《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 孫維晨︱北京報(bào)道

　　房價(jià)拐點(diǎn)已基本出現(xiàn)。

　　不僅是一線城市的房價(jià)，即便是本來那些穩(wěn)固增加的二線城市房價(jià)也開始降落。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)表現(xiàn)，10月份70個(gè)大中城市房價(jià)平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增加，降落0.14%。盡管幅度有限，但這幾乎意味著中國樓市房價(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)。

　　與官方數(shù)據(jù)相呼應(yīng)的，是一線城市和部分二三線城市樓盤出現(xiàn)普遍降價(jià)的事實(shí)。

　　在北京，11月的樓市境況持續(xù)萎靡。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，北京商品房市場在11月上半月賡續(xù)低迷，新建住房以及存量房的簽約量同比降落幅度達(dá) 57.7%。截至11月20日，北京商品房存量達(dá)到121015套，為近30個(gè)月以來的最高值。當(dāng)?shù)孛襟w稱：“本月入市的4014套房源，至今依然零成交?！?BR>
　　北京市通州區(qū)，更有開發(fā)商為降價(jià)販賣公開其樓盤成本，而在以往這是極為秘密的“商業(yè)機(jī)密”。這個(gè)名為“東亞一品閣”的樓盤宣布的成本價(jià)格為12347元/平方米，并透露表現(xiàn)“折后均價(jià)11553元/平方米”。

　　該項(xiàng)目開發(fā)商東亞新華地產(chǎn)營銷管理中間總監(jiān)賈玉鵬在接受媒體采訪時(shí)透露表現(xiàn)，這是公司管理層經(jīng)過戰(zhàn)略考慮后實(shí)施的舉措，公司將有多個(gè)樓盤入市販賣，是基于快速回籠資金的必要。由于明年上半年是一個(gè)拿地的好時(shí)機(jī)。

　　在上海，繼龍湖地產(chǎn)之后，萬科深圳清林徑項(xiàng)目也遭遇老業(yè)主的“維權(quán)”。近日，該項(xiàng)目單價(jià)由原來的每平方米約13500元降到12000元左右，降幅約10％。萬科總裁郁亮透露表現(xiàn)，萬科特別很是理解因價(jià)格調(diào)整導(dǎo)致利益受影響的客戶心情，但市場是有規(guī)則的，萬科堅(jiān)持市場原則，在價(jià)格上始終堅(jiān)持積極定價(jià)。

　　針對日前關(guān)于萬科醞釀旗下上海樓盤全線降價(jià)的傳言，萬科方面透露表現(xiàn)，全線提價(jià)或全線降價(jià)都不吻合萬科的風(fēng)格。

　　來自市場機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，今年前三季度，上海全市商品房販賣面積同比降落13.1%，僅約1300萬平方米，月均販賣面積出現(xiàn)了自2005年以來的最低值。

　　不管是“尊重市場”照舊“回籠資金再拿地”，房價(jià)降了，這是無可辯駁的事實(shí)。敏感的房市，再次眾口紛紜。

　　11月初，銀監(jiān)會(huì)原主席劉明康公開透露表現(xiàn)，“自2008年，銀監(jiān)會(huì)就要求商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)壓力測試，監(jiān)管部門也會(huì)進(jìn)行團(tuán)體測試，當(dāng)房價(jià)下跌40%時(shí)，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110%；而最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房價(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有題目?！?BR>
　　這一觀點(diǎn)馬上招致華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)的反駁，他直言，就中國的按揭貸款規(guī)則而言，所謂的房貸壓力測試并偶然義?！爸袊陌唇屹J款沒有再貸款，房價(jià)下跌80%可能都沒事。由于只有今年的按揭貸款是按照高房價(jià)計(jì)算的，其他的都是按低房價(jià)計(jì)算的。假如沒收曩昔的低價(jià)房，還能贏利。國外計(jì)算再貸款的時(shí)候才算覆蓋率到多少。假如沒有再貸款的話，根本用不著算這個(gè)賬，因此算這個(gè)賬是很愚笨的辦法，弄錯(cuò)了基本概念?！?/P>

