去年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)近年來次新低 但今年一月份樓市卻是"淡季不淡"————

　　2013年開年的房地產(chǎn)交易高漲好像公布了今年房市的大基調(diào)。政府說不許可房價暴漲暴跌，百姓大致可以理解為要跌不可能。地產(chǎn)商年末紛紛慶功超額完成義務(wù)，現(xiàn)實上意味著2013年日子不會太難，百姓不會有太多優(yōu)惠了。

　　房價不會暴漲暴跌

　　對于房價，百姓一向是處于糾結(jié)狀況，有房的不盼望房價下跌，沒房的截然相反。外觀上是民眾、開發(fā)商、政府之間在博弈，簡化一下，現(xiàn)實上是不同利益階層的博弈：像房子如許，類似具有剛性使用需求的資產(chǎn)，到底應(yīng)該維持在一個什么樣的價格，既能知足居住需求，又能實現(xiàn)投資需求，還能促進(jìn)GDP增加，這個社會共識一向沒有辦法達(dá)成。

　　進(jìn)入2013年，一月份的"淡季不淡"以及二月份的樓房的持續(xù)成交量使人們看到今年房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。這和供需關(guān)系的失衡有很大的關(guān)系，且對于供給端的低迷，目前尚看不到有所改變的跡象。

　　對于買不買房，我們建議假如是剛性需求，且財力許可，理論上是早買適宜。當(dāng)然，中國社會的首次置業(yè)年齡過于年輕化是一個題目，買房過于"發(fā)急"對年親人來說并不肯定是好事，沉重的壓力將放慢年輕人的成長步伐，長期來看有些得不償失。

　　房企已過困難期

　　受房地產(chǎn)調(diào)控限購、限貸等政策持續(xù)實施的影響，2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)近年來次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個百分點(diǎn)，這說明調(diào)控政策實施結(jié)果顯明。

　　但是隨著政策邊際效應(yīng)的漸漸遞減，加上宏觀面預(yù)調(diào)、微調(diào)力度的加大，行業(yè)投資的積極性也有所增長。業(yè)內(nèi)預(yù)計今年的各項行業(yè)指標(biāo)都將好于去年，投資增速將達(dá)20%以上，但是如今普遍存在的樂觀情緒是不可取的。

　　隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)理的賡續(xù)演進(jìn)，將來的房地產(chǎn)開發(fā)商將會出現(xiàn)一些分化。大型開發(fā)商因為占有諸多有利因素，將會強(qiáng)者恒強(qiáng)。一些中小型開發(fā)商則會被鐫汰出局，退出市場?？偟膩碚f，市場集中度將會持續(xù)增大。

　　調(diào)控不會有所放松

　　從近兩個月的市場形勢來看，房地產(chǎn)基本上開始出現(xiàn)見底回升的趨勢?？匆娺@些調(diào)整，包括販賣在見底回升，那么政策會不會因此而調(diào)整或出現(xiàn)轉(zhuǎn)變？一個基本的判斷是，如今還沒法進(jìn)行政策的調(diào)整、轉(zhuǎn)變。

　　調(diào)控政策不會立刻解除，而是要保持肯定時間的連續(xù)。盡管眾望所歸，盼望能對調(diào)控做出一些微調(diào)，以改變"一刀切"的不合理征象，但能否出現(xiàn)這種局面，要看去年的調(diào)控成果是否得到了鞏固，能否有用地防止反彈。穩(wěn)固是發(fā)展的緊張保證。

　　關(guān)于房產(chǎn)稅和資源稅的新聞有許多傳言，但保有環(huán)節(jié)的稅收將一定會繼承增長試點(diǎn)城市，探究更多的模式和經(jīng)驗。雖然存在偏重復(fù)征稅必要增減配合題目、短期推進(jìn)困難題目等因素，但是從長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅的周全推進(jìn)照舊一個大的發(fā)展方向。預(yù)計今年將在6-8個城市試點(diǎn)和推進(jìn)。

　　財富故事

　　靠炒房攢出養(yǎng)老錢

　　劉女士在北京一家出版社工作，雖然工作穩(wěn)固，但收入?yún)s并不高，一年稅前收入也就12萬左右。但她是一個典型的"房產(chǎn)興趣者"，這幾年靠炒房攢了不少養(yǎng)老錢。

　　劉女士因為已經(jīng)名下有兩套房，沒有資格買新居。去年，劉女士出手了本身的一套首城國際的住房，獲利接近90多萬。這個位于雙井的房產(chǎn)項目，在2008年經(jīng)濟(jì)危急時最低只賣到12000元/平方米。但劉女士并沒有如此好運(yùn)，她是在此后房價漸漸回升時購入，每平米約2.8萬/平方米。這一小區(qū)目前的均價已經(jīng)達(dá)到了近4萬/平方米。通過出手房產(chǎn)，劉女士掙了近90萬。

　　如今，她已經(jīng)把目光盯上了商業(yè)地產(chǎn)。"以我這點(diǎn)錢，很難買好的商業(yè)項目，但位置差一點(diǎn)還可以。"劉女士發(fā)現(xiàn)隨著地鐵的開通，很多五環(huán)外的小區(qū)人氣大增。最近她正在看六號線物資學(xué)院站附近的一個商鋪，總價在400多萬，假如買下來后可以出租做餐飲，每年房租收入在30-40萬。"如許下來，要比投資住宅更合算，租售比更高。"

　　記者手記

　　不必太在意市場中各種喧華聲音

　　從房價開始逐年攀升起，這個社會上就充斥著各種對于房價的評論。有些人一向唱空，有些人一向唱多，有些人時而唱空時而唱多。他們的角色也雄厚多彩，官方學(xué)者、民間經(jīng)濟(jì)學(xué)家、開發(fā)商、官員……他們各種聳人聽聞的觀點(diǎn)常年占有著輿論高點(diǎn)，讓百姓無從判斷真?zhèn)巍?/P>

　　現(xiàn)實上，百姓大可不必太在意他們的談吐。對百姓而言，房產(chǎn)無非兩種功效，居住和投資。對于居住需求，唯一必要考慮的是錢包是否夠鼓。對于投資需求，無非就是收益高低。相對于居住需求，投資需求有更多的替換產(chǎn)品，包括信任、基金、股票都是不錯的選擇。

　　假如看好房地產(chǎn)，地產(chǎn)公司必然受益，不如買房地產(chǎn)股票。假如看空房地產(chǎn)，為何還要買房子。很多人經(jīng)常把投資和居住需求混為一談，明明是投資舉動，最后變成了持有房產(chǎn)，既不住又不租，還感嘆房價不漲，收益率低下。

　　本組文/本報記者 范輝（北京青年報）