綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司董事會(huì)主席楊掌法
中房報(bào)記者 梁笑梅丨北京報(bào)道
“行業(yè)中有很多人認(rèn)為我們是‘另類’。”4月20日,綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“綠城服務(wù)”,02869.HK)董事會(huì)主席楊掌法在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)說(shuō)。疫情三年,物業(yè)風(fēng)口來(lái)臨的時(shí)候,公司頂住了壓力,不進(jìn)行收并購(gòu),做好自己的基礎(chǔ)服務(wù)。“在那段時(shí)間,我們顯得與這個(gè)行業(yè)主流格格不入?!?/p>
很多物業(yè)企業(yè)在后疫情時(shí)代,因?yàn)榇笏潦詹①?gòu)而嘗到“苦果”,低頭做服務(wù)的綠城服務(wù)受到的影響并不大。
相對(duì)2021年的高速馳騁,2022年物業(yè)行業(yè)低位運(yùn)行。受關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)、市場(chǎng)等多重因素影響,2022年絕大部分上市物業(yè)企業(yè)的業(yè)績(jī)報(bào)告普遍不太好看,綠城服務(wù)業(yè)也并不例外,面臨成本上升利潤(rùn)率下降的問(wèn)題。
“經(jīng)過(guò)對(duì)2022年業(yè)績(jī)的復(fù)盤(pán),發(fā)現(xiàn)我們?cè)诔杀竟芸剡@塊做得確實(shí)不太好?!睏钫品ㄕf(shuō),2023年要全面地提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量,尤其是加大應(yīng)收款的收取,公司因此也成立了專案小組,做成了專題,對(duì)物業(yè)以及各專業(yè)公司的應(yīng)收款的收取作為2023年的重點(diǎn)工作,加大成本管控,實(shí)現(xiàn)全面意向管理,把物業(yè)服務(wù)和各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)的成本模型進(jìn)行全面的評(píng)估,實(shí)現(xiàn)收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流的均衡發(fā)展。
為了尋找破局之道,楊掌法在近期拜訪了多家快遞企業(yè)的負(fù)責(zé)人。從他們的運(yùn)營(yíng)模式中楊掌法找到了一些“靈感”。“第一,在科技方面的應(yīng)用。物業(yè)企業(yè)要進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型;第二,就是通過(guò)激勵(lì)機(jī)制,如何讓員工能快起來(lái);第三,要應(yīng)用現(xiàn)有的科技設(shè)備來(lái)提高工作效率?!?/p>
綠城服務(wù)對(duì)未來(lái)仍保持初心。
楊掌法認(rèn)為,經(jīng)過(guò)三年,整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)形勢(shì)處在下行的前提下,要將為更多人提供更好服務(wù)作為市場(chǎng)拓展的一個(gè)基本策略,將進(jìn)一步地加大城市基層治理和民生工程以及生活配套業(yè)提供更多的服務(wù)?!?/p>
在楊掌法看來(lái),物業(yè)行業(yè)至少3年到5年的時(shí)間才能夠恢復(fù)到行業(yè)的正常水平。這期間,很多物業(yè)企業(yè)現(xiàn)在要解決各自的問(wèn)題。
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“我們是市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)”
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):疫情三年,在資本追捧下,物業(yè)企業(yè)掀起上市熱潮。隨著大量物業(yè)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng),這個(gè)行業(yè)似乎陷入到了通過(guò)收并購(gòu)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的企業(yè)來(lái)支撐自身業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的“怪圈”?
楊掌法:那個(gè)時(shí)候各個(gè)物業(yè)企業(yè)高歌猛進(jìn),無(wú)所不能。大多數(shù)上市物業(yè)企業(yè)都在試圖通過(guò)收并購(gòu)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的企業(yè)來(lái)支撐自身業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)。很多物業(yè)企業(yè)通過(guò)PE倍數(shù),收并購(gòu)來(lái)快速擴(kuò)張規(guī)模,提高自己的股價(jià)、市值。所謂風(fēng)口來(lái)的時(shí)候豬都會(huì)飛,物業(yè)行業(yè)那個(gè)時(shí)候真是這樣。那段時(shí)間我們對(duì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展是很擔(dān)憂的。擔(dān)憂的原因在于物業(yè)行業(yè)沒(méi)有在認(rèn)真做服務(wù),一味追求市值以及規(guī)模。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):現(xiàn)在行業(yè)更加理性,不再是所謂風(fēng)口來(lái)的時(shí)候豬都會(huì)飛的時(shí)代了。未來(lái)物業(yè)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)是什么?