　　近日，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與展望報(bào)告》指出，明年三季度中間政府可能漸漸放松“限貸”，然后放松“限購”，但房地產(chǎn)下行仍是調(diào)整的基本模式。

　　人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春稱，本輪房地產(chǎn)的深度調(diào)整在本質(zhì)上是政策調(diào)控的產(chǎn)物，將以經(jīng)營策略與價(jià)格調(diào)整為核心，它不是資產(chǎn)負(fù)債惡化型的調(diào)整，不會(huì)引發(fā)體系性風(fēng)險(xiǎn)和周全拋售，更不會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的硬著陸。

　　不過，銀行業(yè)對于房地產(chǎn)信貸的憂患意識已經(jīng)更加顯明。

　　11月17日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《中國銀行業(yè)運(yùn)行報(bào)告》稱，三季度房地產(chǎn)業(yè)新增貸款環(huán)比首次出現(xiàn)負(fù)增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈普遍趨緊。銀監(jiān)會(huì)要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變，增長風(fēng)險(xiǎn)排查和實(shí)地走訪頻度，周全掌握授信企業(yè)通過各種渠道的融資情況，增強(qiáng)對地皮、房產(chǎn)等抵押品的及時(shí)估值和持續(xù)管理；在嚴(yán)酷實(shí)行差別化房貸政策的前提下，應(yīng)首先知足首套、小戶型、自住購房的貸款需求。

　　房價(jià)到底能跌多少？銀行到底能否在相干點(diǎn)位撐住？

　　嘉賓

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高層人士

　　曹建海 中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員

　　毛大慶 萬科集團(tuán)副總裁

　　楊紅旭 易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究部長

　　胡景暉 偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁

　　某商業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管

　　房價(jià)能跌多少？

　　10%

　　中房協(xié)高層人士：這個(gè)題目我已經(jīng)說過許多次了。北京、上海、廣州和深圳以及蘇州、杭州、溫州等熱門城市，這些地方有本身不同的特點(diǎn)和買賣雙方。所以不能一概而論地用一個(gè)數(shù)字來表現(xiàn)這個(gè)預(yù)期。

　　我認(rèn)為，北上廣深四個(gè)一線城市，在今年年底能平均下跌10%就很不錯(cuò)了。畢竟這些一線城市存在大量的剛性需求。盡管如今個(gè)別人認(rèn)為中國剛性需求被過分強(qiáng)調(diào)，但是我認(rèn)為必須正視剛性需求，由于這部分需求才是真實(shí)的，是應(yīng)該被珍愛的。

　　下跌的這10%的部分，應(yīng)該是大部分謀利和謀利性需求以及少數(shù)未知足限購政策要求的剛性需求。同時(shí)，年末又是房地產(chǎn)交易的淡季，所以房價(jià)下跌10%是有可能的。

　　至于下跌之后是否會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。反彈能持續(xù)多久，能反彈到什么幅度，這些都很難展望。

　　10%~20%

　　楊紅旭：許多城市，尤其是一二線城市，會(huì)有少數(shù)項(xiàng)目將出現(xiàn)三成甚至是五成的下跌。但是大部分項(xiàng)目跌幅特別很是有限，我估計(jì)可能會(huì)出現(xiàn)10%的平均跌幅。綜合之后，我預(yù)計(jì)有些一線城市可能會(huì)跌15%，甚至是20%。但是就全國市場來說，我認(rèn)為能夠跌一成就特別很是不錯(cuò)了，全國的商品住宅成交均價(jià)年度比一定不會(huì)出現(xiàn)超過10%的跌幅。

　　20%~25%

　　胡景暉：我認(rèn)為，本輪房價(jià)上漲的過程應(yīng)該是從2010年3月份到2011年的7月份。假如下跌持續(xù)到明年中旬，一線城市的平均房價(jià)應(yīng)該可以下跌20%～25%。從調(diào)控到目前為止，北京的二手房價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了12%的下跌。

