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　　房產(chǎn)稅

　　下一個會是誰

　　除“限購令”外，2011年最熱的話題就是房產(chǎn)稅了。而到了去年年底，業(yè)界又開始猜測：誰會繼上海、重慶后成為下一個實施房產(chǎn)稅的城市。

　　當時大家猜測的目標是廣州和一些中西部城市（2010年資源稅試點也首先在新疆）。但廣州已于日前明確透露表現(xiàn)“未收到關(guān)照”，其他城市的開征事宜也停頓在猜測層面。目前有關(guān)房產(chǎn)稅惟一確切的新聞是，1月14日，重慶市國土資源和房屋管理局稱，2012年，重慶主城區(qū)小我住房房產(chǎn)稅征收門檻將進步至12152元/平方米，這比去年的標準進步了20%左右。

　　不過，在財政部財政科學研究所所長賈康看來，房產(chǎn)稅“將成將來財源支柱”。最近在參加一場公開論壇時，賈康暗示，“今年中國將繼承推進結(jié)構(gòu)性減稅和稅制改革，資源稅、房地產(chǎn)稅將是重頭戲?！辟Z康稱，房地產(chǎn)領(lǐng)域不能長期寄托行政色彩濃重的限購、限價措施，必須建立長治久安的制度框架，“這就不可回避地要考慮在住房保有環(huán)節(jié)（只是在高端）形成房地產(chǎn)稅”。

　　在接受媒體采訪時，賈康亦透露表現(xiàn)，目前最緊張的是總結(jié)重慶和上海兩地試點的經(jīng)驗，然后再談怎么進一步推開。他說，“至于是哪些城市，還很難確定?？偠灾瑢淼姆康禺a(chǎn)調(diào)控大方向是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段來漸漸替代‘限購令’如許的行政手段?！?/P>

　　事實上，去年5月，中國社科院發(fā)布的藍皮書已提到了擴大房產(chǎn)稅試點的需要性：不僅可增長地方財政收入，形成穩(wěn)固稅收來源，也可克制房價過快上漲，調(diào)節(jié)收入分配差距。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹日前透露表現(xiàn)，“2012年，北京乃至全國推出房產(chǎn)稅的可能性很大?！比绱艘粊恚霸瓉黹e置的房屋會敏捷進入市場，增長樓市供應(yīng)，從而緩解供需矛盾”。

　　楊紅旭預計，2012年房產(chǎn)稅將會有第二批城市進行試點，數(shù)量會超過兩個。

　　但早前也有專家對《國際金融報》記者透露表現(xiàn)，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)不會周全實施房產(chǎn)稅，這重要是由于“目前產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)主體和各自家庭關(guān)系復雜，且全國各地情況差異特別很是大”。

　　限購令

　　松綁照舊持續(xù)

　　在分析機構(gòu)看來，2011年是中國房地產(chǎn)調(diào)控“最嚴峻”、“落實最到位”的一年。其中，對市場殺傷力最大的就屬“限購令”了。

　　2011年1月26日出臺的新“國八條”中，相干部門就要求各地政府合理制訂和宣布房價控制目標，出臺詳細的限購范圍和標準，明確要求各直轄市、計劃單列市、省會城市必須加入限購。隨后，一線城市中如北京、上海、深圳等地開始出臺限購政策的細則，二三線城市如南京、蘇州乃至臺州、佛山等地也紛紛加入限購大軍。

　　“限購令”在2011年產(chǎn)生了顯明結(jié)果，2012年，該政策還能否在重要城市持續(xù)下去？

　　關(guān)于這個題目，業(yè)界對此早有爭論。全國人大財經(jīng)委員會副主任委員吳曉靈去年10月就公開透露表現(xiàn)，長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖，應(yīng)更多運用稅收手段調(diào)節(jié)。對此，住建部部長姜偉新回應(yīng)，“樓市限購政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，2012年中間經(jīng)濟工作會議明確要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不搖動，促進房價合理回歸健康發(fā)展，“這注解2012年將會繼承堅定不移地對房地產(chǎn)進行調(diào)控”。但楊紅旭對《國際金融報》記者透露表現(xiàn)，受國內(nèi)外復雜經(jīng)濟形勢的影響，及樓市調(diào)控結(jié)果的進一步展現(xiàn)，即房價漸漸合理回歸，“預計2012年下半年，政策會進行肯定程度的調(diào)整”。