楊掌法:我覺(jué)得疫情這三年其實(shí)最大的變化是行業(yè)從不理性回歸到了理性,回歸到了這個(gè)行業(yè)的本源。這個(gè)本源就是以客戶需求為中心。因?yàn)橛行枨蟛庞羞@個(gè)行業(yè)的業(yè)務(wù),才有服務(wù)的內(nèi)容和產(chǎn)品。當(dāng)大家都覺(jué)得現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)越來(lái)越難做,我并不這樣認(rèn)為,我覺(jué)得這個(gè)行業(yè)更加容易做。誠(chéng)然,疫情帶來(lái)了一些困難,但也衍生了一些新的需求,我們要抓住需求提升內(nèi)功。未來(lái)物業(yè)企業(yè)應(yīng)該回歸行業(yè)初心,不要再本末倒置。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):物業(yè)企業(yè)上市一度被認(rèn)為是向關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)輸血,也曾被當(dāng)作房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金“奶?!薄R虼?,物業(yè)行業(yè)風(fēng)口不再的時(shí)候,這些物業(yè)企業(yè)遭受到了前所未有的“重創(chuàng)”,如何看這些物業(yè)企業(yè)的破局之道?
楊掌法:我把上市物業(yè)企業(yè)分為三大類。第一類是央企旗下的物業(yè)企業(yè),主要以保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活為代表。第二類是房地產(chǎn)企業(yè)旗下的物業(yè)企業(yè),主要以碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)為代表。第三類就是以綠城服務(wù)為代表的市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)。
其中,第二類企業(yè)就最容易受到關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。主要原因有兩個(gè)方面,一是一些房地產(chǎn)企業(yè)自身難保,無(wú)法給予物業(yè)企業(yè)支持。二是大量收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)減值及無(wú)形資產(chǎn)減值,也給物業(yè)企業(yè)自身業(yè)績(jī)帶來(lái)了影響。因此,這些物業(yè)企業(yè)的破局之道有兩條,一是物業(yè)行業(yè)重新回到風(fēng)口,二是物業(yè)企業(yè)回歸本源,但他們需要一段時(shí)間解決收并購(gòu)帶來(lái)的后遺癥,因此還需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的一個(gè)過(guò)程。
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“降本增效”向快遞行業(yè)取經(jīng)
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):2022年業(yè)績(jī)報(bào)告,大部分上市物企陷入增收不增利,我記得你們?cè)跇I(yè)績(jī)上說(shuō)過(guò),是收入增幅下降疊加成本上升,對(duì)你們的盈利狀況帶來(lái)了一定的影響。對(duì)于成本控制這塊,你們有什么好的方法?
楊掌法:我們?nèi)ツ陮?duì)于成本這方面做得確實(shí)不夠好。最初的想法是想通過(guò)員工薪酬來(lái)提高工作效率,那個(gè)時(shí)候我們把項(xiàng)目上所有基層員工全部進(jìn)行加薪,平均增加了9.8%。但換來(lái)的結(jié)果是成本上去了效率沒(méi)有提高。因此,到了去年第三季度,我們發(fā)現(xiàn)是管理出了問(wèn)題。從去年第四季度開(kāi)始,我們把員工薪酬的提升和效率的提高,并在一起來(lái)抓。還有一個(gè)特殊情況是,每年12月是收費(fèi)的高峰期,但去年年底因?yàn)橐咔榉砰_(kāi),精準(zhǔn)防疫,每天做核酸,物業(yè)收繳費(fèi)反而降低了,這也給盈利帶來(lái)了一定影響。因此,2023年,綠城服務(wù)將加大成本控制,實(shí)行全面預(yù)算管理,對(duì)物業(yè)服務(wù)和各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)的模型進(jìn)行全面評(píng)估,實(shí)現(xiàn)收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流的均衡發(fā)展。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):你們?cè)诮档统杀镜耐瑫r(shí),如何提高利潤(rùn)率?
