近日，擔(dān)任綠城中國承銷團(tuán)之一的摩根大通表示：“綠城中國成功發(fā)行約4億美元的高息債券，此次融資規(guī)模超過其IPO時的26.7億港元?！?/span>

作為浙江首家在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，綠城中國控股有限公司(下稱“綠城中國”)剛剛上市不足4個月又開始一次大規(guī)模的再融資計劃。不能不令人刮目。

綠城將把這4億美元的高息債券用之何方？設(shè)問于此，自然聯(lián)想到9月29日，綠城與濱江房產(chǎn)聯(lián)手36億元拿下杭州“杭汽發(fā)地塊”地塊的事項。

位于杭州市武林門附近150畝地的“杭汽發(fā)地塊”可謂杭州市中心的絕版地塊。在宏觀調(diào)控的背景下，盡管房地產(chǎn)商們的拿地?zé)崆槎嘤惺艽欤舜蔚貕K的角逐依然激烈。綠城與濱江組成的聯(lián)合體，是在經(jīng)過19輪的競價后，拋出36.3億的天價，才鎮(zhèn)住了實(shí)力雄厚的外資企業(yè)香港華潤置地，成為得主。

綠城、濱江的聯(lián)袂勝出，被認(rèn)為是浙江本土房地產(chǎn)企業(yè)在家門口打的一場反擊戰(zhàn)。隨著宏觀調(diào)控的“緊箍咒”越念越緊，許多浙江本土房地產(chǎn)企業(yè)都感到了資金鏈繃緊的風(fēng)險；與此同時，越來越多的境內(nèi)外大鱷在撲向杭州。這一次綠城、濱江聯(lián)手拿下36億的大單子，后續(xù)還有30億的配套資金投入足以證明浙江本土企業(yè)有做一個近百億項目的操盤能力。

那么，綠城在“杭汽發(fā)地塊”中到底能賺多少？這里有這么幾個參數(shù)：樓面均價10869.70元/平米，周邊物業(yè)在二手房市場已賣到20000元/平米以上；若以每平米賺上一萬來計算，那么綠城和濱江從這個體量33萬方的項目中，能夠獲利33億。

利潤雖然誘人，但人們不免要為這兩家企業(yè)操盤“杭汽發(fā)地塊”近100億元資金捏一把汗：畢竟，在土地招拍會后，土地與土地款之間有一個“一手交錢、一手交貨”的問題；更惶論國家建設(shè)部等部委時不時吹響樓房“揭頂才能預(yù)售”等號角。

有坊間傳聞，綠城與濱江此次拿地原來是有全球最大的水電建設(shè)集團(tuán)——中國葛洲壩集團(tuán)公司作后盾的，早在今年8月，綠城就與后者簽署過戰(zhàn)略合作協(xié)議。但在綠城濱江“揭榜”“杭汽發(fā)”之后，“戰(zhàn)略合作協(xié)議”還只是戰(zhàn)略層面的。原先的如意算盤落了空。

假設(shè)這個傳聞屬實(shí)，這事若換了別的開發(fā)商，大體也只能抓瞎了。而綠城，因聯(lián)姻國際財團(tuán)、香港上市等資本動作而煉就了熟練財技的浙商，已然從“草根”轉(zhuǎn)型為資本浙商。短短的1個多月就用高息債券搞掂難關(guān)。

如此，綠城中國今年以來在資本市場的融資額已近10億美元，其中包括今年年初通過私募和可換股債券進(jìn)行的1.5億美元融資，7月份近4億美元的IPO融資和此次的高息債券融資。其浙江房地產(chǎn)老大的位置看來已經(jīng)無人能撼。

然而，越來越高調(diào)的浙商也許不知道：即便是浙江房產(chǎn)老大的綠城，在廣東地產(chǎn)商的排名中大概只能排到第10位。原因是廣東前10位房地產(chǎn)商早就是上市公司，利用資本之漿做大產(chǎn)業(yè)，這在地產(chǎn)粵商那里早就是輕車熟路的事情。

以《觀瀾湖2006胡潤百富榜》為例，廣州有四大地產(chǎn)集團(tuán)掌門人躋身百富榜前十名：合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依以165億元財富位列第3；雅居樂的陳卓林家族以136億元名列第7；富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長張力以108億元名列第9；恒大集團(tuán)董事局主席許家印以100億元名列第10。以上四位地產(chǎn)集團(tuán)掌門人無一不熟諳資本之道，無一不行事低調(diào)、務(wù)實(shí)。

從這個意義上說，綠城的資本之旅實(shí)在是浙商在粵商之后的一次“補(bǔ)課”，這一課對于廣大浙商來說，意義深遠(yuǎn)。但同時，也許還必須提醒包括綠城在內(nèi)的房地產(chǎn)商在大踏步發(fā)展的時候必須看看天象：

沒有了樓市價格猛漲的大勢，沒有了土地價格的空子，即使是專業(yè)做房產(chǎn)的商人和懂房產(chǎn)的銀行家聯(lián)手解決了融資瓶頸，仍然不能更改房地產(chǎn)市場正從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場的局面。

綠城，下一次出手時是否該更謹(jǐn)慎一些？畢竟，無論摩根大通的投資回報率還是高息債券的利潤率都不是“省油的燈”。