　　在楊紅旭看來，率先輩行“調(diào)整”的很可能照舊部分地方政府。詳細模式可能是縮短外埠人納稅時間、限購范圍縮小至90平米以下的中小戶型（類似長沙）、限購區(qū)域縮小（只限主城區(qū)，不限郊區(qū)）、許可本地戶籍家庭新購一套房（類似珠海）等。

　　樓市“大嘴”任志強透露表現(xiàn)，在全國48個限購城市中，除北京、上海外，大多只要求購房者提供1年社保或納稅證實。因此，他預計，至今年3月，將釋放一批吻合條件的購房者，這也會給市場帶來20%左右的新增需求量。

　　當然，從目前的局面看，一些城市繼承選擇了限購政策。上海市此前透露表現(xiàn)，今年上海將繼承嚴酷貫徹實行國家有關(guān)調(diào)控政策，加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，實行住房限購政策，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在此之前，北京、廣州、?？凇⑸钲?、青島、福州、長春和廈門等城市已表態(tài)，今年“限購令”將連續(xù)。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士認為，長遠看，取消“限購令”是大勢所趨。楊紅旭稱，“2010年以來的多個國家文件中，屢屢明確‘在肯定時期內(nèi)’執(zhí)行限購，且從未說過永不退出?！?/P>

　　房 價

　　還可以跌多少

　　不管是“限購令”、開征房產(chǎn)稅，照舊保障房建設(shè)，最終的指向都是2009年和2010年“急速奔跑”的房價。2011年，調(diào)控雖有用果，但大多數(shù)城市的房價仍在同比上漲，但漲幅趨緩，也有少部分城市房價出現(xiàn)了下跌。據(jù)瑞銀房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎統(tǒng)計，2011年，三亞房產(chǎn)成交價下跌12%左右，上海、南京等地也有小幅下跌。在她的統(tǒng)計中，就連上海市中間房價的平均跌幅也有5%-10%。

　　對于2012年的房價走勢，瑞銀透露表現(xiàn)，預計中國政府將來6個月將繼承實施房地產(chǎn)調(diào)控政策，因此2012年中國房價或?qū)⑾碌?%至20%，其中，一線城市房價跌幅最大。

　　在媒體一項有關(guān)經(jīng)濟學家的調(diào)查中，有69.9%的經(jīng)濟學家認為，2012年國內(nèi)房價呈下行趨勢，其中，認為房價跌幅20%以內(nèi)的是主流。另外，還有11.7%的人認為，2012年國內(nèi)房價會大幅下跌，僅有1%的人認為2012年國內(nèi)房價會上行。

　　自力經(jīng)濟學家謝國忠日前撰文稱，2012年將進入房價下跌的第二波。但與2011年的“急跌”相比，2012年的總體跌勢要緩和一些，“由于當房價下跌20%至30%后，急需買房的民眾和一些投資客會進場，交易量就會上升，于是房價走勢會出現(xiàn)反復”。

　　潘石屹則透露表現(xiàn)，“我對房地產(chǎn)市場的走勢照舊特別很是頹廢的。”他稱，詳細到房價，“只有跌的可能性”。剛剛在冰島購地失敗的中坤集團董事長黃怒波也很頹廢：“本輪樓市調(diào)控不會制止，房價降幅應(yīng)該在30%。”

　　楊紅旭先前告訴《國際金融報》記者，中國樓市的上一個冬天是2008年10月至2009年7月，當時國房景氣指數(shù)在冬天呆了10個月，“因為這次不會有之前那樣的救市力度，所以這一次房地產(chǎn)的冬天持續(xù)時間將超過上一次”。

　　不過，業(yè)內(nèi)資深人士認為，就區(qū)域而言，以一線城市為例，樓價下跌更多地照舊集中在郊區(qū)和交通不方便的地區(qū)，而在市中間或離市中間較近的地區(qū)，樓價很難下跌。

　　房 企

　　缺錢是偽命題？

　　中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)雖受到交易量顯明削減的影響，但一些大型房地產(chǎn)公司并沒有出現(xiàn)資金流題目，房地產(chǎn)行業(yè)在將來一年不會過多減速。但同時，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可能會由于資金嚴重、借貸成本高等，碰到經(jīng)營題目，甚至關(guān)閉”

　　隨著銀根緊縮、販賣相對低迷，從去年年中到如今，一向持續(xù)著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊的說法。而去年11月初，浙江綠城面臨破產(chǎn)的新聞好像為資金吃緊的說法添加了一些佐證。