　　我們用股票市場的一個(gè)術(shù)語來透露表現(xiàn)的話，我認(rèn)為，一線城市2010年3月份的新建住房價(jià)格，應(yīng)該是本輪房價(jià)下跌的第一支持位。由于當(dāng)時(shí)的價(jià)格是如今市場的一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。假如房價(jià)繼承下跌，到明年中旬差不多會(huì)和去年3月持平。

　　40%以上

　　曹建海：中國住房的建設(shè)能力、開發(fā)能力是超過需求的。從2006年開始，北京天天開發(fā)房地產(chǎn)的進(jìn)度與數(shù)量超過新進(jìn)人口中的剛性需求，也就是真正要買房的人。之所以會(huì)出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的虛偽繁榮，是謀利需求造成的。

　　許多謀利者就是行使了國家刺激房地產(chǎn)業(yè)如許一個(gè)政策、行使了房價(jià)賡續(xù)上漲如許一個(gè)大勢。如果房價(jià)不漲了，市場需求就會(huì)發(fā)生分化，而月供一旦超過投資者家庭收入30%，付出就會(huì)出現(xiàn)困難，就會(huì)拋售所持有的住宅。

　　假如將來開發(fā)商不新建住房了，能夠把黑燈的空置房、閑置房擠出來的話，房價(jià)照舊會(huì)降。由于這部分空置房數(shù)量很大。這都是當(dāng)前中國市場中謀利需求進(jìn)入市場作育的。我堅(jiān)持認(rèn)為房價(jià)要降40%。

　　40%是指全國房價(jià)的平均水平。假如特指一線城市，我認(rèn)為平均房價(jià)可以下跌50%以上。個(gè)別樓盤和區(qū)域甚至能下跌得更多。之所以降落這么多，是由于我剛才提到大量的謀利和投資需求推高了現(xiàn)實(shí)而真實(shí)的需求量。所以國家如今襲擊投資和謀利性需求，房價(jià)一定會(huì)有大幅度降落。

　　開發(fā)商能扛多久，是個(gè)偽命題？

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管：房價(jià)是正在販賣的住宅的價(jià)格。第一，房價(jià)下跌到讓開發(fā)商虧本，是一種撐不住。但是短期內(nèi)，這種可能性不存在。由于沒有任何動(dòng)力讓房價(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下跌。第二，房價(jià)下跌之后，地皮、建材建安等質(zhì)料價(jià)也會(huì)出現(xiàn)顯明降落。高成本下，房價(jià)高；低成本下，房價(jià)低。即便房子降到每平方米5000元，則開發(fā)商的成本也會(huì)低于5000元的。開發(fā)商作為企業(yè)，終究是要紅利的。假如折本虧損，誰會(huì)做這個(gè)生意？所以只要市場還必要商品房，那么開發(fā)商就能供給產(chǎn)品，然后通過產(chǎn)品紅利。

　　但假如房價(jià)下跌超過25%，可能一部分中小型的開發(fā)商就會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)或被兼并重組。他們資金實(shí)力有限，貯備地皮有限。在持續(xù)的調(diào)控狀況下，他們很難從銀行得到貸款，假如房價(jià)下跌了25%，他們的房子貶值后，銀行更不會(huì)輕易放貸。他們就只有被市場鐫汰。

　　而大型的開發(fā)商則很難展望。即便房價(jià)下跌25%，大型房企可以做保障房維持，也可以做商業(yè)地產(chǎn)維持。只要商品住宅還存在，那么留下的總是一些大型房企。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高層人士：我認(rèn)為這個(gè)題目并不成立。市場價(jià)降到一萬的時(shí)候，開發(fā)商就建造成本低于一萬的房子賣。漲到一萬五的時(shí)候，就建造成本低于一萬五的房子賣。房價(jià)是供應(yīng)方和需求方博弈的效果，開發(fā)商作為供應(yīng)方，針對價(jià)格的制訂一定占據(jù)最少一半的話語權(quán)。

