著周期性上升動力減弱及澳大利亞持續(xù)增加貸款利率，房地產價格明顯下跌。其次是房產變現時的匯率變動。再者是各國的房地產政策風險等。

但無論如何，當全球一體化的市場格局日趨成熟，房產浙商終將面臨國際化的挑戰(zhàn)。那么，搶先一步海外發(fā)展，哪怕步履踉蹌，哪怕挑戰(zhàn)大于機遇，也是浙商不可退卻的行程！

2008年1月26日 為中國房地產排行網撰稿