　　在資本市場中，一些房企也開始“不務(wù)正業(yè)”，意欲通過其他途徑為企業(yè)融資。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，去年年底以來，先后有中弘地產(chǎn)、ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產(chǎn)等10余家地產(chǎn)公司涉礦。另一方面，水井坊等企業(yè)也退出房地產(chǎn)營業(yè)，將精力集中在本身的主業(yè)上。

　　在分析人士眼中，2012年，房企的資金鏈或仍比較嚴重。國泰君安一份報告稱，2012年房企資金缺口量將達到1.35萬億元，相稱于2009年4萬億元刺激計劃政策的1/3。清華大學經(jīng)濟管理學院博士杜麗虹也曾測算，“2012年，近六成企業(yè)有資金缺口，這決定了今年是行業(yè)分化和整合的一年。”而截至去年第三季度，上市房企的負債率節(jié)節(jié)攀升，有8家A股上市房企資產(chǎn)負債率超過85%，16家上市房企資產(chǎn)負債率超過80%。

　　然而，在一位資深房地產(chǎn)人士看來，房企資金鏈吃緊根本是個“偽命題”，房企遠未達到昔時的歷史低谷（2008年）。據(jù)他所述，目前仍有80%的房企保持著優(yōu)秀的資金流，“只有少數(shù)房企資金鏈吃緊、負債率節(jié)節(jié)攀升，這也與2009年至2010年高價拿地有密切關(guān)系”。

　　他對《國際金融報》記者說，雖然銀根緊縮，但在銀行眼中，不少房地產(chǎn)企業(yè)仍是“最優(yōu)質(zhì)客戶”，“甚至，一些銀行自動要求房企不要急著還錢，由于，錢還回來之后，照舊要貸出去，還不如留在‘優(yōu)質(zhì)客戶’那兒。所以，只要2012年房企沒有龐大決策失誤，沒有高價拿地等，度過‘概念中’的嚴寒冬天沒有題目”。

　　瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬去年9月曾透露表現(xiàn)，中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)雖受到交易量顯明削減的影響，但一些大型房地產(chǎn)公司并沒有出現(xiàn)資金流題目，房地產(chǎn)行業(yè)在將來一年不會過多減速。但同時，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可能會由于資金嚴重、借貸成本高等，碰到經(jīng)營題目，甚至關(guān)閉。

　　另外，記者發(fā)現(xiàn)，在所謂的“寒冬”中，不少房地產(chǎn)開發(fā)商正在打折促銷，積極回收現(xiàn)金。以上海為例，在嘉定區(qū)附近，目前就稀有個新樓盤正預備或已在打折促銷，以吸引消耗者收回現(xiàn)金。

　　土 地

　　抄底機會已至？

　　隨著樓市調(diào)控持續(xù)深化，地皮市場‘已漸漸呈現(xiàn)出低迷態(tài)勢’。政策環(huán)境的不明朗使開發(fā)商對后市缺乏信念，萎靡不振的新居販賣市場也使開發(fā)商的資金鏈日益繃緊，開發(fā)商拿地愈發(fā)鄭重，甚至個別房企已公開聲稱‘不拿地’?！?/P>

　　在2009年和2010年，“地王頻出”曾是轟動臨時的消息熱點。但2011年，地王早離房企遠去。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)表現(xiàn)，2011年，全國130個城市地皮出讓金總額為19052.3億元，同比削減11%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）12666.8億元，同比削減23%。甚至，130個城市，還出現(xiàn)了900宗地皮流標。

　　而近期在上海，另一個引人注目的熱點就是潘石屹與復星國際老板郭廣昌的爭地風波了。但這件事也讓人嗅出了地價下跌的氣息。數(shù)據(jù)表現(xiàn)，SOHO中國以40億元間接收購了上海海之門房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)，進而收購了上海2010年地王外灘8-1地塊50%的權(quán)益。而兩年前，該地塊曾被上海證大以92.2億元成交，與潘石屹的成交價相比，至少在賬面上縮水了13%左右。

　　對于2012年地皮市場的走向，中原集團研究中間分析稱，隨著樓市調(diào)控持續(xù)深化，地皮市場“已漸漸呈現(xiàn)出低迷態(tài)勢”。政策環(huán)境的不明朗使開發(fā)商對后市缺乏信念，萎靡不振的新居販賣市場也使開發(fā)商的資金鏈日益繃緊，開發(fā)商拿地愈發(fā)鄭重，甚至個別房企已公開聲稱“不拿地”。

