起霧的時(shí)候，很多人會辯不清方向。

而機(jī)會屬于那些能夠穿透迷霧找尋南北的先知先覺者。

當(dāng)前中國的房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)步入拐點(diǎn)？宏觀調(diào)控的步子是否還會加大？中國房地產(chǎn)的問題究竟有哪些？為此，筆者對中國房地產(chǎn)與住宅研究會副會長、建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌先生進(jìn)行了的訪談

              拐點(diǎn)，拐什么？

筆者：當(dāng)前房產(chǎn)界盛行“拐點(diǎn)論”。與之相應(yīng)地，北京、深圳、上海等大城市出現(xiàn)了房價(jià)下降的跡象；比如2008年1月，北京市二手房就與去年12月份同期相比下降了25%。對此，您怎么看？

顧云昌：在談樓市“拐點(diǎn)”之前人們最好先搞清楚什么叫“拐點(diǎn)”？它是指房價(jià)從上漲到下跌，還是指房價(jià)從快速上漲到深度調(diào)整？如果是指前者，我個(gè)人認(rèn)為這兩年還不會出現(xiàn)大的拐點(diǎn)。從全國的角度看，目前房地產(chǎn)價(jià)格不太可能從升到降。但增幅有可能下降，同時(shí)也不排除個(gè)別城市價(jià)格下降的可能。

從這個(gè)角度說，我比較傾向于“小拐點(diǎn)”的說法。就是說，從全國的行業(yè)來看，不會出現(xiàn)由升到降的大拐點(diǎn)，但有可能出現(xiàn)局部的，增幅下降的“小拐點(diǎn)”。當(dāng)前從緊的調(diào)控政策，特別是第二套房的政策，對需求的壓抑還是比較大的。這會加重市場的觀望情緒。隨著90/70（即70%以上的房子必須控制在90平方米以內(nèi)）政策的把控，今后90平方米以下的供求會逐步走向平衡，其價(jià)格也就走向平穩(wěn)。另一方面，隨著供給的減少，90平方米以上的房子，好地段、好房子則一定還會漲！

調(diào)控，是為了金融安全

筆者：有一個(gè)普遍的說法是，對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控是為了抑制房價(jià)，以建立“居者有其屋”的和諧社會；還有一種說法是房地產(chǎn)的泡沫危及到中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。對此您怎么看？在股市與房市之間，如果說都存在著泡沫，您認(rèn)為哪一個(gè)泡沫更大？

顧云昌：“和諧發(fā)展”的確是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須堅(jiān)守的大原則。另一方面，由于人民幣升值的空間仍然存在，熱錢還在不斷地涌入。而由于中國的投資缺乏渠道，熱錢進(jìn)來之后，大量涌向房地產(chǎn)與股市?？梢哉f，中國房地產(chǎn)與股市的快速上升，是流動性過剩推動的。

至于房市與股市，究竟哪一個(gè)泡沫更大，哪一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)更大？從整體上說，誰對金融安全造成威脅，誰的威脅就越大。從這個(gè)角度看，股市即使出現(xiàn)泡沫，損失的是股民；對整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)安全的影響還不至那么嚴(yán)重。從美國的次貸風(fēng)波來看，房地產(chǎn)的泡沫會危及一個(gè)國家的金融安全。所以，對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，是一項(xiàng)關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)安全、金融安全的大政方針。作為房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者，一定要站在一定的高度來認(rèn)識國家的宏觀調(diào)控，積極適應(yīng)形勢、而不是消極抵觸，要主動備戰(zhàn)，化挑戰(zhàn)為機(jī)遇。

         物業(yè)稅等是制度問題

筆者：新年伊始，許多城市就提出了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請。一直以來只在傳說中的物業(yè)稅猶如箭在弦上。是否可以這樣預(yù)測：隨著物業(yè)稅的出臺，房價(jià)的下降也就成了自然之勢？

顧云昌：物業(yè)稅、廉租房等是房地產(chǎn)的制度問題，而不是調(diào)控問題。房地產(chǎn)市場的發(fā)展是周期性的，隨著周期性的波動，政府要用有形之手對市場作些反向的調(diào)控，以保持市場的平穩(wěn)。但僅僅依靠政府的調(diào)控不能解決房地產(chǎn)業(yè)的所有問題。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，其實(shí)要解決三個(gè)方面的問題。

這三個(gè)方面的問題一是宏觀調(diào)控的問題，以此穩(wěn)定市場；二是深化制度改革的制度問題，包括建立廉租房制度、開征物業(yè)稅等，以制度建設(shè)來建立健全房地產(chǎn)市場；三是產(chǎn)品開發(fā)的問題。

筆者：現(xiàn)在回顧起來，中國房地產(chǎn)業(yè)的改革幾乎是一夜之間完成的。也就是說，自從取消公房制進(jìn)行房改之后，眾多的百姓就被“趕”到了商品房市場。不同的收入階層被擠到同一個(gè)市場，對房價(jià)的反應(yīng)自然是大相徑庭了。所以說，廉租房制度是一個(gè)遲到的制度，對嗎？

顧云昌：任志強(qiáng)曾經(jīng)說，開發(fā)商只為富人造房子。此話一出即受到社會輿論的圍攻。事實(shí)上，開發(fā)商的行為是市場行為，所蓋的房子自然是要賣給有購買能力的人；對于無購買力的人群，更多地要依靠政府來發(fā)展保障房。所以，廉租房是一個(gè)社會和諧發(fā)展所必不可少的。經(jīng)過20年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場應(yīng)該到了進(jìn)一步深入制度改革的時(shí)候，建立健全適應(yīng)各個(gè)收入人群的住房制度。當(dāng)前，低收入人群的住房保障可以通過廉租房來實(shí)現(xiàn)；更多“中”或“中偏低”的人群還沒有很好的住房保障。房地產(chǎn)業(yè)的制度問題就是要考慮讓各個(gè)收入階層的人群都能實(shí)現(xiàn)無逢對接。

筆者：還有一個(gè)產(chǎn)品問題，就是您所說的如何開發(fā)節(jié)能、環(huán)保、適合各個(gè)消費(fèi)階層的產(chǎn)品問題的確是房地產(chǎn)企業(yè)必須未雨綢繆的問題。對此，您有什么建議？

顧云昌：當(dāng)前的宏觀調(diào)控來了一個(gè)90/70的限制。這樣產(chǎn)品的戶型結(jié)構(gòu)在未來幾年會引起怎樣的市場變化？這是我們的企業(yè)家所應(yīng)該考慮的。土地資源的緊缺，使資源的利用問題凸現(xiàn)出來。如何開發(fā)節(jié)能、環(huán)保、科技的房產(chǎn)產(chǎn)品是我們的企業(yè)家必須思考的。當(dāng)前，已經(jīng)有一批企業(yè)已經(jīng)把打造企業(yè)的核心競爭力放在產(chǎn)品的開發(fā)上來。比如你們浙江的金都，積極倡導(dǎo)“科技推動房地產(chǎn)”；綠城講究的是“品質(zhì)第一”，用品質(zhì)打造競爭力，這些都是值得房地產(chǎn)企業(yè)借鑒的。

宏觀調(diào)控會帶來行業(yè)的洗牌，只有那些能夠思考房地產(chǎn)業(yè)深層次問題的企業(yè)，跳出調(diào)控看調(diào)控，理性地梳理房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題，練好內(nèi)功、夯實(shí)基礎(chǔ)，才能風(fēng)雨過后見彩虹。