　　而且每個(gè)開發(fā)商都不太一樣，所以不能簡單地一概而論。就目前我所了解的一部分房企的原始積累來說，假如明年房價(jià)下跌10%，開發(fā)商可以撐得住。假如下跌20%，也只是一部分企業(yè)會(huì)被擠出市場。假如一部分企業(yè)真的在這次下跌中滅亡，那也是房地產(chǎn)市場走向健康的一種標(biāo)志。

　　毛大慶：銀監(jiān)會(huì)稱可以承受房價(jià)降落50%，只是一個(gè)旌旗燈號，有可能暗示房地行業(yè)的宏觀調(diào)控不會(huì)放松。假如房價(jià)降落50%，一定對行業(yè)是一種特別很是大的襲擊，同時(shí)也是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的一個(gè)過程，一些實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)由于資金嚴(yán)重甚至資金流停止而破產(chǎn)，抗壓力稍強(qiáng)的是一些集團(tuán)型的地產(chǎn)企業(yè)，由于公司的盤子較大，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間可以通過不同的推盤時(shí)期調(diào)整現(xiàn)金流，從而有用地保持穩(wěn)固的現(xiàn)金流。

　　房價(jià)降多少，銀行就扛不住了？

　　40%

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管：假如一線城市的房價(jià)平均下跌幅度在20%～25%，銀行是可以承受的。

　　盡管近幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累了大量的財(cái)富，但是大部分企業(yè)要用紅利和銀行貸款來賡續(xù)開拓新的市場。在國家調(diào)控開始后，開發(fā)企業(yè)所積累的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。我們所說的這種風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)重要來自中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些中小企業(yè)資金實(shí)力不強(qiáng)，手中只擁有少量貯備地皮甚至沒有貯備地皮。但是他們卻欠著銀行的開發(fā)貸款。一旦這些小企業(yè)支持不住，不光是老板跑路照舊企業(yè)破產(chǎn)，對銀行的風(fēng)險(xiǎn)都是顯而易見的。

　　之前銀監(jiān)會(huì)的壓力測試都是理論上的，也是靜態(tài)的。這些測算都過于簡單，銀行怎么算都沒有風(fēng)險(xiǎn)。由于開發(fā)商首付40%還要進(jìn)行反擔(dān)保。但是這并不是整個(gè)中國銀行業(yè)的真實(shí)面貌。還有許多隱形的房貸在里面。而且，房價(jià)下跌背后，地皮的價(jià)格下跌速度更快。這就給地方政府帶來地皮出讓金削減的財(cái)務(wù)壓力。假如房價(jià)下跌超過40%，那么銀行一定支持不住，中國經(jīng)濟(jì)肯定會(huì)硬著陸。

　　50%

　　某商業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家：整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)假如平均降價(jià)不超過20%，則房價(jià)還在盈虧平衡點(diǎn)以上。假如降落20%～45%，則房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有虧損但仍有能力償債。假如降價(jià)幅度超過45%，那么房地產(chǎn)企業(yè)將資不抵債、破產(chǎn)。不是個(gè)別企業(yè)，而是整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)企業(yè)大量倒閉。所以銀行等金融機(jī)構(gòu)和宏觀經(jīng)濟(jì)一定無法接受50%的降幅。

　　盡管如此，我小我認(rèn)為國家不會(huì)許可房價(jià)高增加，也不會(huì)任由房價(jià)下跌。畢竟，目前房地產(chǎn)仍舊是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，仍舊為中國經(jīng)濟(jì)的高增加帶來貢獻(xiàn)。想改變這一增加模式，還必要很久的時(shí)間。

　　25%


　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高層人士：中國的銀行在房地產(chǎn)信貸規(guī)模、抗信貸風(fēng)險(xiǎn)能力以及治理結(jié)構(gòu)上有很大差別。按照銀行的壓力測試，說銀行能承受40%或50%的降落幅度是特別很是理論化的。銀行可能只能堅(jiān)守25%的降幅。（中國經(jīng)濟(jì)周刊）