　　媒體評論認為，2012年上半年的地皮出讓市場形勢將更加嚴厲，“各地若要完成本年度供地計劃，惟有采取更積極天真的地皮出讓策略，更為理性地評估地塊起拍價，才能減緩地皮流標率日趨緊張的征象”。

　　但在一些資金豐富的開發(fā)商看來，地皮市場的低迷也作育了抄底良機。根據(jù)通知布告，今年1月初，“招保萬金”中的招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和萬科及中海地產(chǎn)在青島、武漢等三線城市統(tǒng)共拿地超過100億元。其中，招商地產(chǎn)上次拿地要追溯到去年的7月。另外，據(jù)中房信統(tǒng)計，遠洋地產(chǎn)、華潤置地和上海本土的綠地集團也曾于去年12月耗費巨資拿地。

　　對此，著名財經(jīng)評論員李德林認為，經(jīng)過兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，許多地皮拍賣甚至出現(xiàn)流標的情況之下，地價到了階段性底部，所以，這個時候部分房企大手筆拿地是“為春節(jié)之后的項目開春做預備”。在李德林看來，此舉是“正常的商業(yè)規(guī)劃”。

　　值得細致的是，電商代表京東商城1月10日以2.95億元的價格獲得了北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)兩塊規(guī)模分別為18.7萬平方米和20.9萬平方米的商業(yè)用地。按去年11月附近地皮折合樓面價格之后計算為每平方米2000元，而京東每平方米卻只花費了1408元，屬于“低價”范疇。

　　保障房

　　資金難題待解

　　北京、上海等城市已獲批準，可以開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房先行試點。但上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍憂慮，集體地皮攤開后會臨時解決地皮供給題目，但這方面的相干法律、制度等都還不健全，后期可能會出現(xiàn)多方面的利益爭端”

　　2011年與其他年份最大的不同就是政策持續(xù)給力。尤其讓外界沒有想到的是，在保障房開工方面，真正做到了提高。而2012年，保障房將繼承朝5年3600萬套的目標進軍。

　　在清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中間研究員袁鋼明看來，與嚴酷實行“限購令”同樣緊張的就是加快保障性住房的建設(shè)，即在遏制樓市謀利者的同時，知足通俗老百姓的住房需求。他認為，相干增長保障房數(shù)量，就能真正起到穩(wěn)固房價的作用，在使供應(yīng)增長的同時，房價還能保持在比較合理的位置。

　　1月14日，上海在全國較早地宣布了保障房建設(shè)的目標。在2012年住房保障工作會議上，上海計劃新開工和籌措保障性住房1100萬平方米、16.58萬套，完工9萬套（戶），供給770萬平方米、11萬套。與此同時，江西、山東等部分地區(qū)同樣制訂了保障房建設(shè)的目標。

　　瑞銀近期在一場公開的研討會上稱，2011年新開工住房建設(shè)中，有47%為保障房，預計2012年這個比重約為44%。

　　不過，復旦大學房地產(chǎn)研究中間主任尹伯成對《國際金融報》記者說出了本身的擔憂：一方面，在市區(qū)開建保障房成原形對較高，資金缺口大，地方政府吃不消；另一方面，市區(qū)的地皮總體供不應(yīng)求，不能知足所有人的需求。

　　在去年10月29日舉辦的中國保障房發(fā)展岑嶺論壇上，國務(wù)院發(fā)展研究中間高級研究員高偉也曾透露表現(xiàn)，2012年保障房建設(shè)資金缺口仍可能較大，須給予更多支撐。賈康給出建議：“在市場的環(huán)境下運用有限的財政資金，盡量去創(chuàng)新發(fā)展以調(diào)動民間資本共建保障房?！?/P>

　　對此，國土部部長徐紹史日前吐露，北京、上海等城市已獲批準，可以開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房先行試點。雖然降低了建設(shè)成本，但上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍憂慮，此時攤開集體地皮建設(shè)公租房“并不明智”。在他看來，集體地皮攤開后會臨時解決地皮供給題目，但這方面的相干法律、制度等都還不健全，后期可能會出現(xiàn)多方面的利益爭端，尤其是集體建設(shè)用地的擁有者和使用者的利益分割題目。

    《國際金融報》