楊掌法:一是通過(guò)管理。要通過(guò)粗放型管理轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理。二是要應(yīng)用科學(xué)技術(shù)。其實(shí)我們這個(gè)行業(yè)利潤(rùn)比較低,但其實(shí)人員的浪費(fèi)也挺大的,用科學(xué)技術(shù)來(lái)提高我們的工作效率。三是要有好的機(jī)制??爝f行業(yè)在這方面做得值得我們?nèi)W(xué)習(xí)。第一,他們?cè)诳萍挤矫娴膽?yīng)用。他們?cè)谕ㄟ^(guò)數(shù)字化、信息化的轉(zhuǎn)型來(lái)推動(dòng)接單派單的準(zhǔn)確和快速高效的應(yīng)用,因?yàn)槲覀兎?wù)業(yè)也一樣,例如一定要用信息化,數(shù)字化來(lái)做到為業(yè)主實(shí)時(shí)報(bào)修。第二,就是通過(guò)激勵(lì)機(jī)制,如何讓員工能快起來(lái)。第三,要應(yīng)用現(xiàn)有的科技設(shè)備來(lái)提高工作效率。比如,我們減少了人力的投入,一些工作用掃地機(jī)器人來(lái)解決。不過(guò),我們這個(gè)行業(yè)還有很大提升空間。
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不受資本市場(chǎng)影響 堅(jiān)持長(zhǎng)期主義
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):綠城服務(wù)收入主要來(lái)自物業(yè)服務(wù)、園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)、科技服務(wù)等四個(gè)業(yè)務(wù)板塊。值得一提的是,科技服務(wù)的毛利率是四大業(yè)務(wù)中最高的,毛利率達(dá)到40.9%。未來(lái),這四大業(yè)務(wù)會(huì)如何分布?
楊掌法:與其說(shuō)是四大業(yè)務(wù)板塊,詳細(xì)來(lái)講我們分為了八大專業(yè)公司??叼B(yǎng)和教育這兩條線還在全面摸索,前期投入爬坡會(huì)長(zhǎng)一些,但這兩塊業(yè)務(wù)我認(rèn)為從長(zhǎng)遠(yuǎn)看一定是有商業(yè)模式的。借鑒汽車4S概念,我們成立了綠城房屋4S公司,專為業(yè)主家人解決房屋的“疑難雜癥”,預(yù)計(jì)今年實(shí)現(xiàn)10億元的收入。還有科技服務(wù),我們主要做兩塊產(chǎn)品,一塊就是物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)轉(zhuǎn)型,另一塊是全域數(shù)字化,這也是浙江省政府一直在推的城市數(shù)字化建設(shè)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):綠城服務(wù)預(yù)計(jì)2023年收入增速在20%~25%區(qū)間之內(nèi),核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)在20%~25%,保持利潤(rùn)跟收入的均衡增長(zhǎng)。毛利率保持在16.5%~17.5%,全年新簽項(xiàng)目合同保持在55億元。你們通過(guò)哪些方式去實(shí)現(xiàn)這些指標(biāo)?
楊掌法:2023年市場(chǎng)拓展的規(guī)模會(huì)達(dá)到60億元。2023年會(huì)在維持前兩年發(fā)展的基礎(chǔ)上,更加注重市場(chǎng)拓展的質(zhì)量,包括拓展的優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)城市和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,公司不會(huì)以量取勝,更多還是圍繞公司發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)拓展,聚焦到核心城市、核心客戶當(dāng)中,市場(chǎng)拓展堅(jiān)持長(zhǎng)期主義。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào):從今年的業(yè)績(jī)會(huì)上看出,大部分企業(yè)在謹(jǐn)慎對(duì)待收并購(gòu),你們對(duì)這塊有什么計(jì)劃和想法?
楊掌法:不受資本市場(chǎng)的影響,不會(huì)為了追求短期規(guī)模以及市值而影響我們自己的戰(zhàn)略和定位。我們會(huì)堅(jiān)持長(zhǎng)期主義,堅(jiān)持自己的核心價(jià)值觀。
“浙商從來(lái)不怕挑戰(zhàn)。浙商要繼續(xù)敢闖敢拼,這才是永恒的浙商?!薄ぁぁ?/p>
黨的二十屆三中全會(huì)擘畫(huà)了以進(jìn)一步全面深化改革推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化···